保全與執行 作者：李舒、李元元、張華耀
來源：保全與執行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：房地產開發商將項目建設用地使用權或在建工程抵押貸款，房屋買受人購買了存在抵押的預售商品房。房產商對外負債，抵押權人申請強制執行房屋時，房屋買受人能否向法院提出執行異議，請求排除法院對房屋的強制執行？這涉及到對《執行異議和復議規定》第二十七條、第二十八條、第二十九條的理解和適用。《九民紀要》第126條對商品房消費者的權利與抵押權的關系進行了論述，《民法典》第三百九十四條確立了抵押權的追及效力。因此，關于房屋買受人能否排除抵押權人的強制執行這一爭議很大的問題，在司法裁判層面逐漸清晰。本文通過最高院的一則案例，對上述問題進行分析。
裁判要旨
《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中關于交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權的規定，是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象，為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中的商品房消費者應當僅限于《執行異議和復議規定》第二十九條保護的商品房消費者。舉重以明輕，如果買受人不是該條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，應當適用《執行異議和復議規定》第二十七條。
案情簡介
一、2013年5月16日，重慶信托公司與遵義新奧公司簽訂《信托借款合同》和《抵押擔保合同》，遵義新奧公司向重慶信托公司借款，并以其所有的某項目在建工程和國有土地使用權向重慶信托公司提供抵押擔保，辦理了抵押登記，2014年變更抵押物為遵義新奧公司所有的某項目所有房產。
二、遵義新奧公司到期未償還借款，重慶信托公司提起訴訟，法院判決遵義新奧公司支付借款本息，重慶信托公司對抵押的房產優先受償。遵義新奧公司未履行生效判決，重慶信托公司申請強制執行。執行法院查封了涉案房產，并發布拍賣公告。
三、周清源知曉后，對執行法院執行涉案項目8號樓6層1號房屋提出書面異議，稱其在2014年3月24日已購買該房屋，其系該商品房的權利人，申請停止對房屋的執行。執行法院裁定駁回案外人周清源的執行異議請求。
四、周清源不服，向重慶高院提起執行異議之訴。重慶高院經審理認為，周清源在人民法院查封房屋之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、已支付房屋價款、實際占有房屋，對房屋未過戶的過錯程度較低。周清源請求停止執行案涉房屋的請求符合《執行異議和復議規定》第二十八條之規定，判決不得執行涉案房屋。
五、遵義新奧公司不服，上訴至最高院。最高院認為周清源并非基于居住購買案涉房屋，不是商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，本案不適用《執行異議和復議規定》第二十八條的規定，周清源對案涉房屋享有的權利不能對抗重慶信托公司在案涉房屋上設定的抵押權，判決撤銷原判，駁回周清源的訴訟請求。
裁判要點及思路
本案的核心問題是周清源能否依據《執行異議和復議規定》第二十八條的規定，排除執行法院對案涉房產的強制執行。這一問題的實質是如何處理一般的房屋買賣合同買受人的權利與抵押權的關系。這也意味著如何理解《執行異議和復議規定》第二十七條、第二十八條和第二十九條之間的關系。
最高人民法院認為，根據《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條、第二條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。
《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中的“商品房消費者”應當僅限于執行異議和復議規定第二十九條保護的商品房消費者。舉重以明輕，如果買受人不是該條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，應當適用執行異議和復議規定第二十七條。
周清源與遵義新奧公司簽訂《商品房買賣合同》，案涉房產系商鋪，周清源并非基于居住購買案涉房屋，不是商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，其對案涉房屋享有的權利不能對抗重慶信托公司在案涉房屋上設定的抵押權，不足以排除執行法院的強制執行。本案不屬于執行異議和復議規定第二十七條但書規定的情況，亦不適用該規定第二十八條。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
一、在房地產開發商先抵后售房屋的情況下，一般的房屋買受人無權排除抵押權人的強制執行。在本案中，最高院指出，《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權，其中的“商品房消費者”應當僅限于《執行異議和復議》規定第二十九條保護的商品房消費者，不包括一般的房屋買賣合同的買受人。一般的房屋買受人無權依據《執行異議和復議規定》第二十八條的規定，排除抵押權人對房屋的強制執行。
最高院在另一個案件中認為，《執行異議和復議規定》第二十八條解決的是在執行程序中，買受人對所買受不動產的權利保護與基于金錢執行債權人的權利保護發生沖突時，基于對正當買受人合法權利的特別保護之目的而設置的特別規則，這在一定程度上已經是對債權平等原則和合同相對性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買受人對于所買受不動產的民事權益并不能夠排除申請執行人基于在先成立的抵押權的強制執行。
實際上，《九民紀要》第126條對此規則已經進行了明確。第126條規定：“根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則。”
此外，《民法典》第三百九十四條確立了抵押權的追及效力，在抵押期間，抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。對于已經登記的抵押權而言，房屋買受人在購買抵押物時，明知抵押物上存在抵押權，允許抵押權人追及行使其抵押權，并不會損害房屋買受人的利益。綜上所述，現有法律制度下，在房地產開發商先抵后售房屋的情況下，一般的房屋買受人無權排除抵押權人的強制執行。
二、已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，對于所購房屋所享有的民事權益，可以排除基于抵押權、建設工程價款優先受償權等優先受償權的強制執行。根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的規定，建筑工程價款優先受償權不能對抗已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，同時，建設工程價款優先受償權優先于抵押權和其他債權。因此，已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，對于所購房屋所享有的民事權益，可以排除基于抵押權、建設工程價款優先受償權等優先受償權的強制執行。但是這種情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象，為保護消費者生存居住權利而作出的例外規定，應當嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。
三、一般的房屋買受人和商品房消費者均需注意，無論是購買期房，還是現房，都要格外重視所購房屋及其土地上是否存在抵押。如前文所述，購買存在抵押的房屋，可能面臨無法排除抵押權人強制執行的窘境。一般的房屋買受人在購買房屋時，更應該關注預售房屋是否存在抵押，還應關注房地產開發商的綜合實力，避免出現房產商在交房前不能償還對外債務，抵押權人申請執行抵押房屋的不利情形。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關法律規定
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十七條 申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。
第二十八條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
《民法典》
第三百九十四條 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法〔2019〕254號）
126.【商品房消費者的權利與抵押權的關系】根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。
因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則。
法院判決
以下是最高院在“本院認為”部分的論述：
本院認為：本案爭議的關鍵問題是周清源能否依據執行異議和復議規定第二十八條的規定排除執行法院對案涉房產的強制執行。這一問題的實質是如何處理一般的房屋買賣合同買受人的權利與抵押權的關系。根據本院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條、第二條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應當僅限于執行異議和復議規定第二十九條保護的商品房消費者。舉重以明輕，如果買受人不是該條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，應當適用執行異議和復議規定第二十七條。
周清源與遵義新奧公司簽訂《商品房買賣合同》，案涉房產系商鋪，周清源并非基于居住購買案涉房屋，不是商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，其對案涉房屋享有的權利不能對抗重慶信托公司在案涉房屋上設定的抵押權，不足以排除執行法院的強制執行。本案不屬于執行異議和復議規定第二十七條但書規定的情況，亦不適用該規定第二十八條，當事人圍繞該條規定形成的其他爭執不具有法律意義，無審理之必要。
綜上所述，原判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：
一、撤銷重慶市高級人民法院（2018）渝民初180號民事判決；
二、駁回周清源的訴訟請求。
案件來源
重慶國際信托股份有限公司、周清源二審民事判決書【最高人民法院（2020）最高法民終1132號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：
一、《執行異議和復議規定》第二十八條則規定了一般不動產買受人在何種情形下能夠排除基于對出賣人的強制執行程序而對買受人所購不動產的強制執行，該規定解決的是在執行程序中買受人對所買受不動產的權利保護與基于金錢執行債權人的權利保護發生沖突時，基于對正當買受人合法權利的特別保護之目的而設置的特別規則，這在一定程度上已經是對債權平等原則和合同相對性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買受人對于所買受不動產的民事權益并不能夠排除申請執行人基于在先成立的抵押權的強制執行。
案例一：李光紅、中國農業銀行股份有限公司重慶九龍坡支行申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書【最高人民法院（2019）最高法民申1684號】
就一般原則而言，根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的規定，建設工程價款優先受償權優先于抵押權和其他債權，但建設工程價款優先受償權不能對抗已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者。據此，已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，對于所購房屋所享有的民事權益，可以排除基于抵押權、建設工程價款優先受償權等優先受償權的強制執行。也就是說，在這一問題上，根據現行法律、司法解釋的規定，并非只要是支付了全部或大部分對價款、合法占有了房屋、對未辦理過戶登記沒有過錯的買受人均可排除基于抵押權等優先受償權的強制執行，而是對此種情形下的房屋買受人的范圍進行了限定。《執行異議復議規定》第二十九條系根據上述規定之精神對在執行程序中如何掌握操作所作的具體規定。《執行異議復議規定》第二十七條基于上述原則和精神進一步明確規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”再次重申了基于擔保物權等優先受償權的強制執行一般不應被排除的基本原則。而《執行異議復議規定》第二十八條則規定了一般不動產買受人在何種情形下能夠排除基于對出賣人的強制執行程序而對買受人所購不動產的強制執行，該規定解決的是在執行程序中買受人對所買受不動產的權利保護與基于金錢執行債權人的權利保護發生沖突時，基于對正當買受人合法權利的特別保護之目的而設置的特別規則，這在一定程度上已經是對債權平等原則和合同相對性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買受人對于所買受不動產的民事權益并不能夠排除申請執行人基于在先成立的抵押權的強制執行。
從本案的事實看，一方面，李光紅系購買了商品房但尚未辦理房屋所有權登記的房屋買受人，但案涉高朋花園車庫負1-8#房屋系雜物間，李光紅與世能物業公司所簽《重慶市商品房買賣合同》中也顯示該房屋用途為非住宅，且李光紅亦未提交證據證明該房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李光紅并非《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》以及《執行異議復議規定》第二十九條規定所要保護的房屋買受人，其以此為由主張排除強制執行，不能成立。
另一方面，李光紅與世能物業公司于2015年7月25日簽訂房屋買賣合同，但農行九龍坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋辦理了抵押登記，其依法享有抵押權。也就是說，早在案涉房屋買賣合同簽訂之前的兩年多前，農行九龍坡支行在該房屋上的抵押權就已經存在，李光紅在本案中亦未提交有關其在購買案涉房屋時申請查詢房屋權利狀態的情況、世能物業公司銷售案涉房屋時所持有的證照情況、簽訂房屋買賣合同時當地房屋行政管理部門對于已經設定抵押的房屋銷售許可管理制度及具體操作情況等證據，因此，從本案查明的事實看，李光紅作為房屋買受人，在簽訂房屋買賣合同時未能盡到合理的注意義務，從而因案涉房屋上存在他人抵押權而導致其無法辦理房屋所有權轉移登記，此系李光紅自身原因所致，故其主張亦不符合《執行異議復議規定》第二十八條規定的要件，其據此主張排除強制執行，無事實和法律依據。
二、已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，對于所購房屋所享有的民事權益，可以排除基于抵押權、建設工程價款優先受償權等優先受償權的強制執行。故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。
案例二：中國華融資產管理股份有限公司重慶市分公司、執行案外人）申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書【最高人民法院（2019）最高法民申3273號】
本院經審查認為，根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》的規定，建設工程價款優先受償權優先于抵押權和其他債權，但建筑工程價款優先受償權不能對抗已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者。據此，已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，對于所購房屋所享有的民事權益，可以排除基于抵押權、建設工程價款優先受償權等優先受償權的強制執行。故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但是這種情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象，為保護消費者生存居住權利而作出的例外規定，應當嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。也就是說，在這一問題上，根據現行法律、司法解釋的規定，并非只要是支付了全部或大部分對價款、合法占有了房屋、對未辦理過戶登記沒有過錯的買受人均可排除基于抵押權等優先受償權的強制執行，而是對此種情形下的房屋買受人的范圍進行了限定，即限于為了生活消費需要而購買商品房的人,不包括一般的房屋買賣合同的買受人。因此，在參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》對房屋買受人能否排除對所購房屋的強制執行時，亦應當遵循上述原則。也就是說，只有符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定情形的商品房買受人，才能夠排除金錢債權人基于抵押權而申請啟動的對前述買受人所購房屋的強制執行。
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