【最高人民法院判例】

執(zhí)行過(guò)程中，案外人對(duì)未做房屋初始登記的執(zhí)行標(biāo)的物主張所有權(quán)并請(qǐng)求中止執(zhí)行，法院不予認(rèn)可

作者：李舒，唐青林，吳志強(qiáng)（北京市安理律師事務(wù)所）

裁判要旨：

實(shí)際占有、使用房屋的案外人，即便被執(zhí)行人明確認(rèn)可其權(quán)利，但案外人不能證明對(duì)未做產(chǎn)權(quán)登記的房屋享有所有權(quán)或其他足以排除執(zhí)行的權(quán)利，法院對(duì)其請(qǐng)求中止執(zhí)行的訴情不予支持。

案情介紹：

一、案件爭(zhēng)議的執(zhí)行標(biāo)的是位于華丹路688號(hào)的2號(hào)廠房，所在地的土地使用權(quán)和原廠房產(chǎn)權(quán)均登記在被執(zhí)行人宏峰公司名下，根據(jù)案外人鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權(quán)及房屋租賃協(xié)議》及《土地使用權(quán)及房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》，土地和房屋均租賃給鼎一公司使用，由鼎一公司出資拆除原廠房，建造新廠房，然后再由鼎一公司租賃使用。新廠房（包括2號(hào)廠房）至今未做產(chǎn)權(quán)登記。

二、改建工程施工合同由宏峰公司與金工公司簽訂。金工公司建成承建工程之后，鼎一公司在2010年對(duì)2號(hào)廠房已經(jīng)實(shí)際接收并投入使用。因?yàn)樯婕肮こ炭罴m紛，雙方向上海仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)。上海仲裁委員會(huì)作出（2011）滬仲案字第0314號(hào)仲裁裁決，要求宏峰公司支付金工公司工程款、違約金、利息并賠償損失。宏峰公司未履行上述支付義務(wù)。

三、金工公司向上海市二中院申請(qǐng)執(zhí)行該仲裁裁決，并申請(qǐng)對(duì)查封房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，上海市二中院在執(zhí)行過(guò)程中查封了訴爭(zhēng)房屋。

四、案外人鼎一公司向上海市二中院請(qǐng)求中止執(zhí)行（2011）滬仲案字第0314號(hào)仲裁裁決，解除對(duì)訴爭(zhēng)房屋的查封，法院裁定駁回了鼎一公司的執(zhí)行異議。鼎一公司向法院提起案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求中止對(duì)訴爭(zhēng)房屋的執(zhí)行并確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸鼎一公司所有。

五、上海市二中院和上海市高院均未支持案外人鼎一公司的訴訟請(qǐng)求，鼎一公司向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彛罡叻ㄔ赫J(rèn)為案外人提交的證據(jù)不足以證明其享有足以排除執(zhí)行的權(quán)益，裁定駁回鼎一公司的再審申請(qǐng)。

裁判要點(diǎn)及思路：

新建成的2號(hào)廠房尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件及其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。根據(jù)鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權(quán)及房屋租賃協(xié)議》和《土地使用權(quán)及房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》以及宏峰公司與金工公司簽訂的施工合同，由金工公司施工所建的涉案房屋的所有權(quán)應(yīng)歸屬于宏峰公司，在合同約定的期限內(nèi)由鼎一公司向宏峰公司交納租金并進(jìn)行租賃使用。

本案中鼎一公司只舉證證明了其與宏峰公司之間曾經(jīng)簽訂過(guò)租賃合同，雖然被執(zhí)行人宏峰公司對(duì)鼎一公司的權(quán)利主張表示認(rèn)可，但鼎一公司并未完成其對(duì)訴爭(zhēng)2號(hào)廠房享有所有權(quán)或有其他足以阻止對(duì)該廠房轉(zhuǎn)讓、交付實(shí)體權(quán)利的舉證責(zé)任，因此不支持案外人鼎一公司要求停止對(duì)2號(hào)廠房的執(zhí)行并確認(rèn)該廠房歸其所有的訴訟請(qǐng)求。

案外人鼎一公司和被執(zhí)行人宏峰公司認(rèn)為作為執(zhí)行依據(jù)的仲裁裁決是錯(cuò)誤的問(wèn)題，關(guān)于仲裁機(jī)構(gòu)作出的（2011）滬仲案字第0314號(hào)仲裁裁決是否正確，并非執(zhí)行異議之訴案件的審理范圍，鼎一公司和宏峰公司要求對(duì)上述裁決和裁定進(jìn)行審理，缺乏法律依據(jù)，本院對(duì)此不予審查。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)：

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請(qǐng)當(dāng)事人對(duì)暫未完成初始登記的房屋進(jìn)行交易時(shí)需要注意考慮交易后完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的難度。結(jié)合最高法院裁定文書(shū)，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

一、對(duì)未完成房屋初始登記的執(zhí)行標(biāo)的主張執(zhí)行異議時(shí)，實(shí)際占有并不能證明擁有足以排除執(zhí)行的權(quán)益，即便被執(zhí)行人對(duì)其權(quán)利明確表示認(rèn)可

本案中，新建成的2號(hào)廠房尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，被執(zhí)行人宏峰公司為訴爭(zhēng)房屋所占土地的使用權(quán)人，金工公司申請(qǐng)執(zhí)行宏峰公司財(cái)產(chǎn)時(shí)即將訴爭(zhēng)房屋列為執(zhí)行范圍。案外人鼎一公司雖然實(shí)際占有并使用該訴爭(zhēng)房屋，并在執(zhí)行異議之訴中主張了自己對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)，被執(zhí)行人亦表示認(rèn)可，但最高法院認(rèn)為，根據(jù)已經(jīng)查明的相關(guān)事實(shí)，直至本案原審期間宏峰公司仍是華丹路688號(hào)房地產(chǎn)（包括2號(hào)廠房）的用地單位，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)認(rèn)定該訴爭(zhēng)房屋為宏峰公司所有。

二、無(wú)初始登記房屋在執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，實(shí)際的登記操作非常困難

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的不得轉(zhuǎn)讓，《物權(quán)法》第三十條、第三十一條規(guī)定房屋合法建造即取得物權(quán)，但如需轉(zhuǎn)讓則需先辦理產(chǎn)權(quán)登記，可見(jiàn)對(duì)于沒(méi)有首次登記的房屋進(jìn)行處分等行為時(shí)，登記機(jī)構(gòu)很難進(jìn)行變更所有權(quán)人的登記操作。所以在處理這部分房產(chǎn)時(shí)，當(dāng)事人要注意即便贏的官司有法院裁判文書(shū)和《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，處分這部分財(cái)產(chǎn)也是非常困難的。

三、此外，本案中再次重申《民事訴訟法》第二百二十七條“案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理”的規(guī)定，明確案外人異議之訴的審理范圍，案外人在主張權(quán)利時(shí)需特別注意。

相關(guān)法律：

《民事訴訟法》第二百二十七條 執(zhí)行過(guò)程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

《物權(quán)法》第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于該事項(xiàng)分析的“本院認(rèn)為”部分關(guān)于“法院不予認(rèn)可案外人對(duì)未做房屋初始登記的執(zhí)行標(biāo)的物主張所有權(quán)并請(qǐng)求中止執(zhí)行的”的詳細(xì)論述和分析。

本院認(rèn)為：根據(jù)鼎一公司與宏峰公司簽訂的《土地使用權(quán)及房屋租賃協(xié)議》和《土地使用權(quán)及房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》以及宏峰公司與金工公司簽訂的施工合同，由金工公司施工所建的涉案房屋的所有權(quán)歸屬于宏峰公司，在合同約定的期限內(nèi)由鼎一公司向宏峰公司交納租金并進(jìn)行租賃使用。新建成的2號(hào)廠房尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。因此，根據(jù)已經(jīng)查明的相關(guān)事實(shí)，直至本案原審期間宏峰公司仍是華丹路688號(hào)房地產(chǎn)（包括2號(hào)廠房）的用地單位，故原判決認(rèn)定2號(hào)廠房為宏峰公司所有是正確的。即使鼎一公司提供了一些證據(jù)材料以證明金工公司在其他場(chǎng)合表述過(guò)該廠房系由鼎一公司出資建設(shè)的意見(jiàn)，但該證據(jù)并不足以否定原判決認(rèn)定該廠房屬于宏峰公司所有的事實(shí)。因此，本案中鼎一公司只舉證證明了其與宏峰公司之間曾經(jīng)簽訂過(guò)租賃合同，但確實(shí)并未完成證明其對(duì)2號(hào)廠房享有所有權(quán)或有其他足以阻止對(duì)該廠房轉(zhuǎn)讓、交付實(shí)體權(quán)利的舉證責(zé)任，原判決認(rèn)定鼎一公司沒(méi)有提供出充分證據(jù)證明其對(duì)2號(hào)廠房享有所有權(quán)或有其他足以阻止對(duì)該廠房轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利，因此不支持其要求停止對(duì)2號(hào)廠房的執(zhí)行并確認(rèn)該廠房歸其所有的訴訟請(qǐng)求，不存在鼎一公司在再審申請(qǐng)中提出的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明和適用法律錯(cuò)誤的情形。

雖然被執(zhí)行人宏峰公司對(duì)鼎一公司的權(quán)利主張表示認(rèn)可，并認(rèn)為作為執(zhí)行依據(jù)的仲裁裁決和人民法院駁回宏峰公司申請(qǐng)撤銷仲裁裁決的裁定是錯(cuò)誤的，但仲裁機(jī)構(gòu)作出的（2011）滬仲案字第0314號(hào)仲裁裁決和人民法院駁回宏峰公司申請(qǐng)撤銷裁決的(2013)滬一中民四（商）撤字第2號(hào)裁定是否正確，均非本執(zhí)行異議之訴案件的審理范圍，鼎一公司和宏峰公司要求對(duì)上述裁決和裁定進(jìn)行審理，缺乏法律依據(jù)，本院對(duì)此不予審查。綜上，鼎一公司再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條規(guī)定應(yīng)當(dāng)再審的情形，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款的規(guī)定，裁定如下：

駁回上海鼎一倉(cāng)儲(chǔ)物流有限公司的再審申請(qǐng)。

案件來(lái)源：

最高人民法院：《上海鼎一倉(cāng)儲(chǔ)物流有限公司、上海金工建設(shè)（集團(tuán)）有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事裁定書(shū)》【（2015）民申字3301號(hào)】

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 最高法院:對(duì)未初始登記的房屋不能因?qū)ζ渲鲝埶袡?quán)而排除強(qiáng)制執(zhí)行(判例08/100篇)