所謂“無證房產”，是指沒有取得房產證的房子。

“無證房產”大體可以分為兩種：一種是可以辦理登記卻沒有辦理登記的；另一種是不具備登記條件的，這種一般是小產權房或違法建筑等。

辦理房屋所有權證是由法律法規和規章來保證的，它不僅是購房者的權利，也是購房人和開發商都應該履行的法定手續。不能辦理房屋產權證或者不能按期辦理房屋產權證可能有開發商的原因，也可能有被執行人的原因。“不能辦理的情況”

對開發商而言，有以下兩種不能辦理房屋產權證的情況：

利用集體所有土地開發的項目：即所謂的“鄉產權”房、小產權房。小產權房是辦不了房產證的，因為國家明確規定不能在集體土地上進行商品房開發。

工程建設手續不合法的項目：有的項目規劃、施工手續有瑕疵，沒有規劃證和施工證，即是違法建筑。這種情況下，建房就不合法，當然賣房也是非法的。如果不能補辦工程建設手續，則面臨的后果是最嚴重的，有被拆除的風險。 

“可以辦理，但暫時不能辦理或未辦理”

在法拍房中，可以辦理登記但未辦理的情況主要就是被執行人購買的預售商品房，已經全額支付房款或部分支付房款的，這類房產雖然還未辦理過戶，因此不在被執行人名下，但實際上被執行人對這類房屋已經擁有了實際的所有權，因此法院是可以強制執行這類房屋的。對于預售商品房，可以通過仲裁或訴訟的方式來解除開發商與被執行人之間的合同，退還支付的房款或者盡快辦理過戶。

“原則：履行法院的強制執行職責也要尊重房屋登記機構的規定”

2012年7月17日發布的《住房城鄉建設部關于轉發最高人民法院法〔2012〕151號文件做好無證房產協助執行工作的通知》 (建法〔2012〕104號) 要求各地住建部門“加強與法院的溝通和配合, 做好無證房產協助執行工作”。

并附件：

(1)最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》的通知 (法〔2012〕151號) ；

(2) 關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函 (建法函〔2012〕102號) 。

附件(1)指出“既要依法履行強制執行職責，又要尊重房屋登記機構依法享有的行政權力；既要保證執行工作的順利開展，也要防止“違法建筑”等不符合法律、行政法規規定的房屋通過協助執行行為合法化。”

解讀：關于無證房產的執行要堅持總原則的基礎上分兩種情況來看。

“情況一：可以辦理登記，但未辦理的”

附件 (1) 中, 對于人民法院:執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時, 具備初始登記條件的, 執行法院處置后可以依法向房屋登記機構發出協助執行通知書;

暫時不具備初始登記條件的, 執行法院處置后可以向房屋登記機構發出協助執行通知書, 并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件后, 由房屋登記機構按照協助執行通知書予以登記。

附件 (2) 中, 對于不動產登記機構:對未辦理初始登記的房屋, 在完善相關手續后具備初始登記條件的, 房屋登記機構應當按照人民法院生效法律文書和協助執行通知書予以登記;

解讀：已經具備或可以具備初始登記條件，法院會出具協助執行通知書，房管局會配合辦理，但如果房管局認為不能辦理，可以退回法院，法院再判斷。但一般來說這種情況是可以辦證過戶的。

“情況二：不具備登記條件的”

附件（1）指出“不具備初始登記條件的, 原則上進行“現狀處置”, 即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀, 買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋, 后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。

執行法院向房屋登記機構發出協助執行通知書, 房屋登記機構認為不具備初始登記條件并作出書面說明的, 執行法院應在30日內依照法律和有關規定, 參照行政規章, 對其說明理由進行審查。理由成立的, 撤銷或變更協助執行通知書并書面通知房屋登記機構;理由不成立的, 書面通知房產登記機構限期按協助執行通知書辦理。”

解讀：不具備初始登記條件，如違建、小產權房等問題，由買家自行承擔。

針對無證房產，并不是要“談虎色變”，而是要自己做好盡調，或者請專業的機構與法院、房管局確認房子是否具備初始登記條件，如果滿足初始登記條件，那就不存在“無證坑”。但如果是小產權房、違章建筑等就不要去碰，這類房產始終無法辦理房產證，更可能面臨被拆除的風險，給買受人財產帶來巨大損失。