一直以來(lái)，粵系房企的標(biāo)簽是低調(diào)務(wù)實(shí)、重視利潤(rùn)。不論是大灣區(qū)，還是全國(guó)布局，十強(qiáng)房企中也不乏粵系的身影，比如碧桂園、萬(wàn)科等。

進(jìn)入存量房時(shí)代的當(dāng)前，卓越2021年全國(guó)化布局可圈可點(diǎn)，發(fā)揮所深耕區(qū)域投研、品牌等優(yōu)勢(shì)，在優(yōu)勢(shì)城市精準(zhǔn)拿地?cái)U(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，原有標(biāo)簽逐漸減弱。

01 高調(diào)向北 

1996年起家于深圳的卓越，是粵系房企的代表之一。

目前為止，卓越總資產(chǎn)已超2600億元，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)1萬(wàn)億元，累計(jì)開發(fā)3100萬(wàn)㎡，公司目前持有一線核心城市120萬(wàn)㎡商業(yè)面積。土地儲(chǔ)備面積為6900萬(wàn)㎡，這其中70%的儲(chǔ)備面積，位于粵港澳大灣區(qū)以及長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，和主要的一二線核心城市，達(dá)到集團(tuán)所提出的“1+1+X”戰(zhàn)略格局。

深耕粵港澳多年的卓越，一直圖謀北方版圖。

快，是卓越高調(diào)北上的秘方之一。

即使有“兩集中”供地政策在前，2021年，東至湖州、西至昆明、南至廣州、北至京城，到處是卓越忙碌拿地的身影。

北京，更是卓越著重發(fā)力的城市。

在2021年第一次集中土拍中，卓越在5月10日和5月11日兩天花了214.1億，拿到5塊地，甚至壓過(guò)了融創(chuàng)。

5塊地分別是：

與旭輝、首開合作拿下金盞02地塊打造青云上府；

與融創(chuàng)、陜建合作拿下金盞08地塊打造朝陽(yáng)一墅；

與首開合作拿下豐臺(tái)張郭莊地塊打造熙悅晴翠；

與中交合作拿下昌平中關(guān)村生命科學(xué)園和昌平東小口2宗地塊打造北清云際和奧海春曉。

北京拿地表

大刀闊斧的拿地是有回報(bào)的，2021年，卓越的新增土地貨值高達(dá)1330億元，擠進(jìn)第16位。

與此同時(shí)，卓越銷售也在加快。

據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，卓越2021年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1250億元，同比增長(zhǎng)21%，行業(yè)排名由2020年的41名提升12名，成功躋身30強(qiáng)。

2021年，卓越產(chǎn)品晴翠在成都、東莞、嘉興、揚(yáng)州等城市均實(shí)現(xiàn)“開盤勁銷”，深受認(rèn)可，成為繼蔚藍(lán)系之后的又一IP。

2021年1月，成都晴翠首開熱銷9億；

2021年2月，東莞晴翠首開熱銷6億；

2021年5月，嘉興平湖晴翠首開熱銷10億；

2021年5月，揚(yáng)州晴翠首開熱銷5億。

在北京，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度也在驟然提速。比如金盞02地塊，5月拿地，不到2個(gè)月就完成報(bào)建，速度跑在了“高周轉(zhuǎn)大王”碧桂園的前面。

最典型的是卓越與中交聯(lián)合打造的昌平雙子北清云際、奧森春曉項(xiàng)目。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在并無(wú)樣板間開放展示的情況下，北清云際首次開盤推出的360套房源，在僅20分鐘內(nèi)，便被認(rèn)購(gòu)一空，當(dāng)天達(dá)成的意向銷售金額累計(jì)22.19億元。

奧森春曉2021年10月底正式開盤，卓越宣布銷售成績(jī)23.75億。但其實(shí)成績(jī)略有水分。

也許，很多業(yè)內(nèi)人都是在20201年一批次土拍中第一次看到卓越的影子，但他們并不知道，這并非卓越首次進(jìn)京。

卓越在2002年就已進(jìn)京，2005年成立北京公司。

2015年、2017年與其他企業(yè)合作在北京公開市場(chǎng)成功拿地，與萬(wàn)科合作開發(fā)了翡翠公園和翡翠山曉，但都是萬(wàn)科營(yíng)銷操盤。

一直以來(lái)，卓越都在與深耕北京、在北京有著良好開發(fā)基礎(chǔ)的企業(yè)有著深度合作，與包括萬(wàn)科、首開、中交在內(nèi)。但一直都相對(duì)低調(diào)。

而在2021年，卓越相當(dāng)激進(jìn)，連續(xù)大手筆拿地，在北京和行業(yè)大佬爭(zhēng)奇斗艷，暗含上市野心及擴(kuò)展市值的迫切期望。

上市之心，是有跡可循的。

成立至今，卓越嘗試過(guò)兩次沖刺IPO，無(wú)奈都鎩羽而歸。

但卓越老板曾表態(tài)：隨時(shí)準(zhǔn)備上市。

還記得曾經(jīng)的愿望，“要在2021年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)”，這么一看，卓越或?qū)⒃?022年前再次推動(dòng)上市？

02 賠本的事實(shí)

 為了補(bǔ)上遲到十年的“上市”一課，卓越蒙眼狂奔。但如今回看搶一批次的幾家房企，并不是“勇者無(wú)敵”，而是成為土拍變革的“前浪”。

看似光鮮的背后，卻是高昂的土地成本和壓縮到極低的利潤(rùn)空間，現(xiàn)金流或會(huì)捉襟見肘。后續(xù)建安、稅務(wù)、管理、銷售、財(cái)務(wù)等一條龍的成本，怎么回本？怎么賺錢？

如何盈利，是擺在一批次“勇士”面前的未解難題。而最勇猛的卓越，如今看來(lái)是最頭大的那個(gè)。 

以金盞鄉(xiāng)02地塊青云上府為例：成交樓面價(jià)5.3萬(wàn)/平，但銷售價(jià)格上限為7.6萬(wàn)/平，其中還有13%的產(chǎn)權(quán)歸屬政府，那么中間只有1.3萬(wàn)元/平的賺頭，如果上述成本可以壓縮到1萬(wàn)/平（最保守估計(jì)），那么，算下來(lái)項(xiàng)目收益率只有4%，比許多銀行定期存款都低。

再比如，卓越聯(lián)合體奪下的昌平區(qū)中關(guān)村地塊，樓面價(jià)高達(dá)5.32萬(wàn)/平，但售價(jià)上限6.3萬(wàn)/平。銷投比1.18。

樓面價(jià)加上4000-4200元/平方米的建安成本和5%左右的銷售、管理費(fèi)用以及融資成本。肉眼可見的利潤(rùn)空間基本不存在。 

精品化，產(chǎn)品口碑良好是粵系產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)。但此次在算不過(guò)來(lái)賬的情況下，卓越產(chǎn)品力如何提升，是一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

此外，項(xiàng)目的違規(guī)動(dòng)作也被頻頻爆出。

2021年9月10日，經(jīng)查，青云上府尚未取得《北京市商品房預(yù)售許可證》，在售前展示過(guò)程中，該項(xiàng)目存在銷售人員未佩戴銷售人員信息卡(部分信息卡已過(guò)期)，不實(shí)宣傳，未按規(guī)定設(shè)置交付樣板間，設(shè)置的展示樣板間與交付標(biāo)準(zhǔn)不一致，樣板間部分展示內(nèi)容存在誘導(dǎo)購(gòu)房人將部分沒(méi)有防水要求的房間改為衛(wèi)生間等情況。同時(shí)，還存在涉嫌違規(guī)推廣使用“驗(yàn)資寶”軟件驗(yàn)資蓄客等問(wèn)題。 

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，其130平戶型承重墻原封不動(dòng)搬到163平戶型，130平戶型衛(wèi)生間設(shè)計(jì)過(guò)小，想要抄襲中海戶型，最后結(jié)果不倫不類。

再比如，北清云際、奧森春曉容積率高2.8，還包括兩棟租賃房。

北清云際戶型面積跳動(dòng)、南北區(qū)域價(jià)格不同、得房率是首批次最低、衛(wèi)生間柱盆（洗手盆）和白色塑鋼廚房門為出租屋級(jí)別，引來(lái)諸多質(zhì)疑。被吐槽比較厲害的是廚衛(wèi)基本采用國(guó)產(chǎn)小眾品牌。

奧森春曉戶型設(shè)計(jì)回到40年前，96平做2居就算了，還只做了一衛(wèi)。外連廊變成了內(nèi)天井，采光和通風(fēng)都受到影響

熙悅晴翠也藏了4把鐮刀，收割剛需的韭菜。其中，戶型設(shè)計(jì)槽點(diǎn)滿滿，花掉370萬(wàn)的剛需，也不配南北通透。南地塊10棟樓中一半是公租房。并且與商品住宅沒(méi)有隔離，重?fù)魸M滿。

產(chǎn)品力不佳，攪局者甚多，造成了卓越各個(gè)項(xiàng)目去化坎坷，網(wǎng)簽量不如預(yù)期。收入能不能抵消成本，還未可知。

踩了坑的卓越，在現(xiàn)金流層面也有些跟不上趟了。卓越官宣2020年的凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流200億元出頭，而2021年權(quán)益拿地金額為351億元。

差距需要堵上，又不能上市在資本市場(chǎng)圈錢，卓越只能發(fā)債了。

2021年上半年，卓越通過(guò)信托渠道融資，資金方包括山東信托、上海愛建信托有限責(zé)任公司、上海國(guó)際信托有限公司等，信托總規(guī)模高達(dá)近10億元。

但10億元不夠，卓越轉(zhuǎn)頭就把目光投向了旗下的債券融資平臺(tái)——卓越商管。2021年12月29日，據(jù)深交所固定收益信息平臺(tái)披露，深圳市卓越商業(yè)管理有限公司發(fā)行債券金額42.75億元。

截至2021年上半年報(bào)告期末，卓越商管現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額114.36億元，流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)為693.48億元，總資產(chǎn)為1715.23億元，比上年末減少1.34%。負(fù)債方面，截至期末，卓越商管流動(dòng)負(fù)債為677.22億元，總負(fù)債為1143.24億。截至報(bào)告期末，公司有息負(fù)債總額為4,435,827萬(wàn)元，同比變動(dòng)-6.75%，未超30%。

資金壓力可見一斑。

作為非上市公司，卓越財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。而上市想要好的估值必須要有強(qiáng)規(guī)模。這也是卓越飛速擴(kuò)張的背后意圖。

而負(fù)債高企、違約頻繁的房企，導(dǎo)致資本市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的不感冒，也讓卓越的謀劃或陷入巨大的深淵。

高質(zhì)量時(shí)代，高周轉(zhuǎn)模式的卓越還能走多遠(yuǎn)？只有時(shí)間能給出答案。