作者：內幕君

來源：地產風聲（ID：fangshi488）

5月31日，兒童節的前一天，國家給全國小朋友送了“三孩”當厚禮。

這一天本來是鑫苑服務最可能發布2020年報的日子。 

4月1日，鑫苑服務停牌，說是“待公司刊發經審核 2020 年全年業績”，此后表示將在5月31日前刊發。 

一個關系國家大計的“三胎政策”從輿論吹風到落地只用了兩個月，而鑫苑服務的年報兩個月過去還是“難產”。 

現在，A股或H股上市的40幾家物管公司里頭，就剩鑫苑服務沒有披露年報了。 

它的母公司鑫苑置業的年報同樣沒披露。這讓狗蛋差點忘了一個事實：

鑫苑曾經是河南房企的龍頭。

1

還沒有成為“國際朱”之前，河南姑娘朱婷曾相繼在河南青年女排、河南女排效力過一段時間。

那段時間，鑫苑是河南女排的主贊助商。 

朱婷和隊友們參加全國女排聯賽時，所披掛的戰袍后面除了印有名字和號碼，還有四個特別顯眼的大字： 

鑫苑置業。 

2012年夏天，鑫苑和河南省球類運動管理中心簽訂協議，明確贊助河南女排、河南青年女排兩支隊伍，時間為4年。在合約期內，鑫苑每年將投入200萬，幫助球隊培養隊員、引進內外援等。 

同一時期，中超外援的平均年薪超過500萬，中超球員的平均年薪在200萬左右。 

一個中超球員的收入就能養活一支排球隊，狗蛋感慨：沒想到代表三大球唯一站上過最高領獎臺的女排這么“好養活”。 

那時候的鑫苑在河南還是塊名號響亮的招牌，鑫苑在省會鄭州的地產項目多到狗蛋手腳并用才能數得過來。 

鑫苑最高光的時刻比這時還早5年。 

2007年。這一年中國地產圈里兩個有名的山西老板，走在了截然相反的道路上。

一個剛經歷人生第二次失敗，公司賣身他人，想超越萬科的野心被當成笑話看；一個帶著企業風光赴美上市，讓鑫苑成了“第一個登陸紐交所的中國房企”。 

這兩個老板，一個叫孫宏斌，一個叫張勇。張勇是山西平遙人，但他人生到目前為止至少三分之一的時光是在河南度過的。 

1982年左右，張勇考上中州大學，現在叫鄭州工程技術學院，讀的專業是工業與民用建筑。

畢業后張勇留下來當“鄭漂”，早年干過工程，怎么賺到的第一桶金較為神秘。 

住宅制度改革，開始走向商品化的前一年，也就是1997年，張勇踏入地產行業，創辦鑫苑。 

靠著東風渠畔那個占地22萬㎡叫“鑫苑名家”的項目，鑫苑在鄭州甚至河南地產圈打下一片天，這個項目附近有條路被命名為鑫苑路。 

鑫苑赴美上市的2007年，鑫苑名家讓鑫苑這個企業獲得了前所未有的關注。 

那年勞動節，國家最高領導人在鄭州視察社區時，來到了鑫苑名家。對那里的社區黨建、社區環境以及生活氛圍，領導給予了高度評價。 

這個故事日后經常被鑫苑提起。 

2 

山西人張勇在河南創辦的鑫苑也就有了“鄭州房企一哥”的稱號。 

鑫苑、建業、正商、盛潤這四家，應該是21世紀初河南四大龍頭房企。 

憑借第一個項目鑫苑名家走紅，鑫苑出道即巔峰。再后來，孫老板跌倒，許老板到處找錢拼上市的檔口，鑫苑順利登陸了資本市場。

總而言之，張老板帶著鑫苑走過的第一個十年，發展勢頭可以用他名字來形容，就一個字： 

勇。 

第二個十年，鑫苑有點折騰不動了。 

河南房企總給人走不出河南的感覺，有的是不愿意出走，有的想走走不動。鑫苑則很不一樣，它愿意往外走也走出去過，鑫苑的折騰不動就是從這樣的折騰開始的。 

赴美上市之后，鑫苑的心愿比以前大了好幾倍，他們的目標是“做大國內，布局海外”。隨后，鑫苑把總部遷到北京，開始擴張之路，腳步從鄭州邁向濟南、蘇州、成都、合肥、昆山，也走出國門去了太平洋的那一邊。 

2012年，鑫苑在美國華達州和紐約布魯克林區盤下兩個項目。2016年，鑫苑繼續在紐約買買買，花6600萬美元收購了法拉盛地標建筑凱斯劇院，此后還在號稱“宇宙中心”的曼哈頓拿地，規劃住宅項目，在英國倫敦和馬來西亞等地也有斬獲。 

而2017年底媒體報道稱，鑫苑解散了其在紐約的管理團隊，還把紐約三個項目的管理權交給了其它地產公司。

面對外界質疑其海外擴張受阻，鑫苑說： 

我們并不是完全退出項目。 

伴隨有關部門對中國企業特別是房企“出海”的監管，鑫苑也只有回頭這條路。然而，回過頭來，中國地產爆發性增長的那趟列車已經開出去很遠。  

3 

張勇一直秉持“拿多少賣多少”的發展思路，對于同行們“囤地”進行土儲競賽，他是不認同的。 

張勇說起為什么赴美而不是赴港上市時表示，“香港資本市場評價房地產公司的估價方式——以土地儲備為標準來衡量公司未來價值，這種評估方式我們覺得有問題”。

在行情好的2016年至2019年那個周期，“零庫存”相當于在裸泳。 

根據克而瑞的統計，2017年河南三大龍頭房企在權益銷售額上相差不大，其中正商295.3億，建業258億，鑫苑233億，而2019年建業和正商分別提升至552億和510億，鑫苑只有202億。 

沒有足夠的土儲支撐，鑫苑后勁顯然不足。2016年至2019年，鑫苑置業營收增速一路速降，從34%掉至12%。

“走出去”受阻的鑫苑把“大本營”河南市場也丟掉了。克而瑞數據顯示，鑫苑2020年在河南全口徑銷售額僅48.19億元。 

與此同時，鑫苑還面臨著資金鏈吃緊以致頻繁高代價“借舊還新”以及多項目延期交房遭維權的窘境。 

5月30日那天，鄭州一地鐵站出現了這樣的畫面：一群因為房子延期交房去維權的業主蹲在地上，拿著手機和民警互拍。 

這群維權的業主來自鄭州鑫苑國際新城五號院。 

有業主吐槽鑫苑變成了心怨。 

6月4日，發不出年報的鑫苑置業又傳出消息：高皓因個人原因辭去公司獨立董事職務，立即生效。

在這之前，高皓還擔任鑫苑置業審計委員會成員。

一年前的6月，曾任建設銀行河南省分行黨委書記、行長的李尚榮也和鑫苑說了再見，這位被寄予厚望的金融精英只在鑫苑待了8個月。 

擺在張勇面前的已經不止外患，還有內憂。

4 

曾經的鑫苑有個出海投資的夢，最近幾年，則開始忙著科技化轉型的探索。 

狗蛋說，人類很多時候“躺平”不在于缺乏折騰精神，在于折騰的次數太多，而折騰對的次數太少。 

鑫苑服務沒有發出年報的5月31日，河南地產圈的帶頭大哥胡葆森生了“四娃”：中原建業成功登陸港交所。這是建業旗下第四個上市平臺。

豫系房企果然內卷得厲害。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 一個河南龍頭房企的“躺平”