地產大爆炸 作者：炸天團
來源：地產大爆炸(ID：dichandabaozha)
紅星和遠洋的交易，就像是一場吸引人的八點檔大劇。
從他們相互看對眼開始，各種消息甚囂塵上。
3月29日，遠洋資本與紅星美凱龍聯手發文，稱遠洋資本戰略入股紅星，以 10.3億的價格獲得紅星地產18%的股權。
彼時，遠洋方面就透露，基于對此次合作的綜合觀察，不排除有進一步收購的可能。
之后，遠洋對紅星地產開展了近3個月的背調，他們對紅星地產的項目資質都很滿意，且對紅星地產現在的管理團隊也很認可。
7月18日，這部劇終于迎來結局。
將與關聯合作方共同通過天津遠璞，擬以40億元的股權對價收購紅星地產70%的股份。
整個交易由4個階段完成。
此前，天津遠璞已經受讓紅星地產18%的股份，雙方計劃在今年7月30日、8月10日和明年1月10日前后，分別完成紅星地產22%、11%和19%的股權轉讓。
結合雙方交易背后的小細節，從某種程度上，這更像是一場聯姻。
01
聯姻的意思，即使是被收購，紅星地產基本上還是能活成自己想要的樣子。
不知道大家有沒有注意到一個小細節，背調過后，遠洋不僅接受紅星地產的資產包，還將他的職業經理人團隊全部接手了過去。
紅星地產此前一直沒有裁員，也沒有更換管理團隊的動作，這意味著：
股權變更后，除了合作的新項目備案名由紅星變更為遠洋外，其他地方暫時不會有大的改變。
答案其實已經隱藏在公告中。
公告顯示，紅星地產的交易作價包括兩部分，40億的股權作價和未來收入的分配。
所以評估這次合作價值的核心是未來收入的預估，在后續的利潤分配上，遠洋公告顯示：
截止2020年12月31日，紅星地產已售但未結轉的開發物業及自持物業的利潤，將由紅星控股與天津遠璞按照85%：15%的比例進行分配；
截止2020年12月31日，未售的開發物業及自持物業的利潤，將由紅星控股和天津遠璞按70%：30%的比例進行分配。
紅星地產是紅星美凱龍旗下非常優質和增長潛力的板塊，其發展模式類似萬達，主要依托紅星美凱龍的家居MALL捆綁拿地，截至去年銷售額即達到了480億元，行業排名第66位，曾一度有獨立上市的傳聞。
因為多是底價拿地，且分布城市能級較高，紅星地產毛利率可達25%至30%，去年凈利率也遠超行業水平，做到了15%。
遠洋公告，也側面證明了紅星地產的優質：
紅星地產共有項目91個，其中70%分布在上海、蘇州、長沙等一二線城市，確保了未來銷售價格的堅挺；
其近千億貨值中，絕大部分是住宅，比重達到了80%，且多為面向剛需和剛改的高效項目，可實現快速去化；
對此，他們判斷，未來兩年紅星地產將為他們提供300-400億的銷售額，未來能為股東創造的利潤達到200億。
簡單一點說：200億變成40億，是因為接下來每年車建新還能得到一定的由紅星地產帶來的利潤收益。
02
不是一次性換取大筆資金，而是選擇細水長流，進行雙方之間的利益捆綁，用一句話形容：
各自優秀才是這場聯姻最大的底氣。
遠洋姓保，中國人壽和大家保險分別是遠洋的第一大股東和第二大股東，兩者的持股比例合計接近六成。
此外，遠洋在融資方面也有著極為突出的優勢，三道紅線全綠的遠洋，有息負債綜合資金成本為5.1％。
背后有金主，錢又來得便宜，這半年，遠洋都在滿市場尋找投資標的。
紅星地產成立于2009年，旗下項目包括購物中心、影城、高爾夫會所、星級酒店、精品百貨等多種業態。
其中，華東、華中、華西占比超過80%；非常符合遠洋集團“南移西拓”戰略，自然成為了最理想的標的。
如此背景下，賣掉最容易賣掉，又能賣出好價錢的紅星地產，還保留一定的股權，算是個明智的選項。
未來，這部分穩定的現金流能夠為紅星美凱龍的控股提供最廣闊的空間。
03
同時，遠洋和紅星這場收購，還讓我們看到了企業近幾年的一個動作：
聚焦主業。
聚焦，是為了活得更好，更遠。
紅星地產，是紅星美凱龍的多元化的板塊，2009年，拿著賣家居的錢，車建新殺進了當地產行業，十年發展成一家中型房企。
饒是發展得不錯，但紅星美凱龍的多元化不止是他一個，受現在市場大環境不好影響，紅星系面臨著極大的挑戰。
7月3日，紅星美凱龍和居然之家簽署戰略合作協議，就是車建新持續深耕家居行業的一個表現。
2015年-2019年，按照第四步發展戰略，遠洋的目標是構建住宅開發、不動產開發與投資、房地產金融、客戶服務業在內的四元業務格局。
紅星和遠洋不是個例。
房地產行業，萬科一聲“活下去”，讓聚焦收斂成了很多房企在做的事情；汽車行業，多家上市車企出售資產、聚焦主業的動作頻頻……
預計接下來兩年，聚焦將是越來越多企業要做的事情。
但成人的世界，從來都是“既要又要還要”，從聚焦來說就是：
既想要守住主業，又不想全然丟失優質的多元化業務，還要有一個好的未來。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 紅星&遠洋交易背后的故事
