商業(yè)地產(chǎn)與電商 作者：明哥
來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商（ID：smartplaza）
收益法是普遍認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)估值方法，收益法可進(jìn)一步細(xì)分為直接資本化法、折現(xiàn)現(xiàn)金流法，租期及回收金額折現(xiàn)法。
1、直接資本化法
估值 V = A / r
其中A為毛租金或凈租金收益，r為對應(yīng)的毛資本化率或凈資本化率。直接資本化法是一種靜態(tài)估值方法，適用于租金收益穩(wěn)定的情況。
例1：某購物中心NOI值1億，資本化率6%
估值=NOI/資本化率=1億/6%=16.67億
2、折現(xiàn)現(xiàn)金流法（DCF）
折現(xiàn)現(xiàn)金流法通過預(yù)測商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)金流并按照一定的貼現(xiàn)率計(jì)算物業(yè)的現(xiàn)值：
其中A為“凈物業(yè)收益”現(xiàn)金流，r為折現(xiàn)率。折現(xiàn)現(xiàn)金流法屬于動態(tài)估值方法，是理論上最準(zhǔn)確的估值方法。
例2：接上例1，該購物中心
--初始投資成本10億；
--持有期5年，期末處置資本化率6.5%；
--租金增長率3%；
--貼現(xiàn)率9%；
（1）期末處置收入=第6年NOI/期末資本化率=11593/6.5%=178350萬元；
（2）各年現(xiàn)金流按9%貼現(xiàn)率折現(xiàn)，合計(jì)得到物業(yè)估值15.7億元；
（3）IRR為10.9%；
（4）內(nèi)含資本化率=1億/15.7億=6.4%
3、租期及回收金額折現(xiàn)法（T&R）
通過計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)租期內(nèi)和租期外的價值后加總形成整體物業(yè)的價值，
其中A1為現(xiàn)有租約租金收益，r1為租期內(nèi)資本化率，n1為現(xiàn)有租約剩余租期；A2為市場租金水平，r2為租期外資本化率，n2為租約外剩余土地年期。
例3：接上例2，該購物中心
--現(xiàn)有租約租期5年，租約外剩余土地使用年限35年；
--現(xiàn)有租約年毛租金收益14286萬元，市場租金水平15000萬元；
--租約內(nèi)毛資本化率8%，租約外9%
（1）租期內(nèi)價值=毛租金收益/毛資本化率*年期調(diào)整系數(shù)
14286/8%*(1-1/(1+8%)^5)=57039萬元
（2）租期外價值
15000/9%*(1-1/(1+9%)^35)*（1+1/(1+8%)^5）=107874萬元
（3）市場估值=租期內(nèi)價值+租期外價值
57039+107874=164913萬元
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 商業(yè)地產(chǎn)估值測算邏輯（附案例）
