《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，體現(xiàn)了對商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先保護(hù)，而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條則規(guī)定了一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，但該權(quán)利并不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的生存權(quán)至上的價值基礎(chǔ)。因此，一般不動產(chǎn)買受人即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗抵押權(quán)人。

一、2013年6月6日，吳雙與思凱公司簽訂《商品房買賣合同》，吳雙支付了全部購房款，實際占有適用房屋，但雙方并未辦理購房合同網(wǎng)簽備案及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

二、2015年10月12日，恒豐銀行南充分行與思凱公司簽訂《最高額抵押合同》，該合同所附《抵押物清單》包括案涉房屋，恒豐銀行南充分行已辦理抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取案涉房屋的他項權(quán)利證書，取得了案涉房屋抵押權(quán)。

三、恒豐銀行南充分行申請執(zhí)行思凱公司名下的涉案房屋，吳雙以其為涉案房屋的所有權(quán)人為由，向南充中院提起執(zhí)行異議，南充中院裁定停止對涉案房屋的執(zhí)行。

四、恒豐銀行南充分行向南充中院提起執(zhí)行異議之訴，南充中院認(rèn)為，吳雙與思凱公司就案涉房屋簽訂的商品房買賣合同，早于《最高額抵押合同》，吳雙就案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，判決駁回恒豐銀行南充分行的訴訟請求。

五、恒豐銀行南充分行不服，上訴至湖南高院。湖南高院認(rèn)為，涉案房屋并非住宅用房，吳雙要求阻卻案涉房屋的執(zhí)行不符合執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條的要件，不能排除抵押權(quán)人恒豐銀行南充分行的強(qiáng)制執(zhí)行，判決撤銷一審判決，準(zhǔn)許執(zhí)行涉案房屋。

六、吳雙不服，向最高法院申請再審。最高法院認(rèn)為，吳雙并非商品房消費(fèi)者，即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗抵押權(quán)人，裁定駁回吳雙的再審申請。

本案的核心法律問題是一般不動產(chǎn)買受人能否排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。湖南高院和最高法院的裁判思路如下：

第一，吳雙如要排除抵押權(quán)人恒豐銀行南充分行對案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，必須符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。“

第二，本案不存在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條中“但書”的情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)，此即屬于“但書”條款所言的例外規(guī)定，即《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條屬于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條中“但書”的情形。

第三，本案吳雙并非商品房消費(fèi)者，不滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，即使?jié)M足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。案涉商品房用途為“辦公”，土地用途為“商業(yè)”，吳雙并非商品房消費(fèi)者，不滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，不屬于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條中“但書”的情形，無權(quán)對抗抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、無論是先抵后售，還是先售后抵，一般不動產(chǎn)買受人均無權(quán)排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。關(guān)于不動產(chǎn)買受人能否排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，涉及對《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條的理解和適用。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，買受人無權(quán)排除擔(dān)保物權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行申請，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定了一般不動產(chǎn)買受人排除申請執(zhí)行人強(qiáng)制執(zhí)行的條件。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定了商品房消費(fèi)者排除申請執(zhí)行人強(qiáng)制執(zhí)行的條件。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，其中的“商品房消費(fèi)者”僅限于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條保護(hù)的商品房消費(fèi)者。因此，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七中關(guān)于買受人有權(quán)對抗擔(dān)保物權(quán)人的情形，僅限于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條保護(hù)的商品房消費(fèi)者，不包括《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的一般不動產(chǎn)買受人。所以，無論買受人購買不動產(chǎn)的時間是否早于抵押權(quán)設(shè)立的時間，不動產(chǎn)買受人均無權(quán)依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條主張排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。

二、已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價款的消費(fèi)者，對于所購房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價款的消費(fèi)者，同時，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此，已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價款的消費(fèi)者，對于所購房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。但是這種情況是針對實踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象，為保護(hù)消費(fèi)者生存居住權(quán)利而作出的例外規(guī)定，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。

三、一般不動產(chǎn)買受人和商品房消費(fèi)者均需注意，無論是購買期房，還是現(xiàn)房，都要格外重視所購房屋及其土地上是否存在抵押，并及時辦理過戶手續(xù)。如前文所述，一般房屋買受人購買的不動產(chǎn)上若存在抵押，無論是抵押權(quán)設(shè)立于房屋買賣之前，還是設(shè)立于房屋買賣之后，抵押權(quán)人申請強(qiáng)制執(zhí)行該不動產(chǎn)時，買受人均不能排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。商品房消費(fèi)者符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，可以排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。因此，一般的房屋買受人在購買房屋時，應(yīng)高度關(guān)注房屋是否存在抵押，并及時辦理房屋過戶手續(xù)，避免出現(xiàn)交房前房屋賣方不能償還對外債務(wù)，抵押權(quán)人申請執(zhí)行抵押房屋的不利情形。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十七條  申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第二十八條  金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)； 

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條  金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（法〔2019〕254號）

126.【商品房消費(fèi)者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。

買受人不是本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。

吳雙、陳春蘭申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【最高人民法院（2021）最高法民申1131號】