作者：觀點地產(chǎn)新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

集中拍地模式下，北京或?qū)谋镜乩吓茋螵氄荐楊^，逐漸轉為國企與民企、本地企業(yè)與外來房企“春秋混戰(zhàn)”。

觀點地產(chǎn)網(wǎng) 久旱逢甘露，轉播室人頭攢動、現(xiàn)場劍拔弩張，北京首場集中土拍以“可預料”的高熱度緩緩落下帷幕。

5月10-11日，北京25宗地塊混戰(zhàn)結束，加上之前成交的五宗地塊，30宗宅地共計入賬1110億元。

兩日競拍熱度有所不同，地塊素質(zhì)較佳、配套較為完善的地塊競爭無疑更激烈。

由于競拍首日出讓地塊質(zhì)素均佳，12宗地全部觸及地價上限，7宗競價競配雙觸頂，轉入競高標準商品住宅建設方案階段。次日，競拍熱度則有所分化，3宗地塊激烈廝殺轉競方案，亦有1輪競價平靜奪地。

北京作為房企必爭之地，向來不缺熱度。縱觀兩日競拍現(xiàn)場，可以說是龍頭+央企的狂歡，碧桂園、融創(chuàng)、金茂、金地、中冶等企業(yè)是絕對的主角。

出人意料的是，長期深耕粵港澳大灣區(qū)的卓越，成為本次競拍的“黑馬”，不僅首日獨自斬下朝陽金盞鄉(xiāng)地塊，更在第二日以聯(lián)合體方式競得豐臺張郭莊村宅地、中關村生命科學園與東小口馬連店共4宗地塊，總地價超187億元。

本次土拍以或許能給外界一些啟示：集中拍地模式下，北京或?qū)谋镜乩吓茋螵氄荐楊^，逐漸轉為國企與民企、本地企業(yè)與外來房企“春秋混戰(zhàn)”。

北京一直是聯(lián)合體競拍出現(xiàn)頻次最高的城市。

由于動輒幾十上百億的拿地資金，企業(yè)更愿意尋求合作伙伴，比如深耕區(qū)域的市屬國企，或與財力雄厚的央企、險資抱團。這樣不僅能降低風險，亦能以更少資金撬動同樣的銷售額。

首開作為深耕北京的國企，便是各企業(yè)樂于合作的對象之一，也樂于通過雙方、多方聯(lián)合體拿地或股權收購方式，優(yōu)勢互補、有效規(guī)避市場惡性競爭和項目投資風險，最大限度地發(fā)掘地塊價值。

據(jù)悉，首開一般在聯(lián)合拿地的地塊中權益占比為25%-50%，多數(shù)不控盤、不操盤，龍湖、金地、萬科、華潤、金茂等都是首開較為穩(wěn)定的合作方。

在此次土拍中，首開亦積極參與，且多以聯(lián)合體方式競拍。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，首開此次競拍多與旭輝搭檔，不僅聯(lián)手參與朝陽金盞鄉(xiāng)兩宗地塊廝殺；與住總、旭輝、花樣年競拍密云檀營鄉(xiāng)6005地塊，更與旭輝、建工參與王四營鄉(xiāng)及崔各莊等地塊競拍。

它算得上是贏家之一：不僅與保利新航城聯(lián)合體14.58億摘大興榆垡鎮(zhèn)地塊；與卓越聯(lián)合以62億+配建32500平方米公租房拿下豐臺張郭莊村地塊；更與住總組成聯(lián)合體，以16.3億元+1.6萬平米公租房競得大興地塊。加上之前招標出讓的地塊，首開目前明確獲得集中供地30宗中的4宗地塊。

在東壩北地塊爭奪上，首開則與金地、旭輝兩家企業(yè)組成聯(lián)合體競拍。據(jù)悉，該地塊周邊正是三家共同打造的華樾國際項目，因此外界早有猜測，三家或?qū)⒃贁y手打造華樾國際二期。

競拍場上，隊友和對手隨時轉化。在其他地塊競拍中，金地則多與保利、華潤綁定。

據(jù)悉，保利+金地+華潤作為本次北京集中供地最積極的聯(lián)合體，參與了所有熱門地塊的爭奪，并于5月10日下午以50.94億元拿下朝陽崔各莊南皋村L01-01地塊，配建2.2萬平米公租房。

“這三家以前也是我們比較穩(wěn)定的合作方，這次（它們）組成聯(lián)合體，把之前的合作對象都屏蔽掉了。”一位深耕北京企業(yè)人士稱，在公開市場拿地，地域性優(yōu)勢會被極大弱化。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，在此次競拍中，越秀+天恒、建發(fā)+電建、招商+城建等聯(lián)合體接連出手搶奪地塊，金茂、綠城、旭輝亦組成多個聯(lián)合體出手搶地。

本場集中競拍最令人意外的當屬卓越。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，首日金盞鄉(xiāng)小店村02地塊爭奪中，19號“黑馬”卓越殺敗了包括中海、保利聯(lián)合體、首開聯(lián)合體在內(nèi)的6家競爭對手，以39.27億元+13%政府產(chǎn)權份額競得該地塊，在此次土拍中拔得頭彩。

卓越的表現(xiàn)遠不止于此，第二日繼續(xù)“掃貨”，連奪豐臺、昌平三宗地塊。其中，與首開聯(lián)合以62億元+3.25萬平方米公租房面積拿下豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)張郭莊村A區(qū)FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地塊；與中交聯(lián)合以49.9億+2.95萬平方米公租房競得中關村生命科學園地塊。

不多一會兒，再與中交聯(lián)手以36.1億+20500平方米公租房的代價，競得昌平東小口馬連店地塊。

經(jīng)計算，這兩天卓越在北京共競得四宗地塊，總地價超187億元。根據(jù)貝殼研究院測算的數(shù)據(jù)，首批集中供地卓越估算權益成交金額為113.3億元，權益建面27.8萬平米。

作為華南房企，卓越在京項目并不多，僅和萬科聯(lián)合在北京開發(fā)了兩個住宅項目：石景山區(qū)的翡翠山曉與昌平的翡翠公園。

資料顯示，翡翠公園地塊的拆遷安置、一級開發(fā)均由卓越操盤。原拿地方為綠地，因地塊開發(fā)難度較大等原因引入卓越合作，但最后仍選擇退出。

值得關注的是，該項目位于昌平區(qū)北七家，此次土拍亦將出讓一宗昌平北七家地塊。該宗地被萬科翡翠公園社區(qū)包圍，向北可達定泗路、向南能走北清路，東臨七星路，西向立湯路，商品房銷售指導價是6萬/平米。

不出所料，卓越與萬科打算再次聯(lián)手，并與金地+華潤+保利展開激烈競爭。不料最后，殺出一個“程咬金”，天時湯山以6.66億元+配建10600平米公租房競得昌平北七家地塊。而在不久前的廣州土拍中，卓越也以頂價29.97億元+競配建面積3600平米摘得番禺區(qū)橋南街蜆涌村大口涌以西地塊。

不少業(yè)內(nèi)人士驚呼卓越“有錢”，有分析指出，這次北上拿地說明卓越長期看好北京市場，并將北京市場作為未來重點突破的決心，“盈利空間不大，抗風險能力卻很高，這是北京市場被看好的重要因素。”

也有人說，這是陳凱帶來的改變。

2020年11月，這位“明星職業(yè)經(jīng)理人”正式加入卓越集團，任集團執(zhí)行董事長職務，全面領導地產(chǎn)開發(fā)板塊和資產(chǎn)運營板塊，他曾先后出任陽光城、中南置地總裁、新力控股聯(lián)席董事長及行政總裁的職務。

根據(jù)卓越集團官網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)，目前全國開發(fā)面積超過2000萬平方米，土地儲備面積超過5000萬平方米，70%儲備于粵港澳大灣區(qū)。

“這里面，有相當部分是城市更新和寫字樓，規(guī)模要上去，還是得拿地。”

“從首批地塊的競價情況來看，北京土地市場熱度依舊，公開市場拼的就是資金。”從競拍場中能夠發(fā)現(xiàn)，此次集中競拍能夠說是龍頭+央企的狂歡。

上述人士指出，央企融資成本低、融資優(yōu)勢明顯，在拿地上很有優(yōu)勢。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，此次土拍中，首開、住總是市屬國企的代表，保利、中海、華潤、金茂等則是央企的代表。

久未露面的中冶，更是接連奪下大興新城核心區(qū)H組地塊與東壩宅地。

不過，有人歡喜有人愁，開拍前的“奪地熱門”中海成了“陪跑選手”，并未在此次集中拍地中有所收獲。

“很多地利潤空間一般，達不到中海的要求。”一位業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時稱。

龍頭房企的表現(xiàn)亦不遑多讓。

碧桂園以41.15億+1.15萬平米人才房競得通州城市副中心1201街區(qū)地塊；融創(chuàng)則連下兩城，不僅以26.83億+15%政府產(chǎn)權份額奪得朝陽金盞鄉(xiāng)宅地，更聯(lián)合石泰以64.4億元奪得石景山衙門口地塊。除此之外，龍湖、萬科亦參與了多宗地塊競報。

有分析指出，此次土拍溢價率并不高，但各類配建壓縮了利潤，很多企業(yè)算不過賬，更要求企業(yè)轉向精細化管理，注重成本管控。

從競拍規(guī)則來看，此次北京土拍也具有里程碑意義。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到，此次土地出讓方式頗為復雜，結合了區(qū)域位置、周邊市場、土地成本等因素作出了針對性的調(diào)整，涉及設定地價上限、競建公租房、競建高標準商品住宅、競政府持有產(chǎn)權份額、競建國際人才社區(qū)房、套內(nèi)70/90及房屋銷售價格引導等土地競拍規(guī)則，多宗地塊疊加兩種以上競拍規(guī)則。而在觸頂之后，將轉入競高標準商品住宅建設方案階段。

有業(yè)內(nèi)人士指出，所謂高標準商品住宅建設方案，即針對建筑品質(zhì)和專業(yè)設計進行綜合評分，意味著不是任意房企都能拍得地塊，對于房企的操盤能力和建筑水平都是一個考驗。對房企來說，意味著逐漸進入以質(zhì)取勝的階段。

截至目前，北京首次集中供地30宗地塊已出讓20宗。另10宗進入高標準方案比拼的熱門地塊，究竟花落誰家，各家房企仍在廝殺

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原標題： 北京地未央1110億收金、龍頭狂歡與最大贏家深圳卓越（下篇）