作者：齊精智律師

在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地使用權(quán)都在公司名下，一般情況下都是轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式來轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，因?yàn)橐赞D(zhuǎn)讓股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓土地使權(quán)可以不用繳納高昂的土增稅。齊精智律師提示如果股權(quán)受讓方未來建成再銷售（自持除外）時(shí)，由于股權(quán)溢價(jià)部分無法計(jì)入在建工程成本，增值額將大大提高，相當(dāng)于稅費(fèi)延遲轉(zhuǎn)嫁到了受讓方，土地使用權(quán)以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓要比轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)方式稅費(fèi)高。

本文不追淺陋，分析如下：

一、不涉及股權(quán)受讓方開發(fā)土地的情況下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，因?yàn)椴簧婕八袡?quán)變更，無須承擔(dān)增值稅和土地增值稅，雙方的稅負(fù)較輕。

1、股權(quán)收購——轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅賦低。

2、資產(chǎn)收購——轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅負(fù)高

二、如果股權(quán)受讓方未來建成再銷售（自持除外）時(shí)，由于股權(quán)溢價(jià)部分無法計(jì)入在建工程成本，增值額將大大提高，相當(dāng)于稅費(fèi)延遲轉(zhuǎn)嫁到了受讓方。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓節(jié)稅的實(shí)質(zhì)，股權(quán)收購的節(jié)稅原理實(shí)質(zhì)是稅賦遞延，時(shí)間換空間。而不是真正的降低稅賦（甚至總體稅賦更高）。

盡管股權(quán)轉(zhuǎn)讓在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，因?yàn)椴簧婕八袡?quán)變更，無須承擔(dān)增值稅和土地增值稅，雙方的稅負(fù)較輕。

但是，受讓方未來建成再銷售（自持除外）時(shí)，由于股權(quán)溢價(jià)部分無法計(jì)入在建工程成本，增值額將大大提高，相當(dāng)于稅費(fèi)延遲轉(zhuǎn)嫁到了受讓方。

#案例：房企長(zhǎng)跑哥有一在建工程，其中土地價(jià)款5億元。目前投入已達(dá)立項(xiàng)總投入25%，滿足轉(zhuǎn)讓條件。其中資本化利息0.5億，開發(fā)成本5億。

現(xiàn)因資金短缺，欲和登山哥商量轉(zhuǎn)讓方式。假設(shè)后期仍需投入建設(shè)資金10億，建設(shè)竣工后，預(yù)計(jì)總貨值36億。

兩公司商量下來，有以下2種方式，可以考慮:

a.登山哥以16億收購項(xiàng)目資產(chǎn)

b.登山哥以16億收購項(xiàng)目股權(quán)

假設(shè)業(yè)態(tài)全部為普通住宅，不考慮分?jǐn)偟葐栴}。

 1#直接轉(zhuǎn)讓方式下：  

①長(zhǎng)跑哥承擔(dān)稅務(wù)（出讓方）

印花稅：合同所載金額×0.5‰=16×0.5‰=0.008億

增值稅：銷項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)=（16-5-5-0.5）/1.09×9%=0.495億

增值稅附加：增值稅×12%=0.495×12%=0.06億

特別說明：在稅費(fèi)計(jì)算時(shí)，此案例多處簡(jiǎn)化處理。

如：在計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)，扣減的土地成本應(yīng)不含契稅；在計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)，一般成本進(jìn)項(xiàng)稅率按9%計(jì)算，費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅率按6%計(jì)算，且需獲得取票率。此處取票率簡(jiǎn)化為100%，取得土地使用權(quán)契稅不考慮，利息進(jìn)項(xiàng)按9%計(jì)算。下同。

土增稅：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

銷售收入（不含稅）=會(huì)計(jì)口徑下收入+土地款抵扣增值稅調(diào)增收入=16/1.09+5/1.09×0.09=15.1億

扣除項(xiàng)（不含稅）=（5/1.09+5）×1.3+0.06=12.52億

增值率=（15.1-12.52）÷12.52=20.6%<50%

土增稅=(15.1-12.52)×30%=0.74億

企業(yè)所得稅：={（16-5-5）÷1.09-0.495-0.74-0.06}×25%=1.01億

稅費(fèi)合計(jì)：1.01+0.74+0.06+0.495+0.008=2.31億②登山哥承擔(dān)稅務(wù)（受讓方+收購環(huán)節(jié)）

契稅：成交價(jià)×3%=16×3%=0.48億

印花稅：成交金額×0.5‰=16×0.5‰=0.008億

稅費(fèi)合計(jì)：0.48+0.008=0.49億③登山哥承擔(dān)稅務(wù)（再銷售環(huán)節(jié)）

增值稅：銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=（36-16-10）÷1.09×9%=0.83億

增值稅附加：增值稅×12%=0.1億

土增稅：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

銷售收入（不含稅）=36/1.09+16/1.09×0.09=34.35

扣除項(xiàng)（不含稅）=（16+10/1.09）×1.3+0.1=32.82億

增值率=（34.35-32.82）÷32.82=4.6%<20%，享受土增免稅

企業(yè)所得稅：【（36-16-10）÷1.09-0.48-0.1】×25%=2.15億

稅費(fèi)合計(jì)：2.15+0+0.1+0.83=3.08億

 2#股權(quán)收購模式下：  

①長(zhǎng)跑哥承擔(dān)稅務(wù)（出讓方）

印花稅：成交金額×0.5‰=16×0.5‰=0.008億

企業(yè)所得稅：（16-5-5-0.5）×25%=1.38億

稅費(fèi)合計(jì)：1.38+0.008=1.39億

②登山哥承擔(dān)稅務(wù)（受讓方）

印花稅：成交金額×0.5‰=16×0.5‰≈0.01億

③登山哥承擔(dān)稅務(wù)（再銷售環(huán)節(jié)）

增值稅：銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=（36-5-5-10-0.5）÷1.09×9%=1.28億

增值稅附加：增值稅×12%=1.28×12%=0.15億

土增稅：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

銷售收入（不含稅）=36-（36-5）÷1.09×0.09=33.4億

扣除項(xiàng)（不含稅）

=【（5+10）/1.09+5】×1.3+0.16=24.55億

增值率=（33.4-24.55）÷24.55=36%<50%，使用稅率30%

土增稅=（33.4-24.55）×30%=2.66億

企業(yè)所得稅：{（36-15）÷1.1-5-0.5-0.15-2.66}×25%=2.7億

稅費(fèi)合計(jì)：2.7+2.66+0.15+1.28=6.79億

 3#兩方案稅費(fèi)對(duì)比如下：  

在該案例中，由于直接股權(quán)收購，其收購溢價(jià)在銷售環(huán)節(jié)得以體現(xiàn)——致使銷售環(huán)節(jié)增值率＜20%——從而觸發(fā)免土增稅。

所以，股權(quán)收購在整個(gè)“收購——再銷售”，并不一定節(jié)稅。其節(jié)稅原理主要是稅費(fèi)遞延，時(shí)間換空間，同時(shí)給稅務(wù)籌劃以充足空間。

齊精智律師，陜西明樂律師事務(wù)所，仲裁員、北京大學(xué)法學(xué)院北大法寶學(xué)堂特約講師，公司股權(quán)、借貸擔(dān)保、房產(chǎn)土地、合同糾紛全國專業(yè)律師，微信號(hào)qijingzhi009。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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