丁祖昱評樓市 作者：克而瑞租售
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年，租賃市場經(jīng)歷了翻天覆地的變化，從企業(yè)的“存亡之際”到租客的“流離失所”，從政策環(huán)境到市場供需，租賃市場正在從無序到有序，處于不破不立的蛻變過程中。
2021年，租賃市場迎來關鍵發(fā)展時期，中央經(jīng)濟會議把租賃放到了特別重要的戰(zhàn)略位置，重點強調(diào)了租賃的保障性，并將繼續(xù)增加供應，租金水平合理調(diào)控。未來，隨著市場供需匹配度的提升，市場機制的完善，租賃市場將越來越規(guī)范，逐漸步入良性、健康的發(fā)展狀況。
2020年12月，中央經(jīng)濟會議關于租賃市場的發(fā)展，再提“房住不炒、租購同權”，從租賃供給、租購同權、租賃企業(yè)保障等方面提出新的指導性要求，整體表現(xiàn)出四個方面方向。
首先，高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規(guī)范發(fā)展長租市場。預計，未來公租房供應將增多，增加保障性租賃住房供應，租售同權落地進程加快。
其次，土地供應向租賃住房建設傾斜，并單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房。預計，地方政策和資源將向租賃市場傾斜，土地供應中商品房的供應空間可能被擠壓。
第三，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用，鼓勵國企、民企等機構主體入場，市場的機構化率有望提升。
第四，要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調(diào)控。
同時，結合《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。從宏觀指導到落地方向一一給出了政策實施方向，保證未來各級政府能夠根據(jù)自身城市發(fā)展情況，因城施策，進行政策的有效落實。
此外，由于租賃住房產(chǎn)品投資成本回收周期長，短期盈利難，各級政府為解決租賃住房企業(yè)“盈利難”的問題，使企業(yè)能夠專注做好租賃產(chǎn)品，進而解決“職住平衡”的問題，2020年共20余城發(fā)布租賃相關補貼政策，內(nèi)容涉及減稅、現(xiàn)金補貼、專項獎金等。
從中央定調(diào)“房住不炒，租購并舉”以來，細數(shù)近年來的重點租賃政策，我們發(fā)現(xiàn)，雖然政策的頂層設計搭建完成，但在落地實施過程中仍受到城市經(jīng)濟發(fā)展差異、對租賃認可度不高等多重因素的影響，在各城市的落地情況稍有欠缺。此次，在中央經(jīng)濟會議再次為租賃市場“正名”，強調(diào)促進“租購同權”，相信未來全方位政策的實施力度和強度將得到保障。
1、高租售比之下，租賃需求有望提升
眾所周知，近年來一二線城市商品房價格一直維持在較高水平，而租金的漲幅遠低于房價的漲幅，一二線城市的租售比遠低于合理的租售比區(qū)間水平，買房門檻日益攀升。在房價高企的當下，租賃需求愈發(fā)旺盛，這些市場更具發(fā)展機會。
數(shù)據(jù)來源：CRIC城市租售系統(tǒng)
此外，當商品房價格不斷上漲的情況下，由于價格高企的擠出效應，越來越多人將以租房作為解決居住需求的主要方式。反之，當商品房價格不漲的情況下，商品房的投資屬性將下降，而其作為居住產(chǎn)品的消費屬性將提升，租房的性價比更高。從兩方面來看，租賃需求均有望提升。
2、有房人群也租房
從克而瑞租售調(diào)研數(shù)據(jù)來看，一二線城市中，有房租房的客群占本地租房客群54.5%，較無房租房客群占比更大，這部分客群多為異地有房，本地有房客群占比17.8%。可見，有房仍租房是市場的常態(tài)，并非有房人群就不存在租房需求，其中，本地有房客群多因工作便利、性價比高、裝修過渡等因素租房。
圖：租賃客群類型占比情況
3、核心一二線城市市場空間更大
以上海為例，上海是國內(nèi)租賃市場發(fā)展相對較好的城市之一，由于外來人口規(guī)模較大，租賃市場的需求一直較為旺盛。截至2020年末，上海常住非戶籍人口超977萬人。根據(jù)市場數(shù)據(jù)測算，目前上海可租房源超300萬套，其中，集中式公寓約10萬間，分散式公寓約32萬間，租賃市場的機構化率約為13.8%。城市龐大的租賃需求支撐了租賃市場的可持續(xù)發(fā)展。
綜合分析，上海租賃市場需求旺盛的主要原因來自兩個方面，一方面，來自高房價帶動的價格外溢，在寸土寸金的上海，新房資源稀缺，房價一直處于水漲船高的狀態(tài)；另一方面，來自產(chǎn)業(yè)資源的人口導入，例如安亭、張江等產(chǎn)業(yè)區(qū)域，人才聚集度高，隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)體系的不斷完善，各類租賃需求也將進一步上升。
近幾年，租賃市場競爭一直聚焦于白領公寓，供需錯配、產(chǎn)品同質(zhì)化等多方面因素導致市場發(fā)展良莠不齊。總體來看，目前，租賃行業(yè)開始由粗放式發(fā)展階段轉向精細化運營階段，開始關注細分市場的需求。
從租賃市場消費主體來看，可聚焦不同的細分領域，如高端服務式公寓、養(yǎng)老公寓、人才公寓及藍領公寓等，重視差異化、多元化的發(fā)展思路。一方面，隨著新生代的步入社會及老齡化的不斷提升，白領公寓和養(yǎng)老公寓的需求有望持續(xù)上升。另一方面，隨著疫情后經(jīng)濟的復蘇，高端和中低端租賃需求有望提升，尤其，以第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的藍領公寓需求。
產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟時代，隨著第三產(chǎn)業(yè)的不斷擴容及發(fā)展，將帶來藍領租賃市場需求的提升，其中以餐飲服務、酒店住宿、交通物流等為代表的行業(yè)，存在大量的企業(yè)租賃需求，因此，藍領賽道有望率先突破。
同時，2020年在疫情的影響下，藍領公寓TO B的商業(yè)模式更受租賃企業(yè)認可，一些企業(yè)開始布局藍領細分賽道，如2020新進企業(yè)包括，大悅樂邑fresh、城家員宿、窩趣華舍公寓、樂乎起程公寓等。根據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2020年12月底，累計已有十余家品牌租賃企業(yè)進入藍領市場，行業(yè)關注度提升。
2020年，突如其來的疫情給租賃市場的發(fā)展帶來了開啟新時代的契機，市場亂象的暴露，監(jiān)管體系的不斷完善，企業(yè)更加理性的看待發(fā)展之道。站在十四五的開篇之際，頂層制度已為住房租房市場的健康發(fā)展提供了充分的保障，相信未來租賃市場將能起到為城市發(fā)展凝聚人才，職住平衡，使城市、企業(yè)和個人發(fā)展實現(xiàn)多贏。
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