作者：神鎮(zhèn)的貓總

來源：好貓財經(jīng)（ID：haomaocaijing）

從頭部說起碧桂園耗費數(shù)十億元護盤恒大深受質(zhì)疑萬科股價跌到管理層都無奈融創(chuàng)集中拿地引起了一系列連鎖反應孫宏斌也不得不出手增持

作為央企綠地有直接躺平的意思連一向財務穩(wěn)健的保利中海面對股價下行也不得不拋出股票增持計劃對外釋放信心

行業(yè)周期性波動讓市場情緒容易陷入極端股價基本陷入超調(diào)狀態(tài)

負面背后確實應該看到積極信號比如頭部房企的融資成本顯著下降以及房企產(chǎn)業(yè)鏈布局的完善

前幾天中海發(fā)行了18年期的21億元CMBS產(chǎn)品票面利率3.6%這是國內(nèi)房企首單綠色+碳中和債券產(chǎn)品利率顯著低于同行底層資產(chǎn)來自中海成都的10棟寫字樓

與此同時中海還發(fā)行了30億元公司債其中3年期20億元票面利率3.25%5年期10億元票面利率3.55%這是行業(yè)同期最低的融資成本

碧桂園在美元債市場里也獲得了充足額度和成本降低萬科也在不斷進行長短債置換

再比如房企的產(chǎn)業(yè)鏈延伸布局已經(jīng)初見成效商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)物流長租公寓等業(yè)態(tài)房企基本走完從1到10的階段已走上規(guī)模復制道路

中海目前已是全國最大的單一業(yè)權(quán)寫字樓發(fā)展運營商加上商業(yè)廣場酒店長租公寓等業(yè)態(tài)中海在中國內(nèi)地中國香港中國澳門英國等地擁有價值1409億元的投資性物業(yè)

隨著資產(chǎn)證券化制度的完善這些物業(yè)也成為最佳融資資產(chǎn)去年中海37億元的商業(yè)廣場CMBS票面利率更是低至2.5%凸顯金融機構(gòu)對中海資產(chǎn)質(zhì)量和運營能力的認可

巨頭的焦慮加速了轉(zhuǎn)型調(diào)整步伐碧桂園物業(yè)萬科物流成為行業(yè)頭部企業(yè)碧桂園和萬科也都試圖向管理要效益調(diào)整管理層縮短管理半徑加強信息化這些都是可見的改革良策

千億銷售規(guī)模之后房地產(chǎn)開發(fā)變成了現(xiàn)金流的生意從土地到現(xiàn)金再到土地關(guān)系到生死其中關(guān)鍵一環(huán)是再融資如果沒有再融資補充現(xiàn)金賣資產(chǎn)成為最后出路

如此來看恒大打折賣房沒有錯在銷售增長的情況下融創(chuàng)有錢拿地也沒有錯市場恐慌下的股價超調(diào)各家房企出手護盤同樣也沒有錯

對房企的價值判斷應該有更多維度的希望

融資

暴雷房企給了這個行業(yè)慘重教訓穩(wěn)健房企的經(jīng)驗也值得借鑒

無論是暴雷房企還是穩(wěn)健房企都可以從兩個指標中得到大概判斷

一個是經(jīng)營性活動凈現(xiàn)金流涉及銷售額和回款率的增長一個是籌資性活動凈現(xiàn)金流涉及到再融資量與債務總量的匹配也凸顯融資來源的多樣性

還有一個投資性活動凈現(xiàn)金流相對來說影響不大因此上述兩個指標基本決定了房企在手貨幣資金總量

截至2020年底有碧桂園恒大萬科融創(chuàng)保利中海綠地等七家房企賬面貨幣資金超過千億元

這七家房企里除碧桂園外其他家經(jīng)營性活動凈現(xiàn)金流均為正除中海外其他家籌資性活動凈現(xiàn)金流均為負

也就是說只有中海兩項指標都為正雖不能說其他家有什么問題但中海的指標意味著在這個銷售規(guī)模上中海具有充分的經(jīng)營主動性有一定加杠桿空間

從這方面來看中海擁有全行業(yè)最好的評級結(jié)果實現(xiàn)最低融資成本也是合理的前五個月中海實現(xiàn)合約銷售額1554億元同比增加35.8%

現(xiàn)金除了來自銷售回款和融資款項還來自于利潤率擁有千億資金的七家房企中凈利潤率排名為中海融創(chuàng)保利萬科碧桂園恒大綠地

上半年對于房企來說注定是灰暗的沒有結(jié)束的疫情繼續(xù)加碼的調(diào)控極不穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境讓房企戰(zhàn)略更趨于保守

無論是之前債務推動規(guī)模的房企還是如今追求管理紅利的房企以相同成本或更低成本順利實現(xiàn)再融資是企業(yè)活下去繼續(xù)向好發(fā)展的基礎

但凡暴雷的房企一定是長時間的經(jīng)營性活動凈現(xiàn)金流為負同時籌資性活動凈現(xiàn)金流為正隨著債務的累積一旦經(jīng)營明顯下滑或再融資出現(xiàn)差錯就會引起連鎖反應

手握千億資金的七家房企里頻繁在信用債市場融資的有中海萬科保利碧桂園等

融資成本升降以及融資頻率和額度是房企信用變化最早信號堪稱房企最重要命脈

買地

某種程度上也可以把土地儲備看成為現(xiàn)金的一部分因為房企一旦出現(xiàn)資金問題最有效的辦法就是加快銷售出售土地資產(chǎn)

土地儲備需要考慮少數(shù)股東權(quán)益總量上大概排名為碧桂園萬科保利恒大中海綠地融創(chuàng)

如此來看融創(chuàng)確實面臨著補倉壓力出手密集拿地也就可以理解前5個月融創(chuàng)實現(xiàn)銷售銷售額2418.2億元同比增長72%

投資需要有獨立的市場判斷不能被情緒所迷惑也不能誤判信息在行業(yè)周期性波動中行業(yè)評判標準容易陷入兩極分化

拿地被歸為激進不拿地則被打上保守的標簽更別說營收下降利潤下降高息發(fā)債這些通通是負面信號

買地的前提要看土地儲備有些房企為了降杠桿已經(jīng)不買地了比如恒大綠地當然買地還需要看節(jié)奏安排土地質(zhì)量

通常將拿地金額與銷售額的固定比值用于評判房企拿地的積極程度比值≥70%為激進50%≤比值≤70%為積極30%≤比值≤50%為適中20%≤比值≤30%為穩(wěn)健比值≤20%為保守

以最近被質(zhì)疑保守的中海來講其拿地曲線也是波動的過去兩年時間里基本保持在適中狀態(tài)部分季度保持在保守狀態(tài)

整個2020年中海拿地金額高達1318.4億元位列行業(yè)前三中海的管理層也強調(diào)2021年的拿地預算已經(jīng)提升至1650億元而且一定會花完

反觀融創(chuàng)前幾年大部分季度為穩(wěn)健和保守到了2021年才開始積極補充土地儲備碧桂園的拿地季度年度差異性更大但總體來說碧桂園恒大的土地儲備較豐厚拿地基本趨于保守

世茂前兩年拿地積極從去年第三季度開始拿地趨于保守

拿地節(jié)奏之外土地儲備質(zhì)量涉及到利潤率城市布局產(chǎn)品線營銷策略等各個方面保證利潤率是穩(wěn)妥活下去的底線如果沒有利潤就會陷入虧損債務壓頂降價收縮的惡性循環(huán)中

一二線城市布局為主利潤率較高財務穩(wěn)健的中海顯然有更多的選擇權(quán)需要把握拿地節(jié)奏又需要保證土地利潤

當然在新的土地集中供應政策后土地稀缺的城市競爭更加激烈利潤更低城市更新并購合作開發(fā)已經(jīng)越來越成為土地儲備的方式

如向來只在公開市場拿地的萬科也大力轉(zhuǎn)向城市更新目標是三分之一的土地儲備要來源于此中海在上海北京也拿下數(shù)百億元的舊改地塊

另外并購已經(jīng)成為行業(yè)整合的常態(tài)如萬科并購泰禾藍光世茂并購福晟融創(chuàng)并購彰泰

在資金密集度集中的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金和土地儲備按理應該是房企最后的希望所在有錢有資產(chǎn)可以再融資再買地也有實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的資金保證

拿地是找死不拿地是等死在現(xiàn)在市場里這句話應該改為拿錯地是找死不拿地或許還有轉(zhuǎn)機

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 地產(chǎn)股和房企的希望在哪里