觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
從債券報告查閱發現，星河灣還針對舊改項目進行了一些融資。
“荔枝古村”賢江村，終于覓得歸宿。
6月19日，廣州市黃埔區永和街賢江社區舊村改造項目召開合作企業表決會議，經過賢江社區表決成員的投票，以100%的同意率，同意（主）廣州番禺海怡房地產開發有限公司（成）廣州瑞賢房地產開發有限公司為賢江社區舊村改造項目的合作企業。
據悉，上述公司為星河灣旗下企業。
根據招商文件，該項目拆遷安置總投資額約人民幣114.23億元，改造范圍總用地面積為121.59公頃。
通過又一個投資額上百億的舊村，這家幾乎不曾出現在公開土地市場的企業，又抓住了一個土儲籌碼。截至目前，這家以豪宅起家的房企在廣州舊改浪潮中已摘牌五個舊改。
拿下賢江村
賢江建村歷史悠久，此前長期屬于增城縣轄地；2005年，其從增城新塘鎮永和片區劃歸到新成立的蘿崗區永和街，2007年12月28日實現村改居，2015年9月并入黃埔區。
具體位置上，賢江村位于廣州市黃埔區中部科學城片區的長嶺居宜居片區和永和智能制造片區交匯處，北至禾豐村，南接賢江公園，西鄰萬科山景城，東接永和大道。該賢江社區目前下轄8個經濟社，在冊人共5860人，現狀實測建筑約94.43萬平方米。
對于該村目前的面貌，有業內人士表示雖不像其他城中村一樣臟亂差，但與周圍不少高端成熟住宅及片區規劃相比，握手樓遍布、缺乏統一規劃的賢江村仍有些格格不入。
在黃埔 66 條村集中舊改的大背景下，賢江村也早在2019年11月正式啟動舊改意愿征詢，隨后以 87.1%的支持率通過改造意愿表決；2020年 9月，賢江社區舊村改造項目展示中心正式動工--而該展示中心便是由星河灣設立打造的。
因此，一早介入的星河灣已被默認為該項目改造商。不過據悉，賢江村實則將由星河灣與科學城集團一同打造，后者作為區屬國企主要負責前期工作的推進，以及做好“兜底保障”。
到今年5月，項目正式掛網進行招標。據基礎數據調查成果顯示，截至2020年4月30日，該舊村范圍內現狀實測總建筑面積94.4萬平方米，擬改造用地面積121.59萬平方米，拆遷安置總投資114.23億元，算得上是一個巨無霸舊改項目。
觀點地產新媒體了解，賢江村的改造方向同樣與產業密切相關。
從大體規劃方向看，其與所在長嶺居板塊一致，將往打造智能制造組團方向靠攏；落實到賢江社區，其將打造成集住宅、高端寫字樓、創意產業園、養老健康園為一體的大型品質社區。
具體而言，改造企業星河灣須引入國家級制造業創新中心、國家級企業技術中心的運營機構負責運營，打造創新中心或者技術中心1家，并承諾5年內獲得省級或以上認定；引入國家級、省級文化創意產業園區（基地）的運營機構1家或者自營，導入文化旅游新業態，集聚一批動漫游戲、數字音樂影視、高清視頻、電競等數字文化創意、文化科技、文旅裝備制造、智慧旅游企業，承諾5年內創建1家市級以上文化產業示范園區（基地）。
因其早期介入的緣故，對于星河灣最終奪魁這一結果，已不是太令人意外。
除此外，該項目所處的樓市特點也與星河灣有所契合。據悉，在樓市版圖上，賢江村屬于當前黃埔火熱的長嶺居板塊。
經過近幾年的發展，板塊內配套不斷兌現、人氣上漲，長嶺居已變身為一個中高端產品區域。目前，板塊內開發有中冶逸景臺、天健天璽、五礦壹云臺、萬科山景城樾山、龍湖·攬境、實地·常春藤等。其中別墅、復式部分單位售價已突破6萬元/平方米。
這對于星河灣融資地塊的打造來說，顯然是有一定優勢。
當然，城市更新與住宅開發的模式并不相同，其更看重改造開發、產業搭建、利益協調等方面的能力。對于“豪宅專家”星河灣來說，舊村改造與其產品搭不搭呢？
舊改新手
在廣州星河灣之后，其嘗試在北京、上海、太原、沈陽、成都、青島等多個城市落地項目，試圖復制星河灣模式。
據過往數據整理，星河灣在2009年銷售額已達到130億元，位于內房銷售排行榜前20名，風光無兩。
然而，盡管豪宅產品的名聲不斷打開，但礙于這種產品的特殊性，開發周期比一般項目長，并不適合快速擴張與復制。這家曾經引領風騷的老牌房企，近十年的銷售規模發展一直比較緩慢溫吞，截至去年在觀點指數TOP100銷售榜單中仍未達300億元，守住前百名門檻。
而伴隨著大本營廣州的舊改浪潮，黃文仔對于星河灣也有了更大的規劃與規模訴求。
據悉，在2018年會時，其就表示“以質的提升確保量的增長”，其中城市更新項目是他重要的擴張手段；同年5月份，彼時星河灣副董事長吳惠珍在接受媒體采訪時也曾指出，星河灣對城市更新項目高度重視，“是我目前的重要工作之一”。
有業內人士便對觀點地產新媒體指出，之前星河灣在廣州、深圳等地已經簽訂了不少的城市更新項目，只是未曾向外披露。
直到2019年5月28日，黃埔區蘿峰舊村鉤機鳴響迎來了正式的開工，而操盤手正是星河灣。
這個項目是星河灣的舊改首子，可以看出星河灣對其傾注了不少人力物力，并僅用了一年時間便完成從項目批復到進入復建動工階段。
當年，黃文仔之女、星河灣總裁黃健慧也曾透露，星河灣在洽談且達成初步意向的舊改項目已有十幾個，總開發建面將超2000萬平方米，多在廣州、深圳這樣核心的大灣區城市。
此后星河灣部分舊改項目開始慢慢進入大眾視野。
尤其在2020年，其自8月開始，連下番禺萬博CBD板塊塘步東村舊改、南村村舊改及沙頭街小羅村舊改，改造投資達207.67億元。
觀點地產新媒體查閱獲悉，在2020年，星河灣旗下主要發債平臺廣州番禺海怡房地產開發有限公司于一則債券報告中表示，“公司在2020年跨躍式地發展，新成立運營管理中心，大力推廣全信息化、標準化系統的建設，新增土地儲備和收購項目近一倍，項目融資增長顯著。”
而到了今年，星河灣在3月與廣州番禺西一村舊改合作正式簽約，項目改造范圍的總用地面積為63.12公頃，預計改造總成本79.4億元。星河灣聯席董事長吳惠珍表示，集團將打造西一村成為濱江新城，引入高端產業，提升村民房屋價值，提高集體物業收益。
計入最新的黃埔賢江村，目前星河灣共中標廣州六個舊改項目，分別位于黃埔區、番禺區，共估計改造成本已達464.07億元。
雖動輒上百億的改造成本讓人不免疑惑這些房企的資金壓力，但事實上舊改成本并非一次性投入，一般越大面積的舊改，后面的發展空間和價值兌現才越大。
即是說，前期介入的資金壓力并不會太大，隨著循序漸進對于資金量的需求才會增大；且一般房企會通過融資區的部分地塊開發獲得資金，從而進行滾動開發。
據悉，星河灣最大的舊改項目蘿峰村復建安置區和融資區便各分為五期，每期復建安置區和融資區同步開發，一至五期投入分別為67.85億元、42.85億元、41.82億元、61.93億元、37.58億元。
星河灣曾預計，蘿峰村項目完整開發周期約為10年左右。
同時觀點地產新媒體從債券報告查閱發現，星河灣還針對舊改項目進行了一些融資。如在海怡地產2020年中期債券報告中提出，下半年將加大放款力度，積極推進幾個大型項目的簽約和提款，其中就包括蘿峰項目的剩余放款；塘步東村和南村村保證金項目貸款放款4.8億元等。
不過對于星河灣此類舊改新手來說，其對于舊改項目還是抱著一定謹慎態度。債券報告中就顯示，星河灣要求在舊改方面要甄選個別拆遷難度低、風險可控的城市更新項目進行深耕，保證未來3-10年的土地儲備。
然而從舊改到轉化土儲或許還需要很長的周期，就如廣州舊改巨頭之一的保利，即便其手里掌握數十個舊改，截至目前轉化的項目也僅有零星幾個。
截至2020年6月30日，廣州番禺海怡房地產顯示，其剩余可售項目規模為152.33萬平方米。從區域分布看，星河灣于一、二線城市截至2020年6月末可售面積占比分別為14.32%和64.91%，剩余20.78%全部為汕尾星河灣。
其中，就單個項目的可售貨值而言，最高的是沈陽星河灣項目，尚余可售貨值為89.66億元；其次為汕尾星河灣項目，尚余可售貨值合計為47.69億元。
可以窺見，目前支撐星河灣銷售的仍是中高端的住宅開發項目，距舊改收獲期仍有很長一段時間。
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