西政財(cái)富 作者：西政財(cái)富
來源：西政財(cái)富(ID:xizhengcaifu)
筆者按：
自HD爆雷事件后，XL、BN、HYN、DDZY等開發(fā)商接連“爆雷”。9月底開始，央行貨幣政策委員會(huì)第三季度會(huì)議、央行及銀保監(jiān)聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)、央行舉行的2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)、國新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會(huì)、2021金融街論壇年會(huì)等會(huì)議上，均傳遞出“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”的信號(hào)。劉鶴副總理在2021金融街論壇年會(huì)開幕講話中提到：合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。高層公開講話中似乎傳遞出一些“信貸松綁”信號(hào)，根據(jù)一些媒體報(bào)道，廣州的一些銀行（如中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等）房貸利率較過往有所下降，佛山建設(shè)銀行和農(nóng)業(yè)銀行的首套二套房利率均下降了20個(gè)基點(diǎn)，房貸放款速度也比之前快了，有些新房用戶表示兩個(gè)月就放款了，而之前動(dòng)輒要等半年以上……對(duì)于我們前融機(jī)構(gòu)而言，由于開發(fā)商后端開發(fā)貸是否能成功下放，按揭回款是否順利系我們前融機(jī)構(gòu)退出的關(guān)鍵，在當(dāng)下信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)的背景下更是我們目前關(guān)注重點(diǎn)。
對(duì)此，我們就目前房地產(chǎn)企業(yè)的銀行開發(fā)貸、按揭貸等情況向部分銀行進(jìn)行了簡單的溝通與摸底，以供參考。
一、銀行開發(fā)貸額度
（一）額度緊張，觀望為主
根據(jù)我們摸底的情況，目前除了少部分股份制銀行以及少部分農(nóng)商行還有少量開發(fā)貸額度以及四大行中部分銀行還有額度騰挪空間外，大部分銀行仍都處于額度不足或收緊的狀態(tài)，亦有銀行在幾個(gè)月前已經(jīng)暫停涉房的相關(guān)業(yè)務(wù)。在額度緊張的情況下，有銀行表示從總行開始從上到下，最近都在比賽非房業(yè)務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的積極性明顯降低。
對(duì)于近期各大講話中傳遞的“信貸松綁”的信號(hào)，在我們摸底的銀行中，大部分銀行均表示政策傳導(dǎo)和執(zhí)行整體上還有一個(gè)過程，大家目前處于觀望狀態(tài)為主，最后一季度新增客戶難度較大，做好存量維護(hù)系當(dāng)務(wù)之急。對(duì)于開發(fā)貸業(yè)務(wù)目前一方面主要是存量業(yè)務(wù)已占滿額度，只有釋放出來才能新增業(yè)務(wù)，但是在目前信用風(fēng)險(xiǎn)頻繁暴露的背景下，即便是新增業(yè)務(wù)也對(duì)交易主體與項(xiàng)目的考核更加嚴(yán)格。另外，《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱“銀行貸款兩集中制度”）已經(jīng)明確對(duì)銀行貸款劃了相應(yīng)上限，加上其他的信貸投放比較乏力，在這個(gè)監(jiān)管指標(biāo)沒放松的情況下，政策具體執(zhí)行存在一定的現(xiàn)實(shí)難度，并且市場(chǎng)信心的恢復(fù)也需要一個(gè)過程。
（二）提高標(biāo)準(zhǔn)，向國央企、優(yōu)質(zhì)主體及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目傾斜
關(guān)于開發(fā)貸額度是否釋放問題，一些銀行表示，目前確實(shí)收到監(jiān)管通知新增開發(fā)貸額度，但銀行內(nèi)部開發(fā)貸還是基本暫停，并且，由于開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，即使開發(fā)貸規(guī)模放開短期看來意義也不是不大，經(jīng)過這波市場(chǎng)清理，剩下的可以合作的客戶并不多，內(nèi)部在對(duì)交易對(duì)手的選擇也會(huì)集中在國央企，對(duì)民企基本不感冒了。
此外，在還在投放開發(fā)貸的銀行中，對(duì)于大灣區(qū)的一些項(xiàng)目，若項(xiàng)目涉及城市更新的，可綁定前端的拆遷貸/更新貸一并操作，優(yōu)選“小而精”的項(xiàng)目，進(jìn)行封閉式管理，并注重項(xiàng)目本身的好壞；在挑選交易對(duì)手方面，有銀行表示對(duì)于大開發(fā)商反倒看不清，有一些小開發(fā)商相對(duì)穩(wěn)健的是目前重點(diǎn)合作的對(duì)象。另外，一些尚有額度的城商行表示，目前主要是跟國企合作，對(duì)于所有開發(fā)貸款要?dú)w集總部的項(xiàng)目一律不做，雖然目前還有一定的額度，但是也不是想給就能給的了，最終還是要看項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)是否可控。雖然近期有很多聲音釋放出來，但是最為關(guān)鍵的還是要看銀保監(jiān)局、看監(jiān)管怎么表態(tài)。
二、銀行按揭貸額度
就按揭貸而言，根據(jù)我們的市場(chǎng)摸底，整體而言對(duì)于剛需客戶確有放松的跡象。另外，亦有銀行表示人行也通過給予證券化額度的方式間接放松了按揭貸款的額度上限。一些銀行表示，按揭額度較之前有所松動(dòng)，但是前面積壓了太多項(xiàng)目。而對(duì)于之前做業(yè)務(wù)較為“瘋狂”的銀行而言，目前也是有一堆不良需要消化。整體而言，對(duì)于自己銀行做開發(fā)貸的項(xiàng)目，該項(xiàng)目的按揭貸款可以松的時(shí)候還是會(huì)有所松動(dòng)，但是整體會(huì)提高對(duì)交易對(duì)手的選擇標(biāo)準(zhǔn)，在風(fēng)控角度現(xiàn)金流緊張的開發(fā)商肯定很難通過審批。
三、當(dāng)前地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的開展
房地產(chǎn)融資項(xiàng)目在還款來源方面需重點(diǎn)關(guān)注集團(tuán)整體現(xiàn)金流以及項(xiàng)目自償能力（即項(xiàng)目銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流），前融資金的退出很大程度上需要依賴銀行開發(fā)貸的放款，也即常規(guī)意義上的貸款置換。以我們操作地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)而言，在目前的市場(chǎng)融資環(huán)境下，出于對(duì)投資安全的考慮，我們對(duì)交易對(duì)手的篩選、項(xiàng)目的挑選等方面亦提高了標(biāo)準(zhǔn)，并會(huì)重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)?shù)劁N售市場(chǎng)情況、后端開發(fā)貸以及按揭貸款的溝通及放款情況、投后管理的落實(shí)等等。
（一）交易對(duì)手的選擇
在對(duì)交易對(duì)手的選擇方面，我們采取定量與定性的觀測(cè)方法，并會(huì)特別注意交易對(duì)手的現(xiàn)金流情況、表外負(fù)債的情況等，具體而言，我們會(huì)重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)商“三道紅線”的情況、經(jīng)營性現(xiàn)金流是否為正、投資買地金額是否超過年度累計(jì)銷售額的40%、總負(fù)債周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)流動(dòng)性、債務(wù)集中度（信托、發(fā)債等大額集中到期的情況）、真實(shí)利率水平、表外負(fù)債情況（特別是小股東權(quán)益占比與其分紅占比是否匹配等）、商票及供應(yīng)鏈融資情況等。此外，我們也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注該開發(fā)商是否有不利的市場(chǎng)傳言、對(duì)比其他機(jī)構(gòu)的黑白名單、開發(fā)商人事變動(dòng)情況、近半年及一年中土儲(chǔ)變動(dòng)情況等等。另外，在選擇交易對(duì)手時(shí)，我們還會(huì)關(guān)注該開發(fā)商老板的整體風(fēng)格（激進(jìn)、保守）、公司融資與財(cái)務(wù)工作線條安排、公司組織架構(gòu)（標(biāo)、非標(biāo)、創(chuàng)新融資部門、投資合作部門、非金非銀部門、財(cái)富部門）等等。目前，開發(fā)商排名僅能作為一個(gè)參考指標(biāo)，我們更多落實(shí)到開發(fā)商本身資質(zhì)的優(yōu)劣，對(duì)于綜合實(shí)力較強(qiáng)的地方龍頭，有實(shí)業(yè)板塊支撐的開發(fā)商亦是我們重點(diǎn)關(guān)注和合作的對(duì)象。
（二）項(xiàng)目選擇
在項(xiàng)目的選擇上，我們會(huì)重點(diǎn)關(guān)注行業(yè)周期情況及企業(yè)操盤能力、操盤周轉(zhuǎn)速度；項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況、今年銷售情況、售價(jià)、土地成本高低等。對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行更精確的投資測(cè)算，準(zhǔn)入條件方面提高項(xiàng)目凈利率的要求，另外對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的銷售預(yù)期、現(xiàn)金流等進(jìn)行更詳細(xì)的評(píng)估，注重敏感性分析以及項(xiàng)目IRR、股東IRR等，以防止被動(dòng)做接盤俠時(shí)出現(xiàn)長時(shí)間無法退出的問題。
（三）風(fēng)控及投后要求
我們目前操作排名靠后房企或其他中小房企的前融項(xiàng)目時(shí)在風(fēng)控措施層面也進(jìn)行了相應(yīng)的強(qiáng)化，具體比如：
（1）原則上要求必須有抵押物，融資主體較優(yōu)質(zhì)的情況下才可考慮后置抵押；
（2）原則上要求開發(fā)商提供其他有現(xiàn)金流入的公司提供擔(dān)保，具體比如開發(fā)商所屬集團(tuán)以及其他項(xiàng)目公司的擔(dān)保，并對(duì)擔(dān)保主體的現(xiàn)金流進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估；
（3）對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行更精確的投資測(cè)算，準(zhǔn)入條件方面提高項(xiàng)目凈利率的要求，另外對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的銷售預(yù)期、現(xiàn)金流等進(jìn)行更詳細(xì)的評(píng)估，防止被動(dòng)做接盤俠時(shí)出現(xiàn)長時(shí)間無法退出的問題。
在投后管理上，我們派員進(jìn)行印章管理、支出計(jì)劃審查及支出管理、銷售收入監(jiān)管、工程監(jiān)管、合同審查及管理等等。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 銀行開發(fā)貸、按揭貸款放開了?
