觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
一座城市里的地產漫游與畫像。
“要構建中產家庭可以負擔的港人首置上車盤，讓較高收入的家庭在私樓樓價持續上升的環境下重燃置業希望。”
觀點地產網 香港，已經連續十年蟬聯全球房價最難負擔城市。
在這里，房屋購置與居民收入嚴重脫節，市民呼吁政府必須提高房屋建設工作的參與度，讓無法負擔私樓的家庭也有置業機會。
于是，仿效新加坡組屋的“港人首置上車盤”被提出。2017年，林鄭曾表示，不排除在上任后短期內在現有土地名單中選出一、兩塊私人住宅地試行“港人首置上車盤”計劃，幫助中產家族解決置業難題。
5月19日，根據香港地政總署公布，長實集團以49.51億港元奪得觀塘安達臣道一幅土地，樓面地價4546港元/平方呎。
這宗地是香港公開出讓的第二幅“港人首置上車盤”地塊。因應首置計劃，政府就單位面積、間隔及首置單位數目都有一系列的要求，其中整個地盤建成的住宅，有不少于1000伙須作首置單位，并會以市價八折發售。
對于香港市民來說，“首置盤”當然愈多愈好，而對開發商來說，“港人首置上車盤”項目也意味著對政府的支持及承擔更多的“社會責任”。
長實49.51億港元中標
觀塘安達臣道地皮于上周五截標，合共收到9份標書，入標的財團包括長實集團、華懋、佳明集團、嘉華國際、中國海外、信置等在內。
5月19日，香港地政總署公布，長實集團以49.51億港元中標觀塘安達臣道土地，樓面地價4546港元/平方呎。
資料顯示，地塊土地面積21.7萬平方呎，可建純住宅樓面約109萬平方呎。華坊咨詢評估資深董事梁沛泓此前指出，項目將成為第二個港人首次置業項目，由于地勢較高，料落成后中高層可享開揚遠海景，預計作價可達約46億至49億港元，樓面地價每方呎約4200至4500港元。
換言之，長實集團的中標價格貼近市場估值下限。“在疫情肆虐下，發展商仍有興趣，但賣地條款復雜，首置單位數量亦多，地區配套不足、投資額大、各項不穩性因素及未來經濟不穩的影響，都會影響發展商的出價。”
萊坊執行董事林浩文在接受觀點地產新媒體采訪時指出，該區部份地皮已轉作公營房屋，以致該區公營房屋比例過高，會影響該區未來私樓定價，區內商業及生活配套不足及交通問題亦是不利因素。
他預計，上述限制會對項目定位及售價造成影響，總投資（包括建筑成本等）約$90-$95億，落成后每呎可賣約$15000起，以“上車客”及“小家庭客”為主。
觀點地產新媒體了解到，該地塊是香港公開出讓的第二幅“港人首置上車盤”地塊。根據規劃，地塊未來建成單位面積限制250-500平方呎。戶型方面，其中20%須為開放式戶型，25%為1房單位，55%為2房單位。
因應首置計劃，政府就單位面積、間隔及首置單位數目都有一系列的要求。
具體來看，在發展商就項目取得占用許可證后，政府會從所有住宅單位中隨機選定不少于1000個單位作首置單位，其中包括200個開放式單位、250個一房單位及550個兩房單位。
發展商須以市價八折出售政府選定的首置單位，出售對象的資格由政府規定。與市價“脫鉤”的同時，政府對首置申請人亦有較為嚴苛的要求。
資料顯示，首置申請人應符合的條件包括：為居港滿七年的香港居民、從未在香港擁有住宅物業、收入介乎居者有其屋計劃（居屋）白表申請人的入息限額及該限額加三成，以及資產不超過居屋白表申請人的資產限額加三成。政府會在發展商出售首置單位前參考當時居屋的相關限額訂定詳細的申請資格。
與此同時，首置單位還設有轉讓限制。業主在買入首置單位的首五年內不可出售或出租單位。
在首五年過后，業主須向政府繳付補價，才可在公開市場出售或出租其單位。
政府發言人也表示，政府希望透過招標出售安達臣道用地，測試由發展商興建及出售首置單位的安排。政府會參考有關經驗檢視首置先導項目的未來路向。
“港人首置上車盤”
香港的居住問題有目共睹，而且正變得日趨嚴重。
1月20日，國際公共政策顧問機構Demographia公布的2019年國際房價負擔能力報告顯示，香港連續第10年登上房價最難負擔城市榜首，房價對家庭入息中位數比率由上年度的歷史高位20.9倍輕微回落至20.8倍。
這意味著，普通香港家庭需要不吃不喝20.8年才能實現買房夢想。
高房價影響到的遠不止是“住”的問題。不斷推高的香港樓價、房租，不僅桎梏了政府、社會經濟發展的思路，也吞噬了產業發展空間，阻礙了新興經濟的發展，甚至引發一系列社會問題。
香港政府也一直將解決住房問題和增加土地供應作為工作重點。一位業內人士分析，整體思路是兩個方面：第一，調整香港土地規劃，大幅增加住房建設用地，增加公屋供應量；第二，降低公屋出售價格，讓更多的人能買得起。?
林鄭于2017年提出的“港人首置上車盤”亦符合這個思路。2017年3月26日，林鄭月娥在行政長官選舉中當選香港第五屆特首，其提出的競選政綱主要側重于協助港人置業，房屋政策包括了增建港人首置上車盤、重建五級置業階梯等。
“港人首置上車盤”主要幫助沒資格申請居屋又買不起私人住宅的中產階級家庭。“港人首置上車盤”的特點是售價與市價“脫鉤”，但轉售限制較大，只出售予綠表或合資格白表人士。
彼時，“港人首置上車盤”引起廣泛討論。不少人認為，盡管轉售限制大，但是“首置上車盤”低價的特點預計會吸引大批處于“夾心層”的中產階級申請購買，首置上車盤的推出預計對中小面積的私人住宅市場造成一定沖擊。
不過，亦有觀點認為，面對樓價高企、土地供應緊張的現狀，尋找足夠多土地新建首置上車盤將成為林鄭月娥樓市新政的主要障礙。
在林政上任后首份施政報告中，對這個在選舉時承諾的“港人首次首置上車盤”有了更多解釋。
“要構建中產家庭可以負擔的港人首置上車盤，讓較高收入的家庭在私樓樓價持續上升的環境下重燃置業希望。”
林鄭月娥指出，首置上車盤的土地來源是由私人發展商提供或政府已購買的土地，但不會以較低補地價吸引私人發展商參與。先從賣地表找合適土地做法合適，且無供應目標，有足夠土地便會推出更多首置上車盤，強調這并非一次性的政策。
她保證，設計首置上車盤和土地供應會提高透明度，令大眾消除官商勾結的疑慮。
初步構想是透過地契條款，要求發展商作混合發展，即除了興建私人房屋單位以外，須設計、興建及出售指定數目的首置單位。
施政報告中指出，“首置上車盤”出售對象資格由特區政府規定，要求為居港滿7年的香港居民且從未在香港置業，按照目前標準，購房者收入上限為單身人士每月收入不超過3.4萬港元，家庭月入5.2萬至6.8萬元。
根據當時政府消息人士給出的數據，有關收入群組約5.5萬人。
而包括新鴻基地產、會德豐、長實、九龍建業等多個地產商均表示對首置盤項目有興趣，會研究賣地條款。
2019年初，市區重建局推出的首個港人首置上車盤“煥然懿居”正式推出，以市價六二折發售，實用面積呎價為11692港元-13969港元，項目單位面積261呎-507呎不等，售價由314.2萬-660.5萬港元。
其中，兩座“煥然懿居”共有493個單位，首置盤以外的43個單位，將以市價售出，收入可以接近發展成本。而首置盤以六二折定價，市建局會少收十多億元。
那么，此次長實49.51億港元中標的安達臣道宅地又如何兼顧盈利和房屋供應需求？“估計項目仍有約4成面積可以作為私人住宅出售，低地價亦有利開發商賺到利潤。”
林浩文稱，這宗地皮有“指標性”作用，體現發展商對發展“首置盤”的反應正面，相信政府會在未來一些合適的地皮（如東北發展區）出售上加入相關“首置”條款，以私人發展商的力量去加快公共房屋的興建。
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