政策調(diào)控收緊的同時(shí)，也給園區(qū)開發(fā)商指明了新的發(fā)展契機(jī)和思路——主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2020年3月，上海市發(fā)布首批26個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。一年新簽約項(xiàng)目數(shù)就超過600個(gè)，特色產(chǎn)業(yè)規(guī)模超過3000億元，營業(yè)收入超過4000億元，2021年4月第二批14個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)正式對(duì)外發(fā)布，總規(guī)劃面積超過50平方公里。

2020年6月，佛山順德區(qū)發(fā)布了村級(jí)工業(yè)園改造十大現(xiàn)代主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃。每個(gè)鎮(zhèn)街按照“一鎮(zhèn)一主題”思路打造成實(shí)驗(yàn)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展新載體。

2021年09月14日，天津市工業(yè)和信息化局發(fā)布《天津市主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)實(shí)施方案（2021—2025年）》，計(jì)劃到2025年底，建成30個(gè)市級(jí)主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2021年12月1日，廣東省為貫徹落實(shí)省委、省政府關(guān)于推動(dòng)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、培育發(fā)展戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)集群和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的工作部署，按照《廣東省制造強(qiáng)省建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室印發(fā)<關(guān)于組織申報(bào)省產(chǎn)業(yè)園和特色產(chǎn)業(yè)園的工作方案>的通知》（粵工信園區(qū)函〔2020〕952號(hào)）有關(guān)要求，省工業(yè)和信息化廳會(huì)同省有關(guān)部門組織開展了首批特色產(chǎn)業(yè)園的申報(bào)評(píng)審工作。經(jīng)各地級(jí)以上市人民政府推薦、專家評(píng)審、實(shí)地考察、公示等程序，共評(píng)審出19個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)

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政策引導(dǎo)下，不少新建項(xiàng)目紛紛朝著主題園區(qū)方向發(fā)展。

東湖高新集團(tuán)計(jì)劃在武漢蔡甸投資3.3億元，打造全市首個(gè)以“新材料”為方向的主題產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

佛山順德目標(biāo)到2025年，基本完成紅崗科技城、龍江數(shù)字產(chǎn)業(yè)城兩大面積均超20平方公里的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城和各鎮(zhèn)街超兩千畝的現(xiàn)代主題產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃建設(shè)。

南京市政府計(jì)劃打造華東地區(qū)首個(gè)太空主題產(chǎn)業(yè)園——中國探月·南京六合嫦娥太空產(chǎn)業(yè)園，并已完成首批8個(gè)項(xiàng)目的入駐簽約儀式。

越來越多城市“主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)”成為主流。

主題產(chǎn)業(yè)園往往便于形成產(chǎn)業(yè)集聚，孕育新的產(chǎn)業(yè)模式，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是從開發(fā)商角度，尤其是民營開發(fā)商，招商、投資回報(bào)、運(yùn)營這“三座大山”是不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

首先，招商難。區(qū)別于“收到籃子里的都是菜”，專業(yè)化主題園區(qū)招商更加有針對(duì)性，質(zhì)量要求更高。主題產(chǎn)業(yè)園在招商階段，要對(duì)企業(yè)進(jìn)行“選品”。開發(fā)商需要根據(jù)區(qū)域自身發(fā)展基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)資源稟賦，有針對(duì)性地制定園區(qū)產(chǎn)業(yè)方向，盡可能多的將符合產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)招納進(jìn)來，產(chǎn)生有效的產(chǎn)業(yè)集聚。與“照單全收”相比，“選品”必然限制更多，難度更大。

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其次，投資回報(bào)周期長。全銷售型園區(qū)能將項(xiàng)目的投資回報(bào)周期控制在5年以內(nèi)。如果還能勾到住宅或商業(yè)用地，回報(bào)周期還能更縮短。對(duì)于絕大多數(shù)的全銷售型園區(qū)，后期運(yùn)營的重點(diǎn)是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)并不在考慮范圍內(nèi)。但是，要做主題型園區(qū)就表示，運(yùn)營方非?？粗仄髽I(yè)的持續(xù)性高質(zhì)量發(fā)展，以此由此帶來的持續(xù)性企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)需求。

因此，站在工業(yè)用地20年-50年的出讓時(shí)間維度，運(yùn)營方必須有一定的自持物業(yè)比例，給自己留下后期騰換經(jīng)營不善企業(yè)的空間。自持運(yùn)營是長期行為，投資回報(bào)周期必然比全銷售型園區(qū)更長。

最后，主題產(chǎn)業(yè)園的持續(xù)性運(yùn)營問題。項(xiàng)目周期拉長，入駐企業(yè)的穩(wěn)定性就是核心問題。突破的關(guān)鍵在于園區(qū)能否體現(xiàn)除了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和簡單企業(yè)服務(wù)外的價(jià)值。要提供這種價(jià)值就必須帶入產(chǎn)業(yè)運(yùn)營思維，從企業(yè)痛點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)痛點(diǎn)下手，提高企業(yè)粘性。

“三座大山”之下是否意味著園區(qū)轉(zhuǎn)型沒有希望？并非如此。有些企業(yè)已經(jīng)在朝新的方向進(jìn)行探索，而且取得了亮眼的成績。

通過對(duì)全國代表性產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功案例及開發(fā)企業(yè)的走訪與分析研究，我們總結(jié)了關(guān)于主題型園區(qū)的關(guān)鍵破局之道。

表：代表性主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)

①企業(yè)創(chuàng)始人的行業(yè)背景基因是特色園區(qū)成功的基石。

中創(chuàng)集團(tuán)的定位是中國新興產(chǎn)業(yè)集群的服務(wù)商。中創(chuàng)集團(tuán)當(dāng)年在中山大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)的推動(dòng)下成立，最初是做新興產(chǎn)業(yè)投資的，隨著投資的企業(yè)增多，需要物理空間承載，于是發(fā)展為做主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營和服務(wù)。

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同時(shí)，中創(chuàng)集團(tuán)有著濃厚的高校基因，創(chuàng)始人舒元是復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，在中山大學(xué)嶺南學(xué)院做了20年院長，除舒元董事長之外，中創(chuàng)集團(tuán)高管團(tuán)隊(duì)多數(shù)也來自中山大學(xué)。依托自身的產(chǎn)業(yè)基因和高校資源，中創(chuàng)集團(tuán)形成了“產(chǎn)業(yè)集群+產(chǎn)業(yè)金融+創(chuàng)新生態(tài)”的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營新模式，目前，中創(chuàng)集團(tuán)已經(jīng)在粵港澳大灣區(qū)布局近20個(gè)項(xiàng)目，形成廣東醫(yī)谷、廣東材料谷、中大創(chuàng)新谷三大主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌。其成功非常具有借鑒意義。

同樣，上海北斗西虹橋基地的創(chuàng)始人郁文賢院長是畢業(yè)于國防科技大學(xué)通信與信息系統(tǒng)專業(yè)的博士，后任教于上海交通大學(xué)信息技術(shù)與電氣工程研究院院長，北斗導(dǎo)航與位置服務(wù)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室主任，空間信息技術(shù)研究中心主任，目前是上海北斗導(dǎo)航創(chuàng)新研究院院長。北斗西虹橋從2013年底一期開園，到2017年高涇路二期建成投入使用，園區(qū)的規(guī)模一步一步在擴(kuò)大。

與此同時(shí)，從第一批14家企業(yè)入駐，到實(shí)現(xiàn)百家企業(yè)集聚和扶持培育成功創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)。北斗西虹橋基地成為了國內(nèi)“北斗產(chǎn)業(yè)第一園”，“北斗西虹橋模式”也成為專業(yè)化高新技術(shù)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的參考模板。

②區(qū)域雄厚的產(chǎn)業(yè)背景和獨(dú)特的政策優(yōu)勢(shì)，是特色園區(qū)產(chǎn)業(yè)定調(diào)的關(guān)鍵

自貿(mào)壹號(hào)是上海民營企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)的生物醫(yī)藥專業(yè)服務(wù)型園區(qū)。在上海，提起生物醫(yī)藥，首推的往往是張江科學(xué)城，而自貿(mào)壹號(hào)的成功卻是占據(jù)了外高橋自貿(mào)區(qū)政策試點(diǎn)的優(yōu)勢(shì)和通關(guān)便利的先機(jī)。

自貿(mào)壹號(hào)項(xiàng)目定位生物醫(yī)藥與其所處區(qū)域發(fā)展規(guī)劃有很大的關(guān)系，十三五規(guī)劃中提出要在外高橋保稅區(qū)培育一批新型制造業(yè)，其中包括生物醫(yī)藥、高端裝備制造、智能制造等領(lǐng)域；要深化汽車、機(jī)床、生物醫(yī)藥等主題園區(qū)建設(shè)，促進(jìn)新型特色產(chǎn)業(yè)集聚；并且醫(yī)療器械注冊(cè)人制度（MAH制度）首次在上海自貿(mào)區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，將產(chǎn)品注冊(cè)和生產(chǎn)許可從“捆綁”到“分離”，突破了傳統(tǒng)制度瓶頸，也給自貿(mào)壹號(hào)生命科技產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行服務(wù)平臺(tái)設(shè)計(jì)與搭建提供了有利支撐。

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其次，保稅區(qū)自身的一些優(yōu)勢(shì)也是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展契機(jī)，進(jìn)口自用設(shè)備免征關(guān)稅及部分進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅，以藥明康德及美藥典為試點(diǎn)，成功試行海關(guān)保稅研發(fā)手冊(cè)，通關(guān)便利，享受“先進(jìn)區(qū)、后報(bào)關(guān)”模式，縮短80%檢疫時(shí)間。

“CRO+CDO+CDMO+CSO”作為自貿(mào)壹號(hào)打造的特色平臺(tái)，為入駐企業(yè)提供全產(chǎn)業(yè)鏈的營運(yùn)支持，包括委托研發(fā)、臨床試驗(yàn)、合規(guī)注冊(cè)、委托生產(chǎn)、供應(yīng)鏈管理、投融資、人力資源和產(chǎn)品推廣等服務(wù)。由此可見，保稅研發(fā)政策高度匹配高端生物醫(yī)藥創(chuàng)新集聚需求，能有力支撐保稅區(qū)生物醫(yī)藥的集聚建設(shè)。

保集e智谷位屬顧村工業(yè)園和上海機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園的核心園區(qū)。地理位置上位于寶山區(qū)較靠近市中心的地段，緊鄰?fù)猸h(huán)高架。最關(guān)鍵的是，園區(qū)屬于上海機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園中的總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，周邊有以機(jī)器人產(chǎn)業(yè)為主體的智能裝備制造企業(yè)總部基地，四大巨頭之一的發(fā)那科總部就坐落于此，主要為研發(fā)辦公區(qū)和總部基地。

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東部為星星鎮(zhèn)，為園區(qū)提供了一定的居民配套設(shè)施。南為智能裝備制造產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；西邊為公共服務(wù)配套服務(wù)區(qū)，機(jī)器人科技主題公園、機(jī)器人學(xué)院、國際機(jī)器人交易中心和上海機(jī)器人研究所等機(jī)構(gòu)位于該服務(wù)區(qū)；北部為機(jī)器人研發(fā)及應(yīng)用區(qū)，主要包括工業(yè)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園、服務(wù)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園和機(jī)器人創(chuàng)新動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)周圍產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚。背靠產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，實(shí)體產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，機(jī)器人智能制造主題成為該園區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)藥引子。

③做特色園區(qū)招商一定要做好先難后易的準(zhǔn)備，要緊扣特色做到底，不能三心二意。

（1）做產(chǎn)業(yè)服務(wù)式招商：提供整套企業(yè)發(fā)展服務(wù)方案

誠然，專業(yè)主題產(chǎn)業(yè)園剛開始招商確實(shí)比綜合型園區(qū)難。除了產(chǎn)品過硬、針對(duì)性強(qiáng)，還需要針對(duì)企業(yè)生存發(fā)展最關(guān)心的人才、資金、技術(shù)這三大核心問題給出解決方案。

首先是人才，尤其是高端人才。中創(chuàng)集團(tuán)發(fā)揮自身高校資源優(yōu)勢(shì)，積極與中山大學(xué)、西安交通大學(xué)、武漢大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、香港浸會(huì)大學(xué)、暨南大學(xué)等知名院校共建產(chǎn)業(yè)培育和孵化基地，對(duì)接對(duì)口專業(yè)碩博學(xué)生來園區(qū)企業(yè)實(shí)習(xí)，幫助企業(yè)留下高端人才。

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技術(shù)方面，中創(chuàng)集團(tuán)從前沿信息和技術(shù)成果兩方面解決。針對(duì)前沿信息，中創(chuàng)集團(tuán)設(shè)立有中創(chuàng)產(chǎn)業(yè)研究院，通過產(chǎn)業(yè)研究與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為企業(yè)提供科技前沿信息服務(wù)。針對(duì)技術(shù)采購和轉(zhuǎn)化，設(shè)立有庖丁技術(shù)轉(zhuǎn)化中心，為技術(shù)供需雙方搭建溝通交易平臺(tái)。

資金方面，中創(chuàng)集團(tuán)旗下中大創(chuàng)投幫助潛力企業(yè)解決資金問題更是手到擒來。中創(chuàng)集團(tuán)“產(chǎn)學(xué)研用投政金媒”等產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新資源，形成一整套企業(yè)發(fā)展服務(wù)方案，真正通過運(yùn)營實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的差異化，擺脫了簡單的價(jià)格競(jìng)爭。

（2）以商招商：打通上下游資源，形成產(chǎn)業(yè)集聚

主題園區(qū)招商的優(yōu)勢(shì)會(huì)隨著時(shí)間的推移逐漸顯現(xiàn)。中創(chuàng)集團(tuán)因?yàn)檫\(yùn)營服務(wù)上的能力和資源優(yōu)勢(shì)，被企業(yè)客戶貼上了“專業(yè)”的標(biāo)簽，并主動(dòng)將項(xiàng)目推薦給其他同行或關(guān)聯(lián)企業(yè)，這種口碑效應(yīng)實(shí)現(xiàn)了中創(chuàng)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目招商的第一次加速。隨著同背景、關(guān)聯(lián)度強(qiáng)的企業(yè)在園區(qū)里越聚越多，信息和業(yè)務(wù)的共享就會(huì)越來越頻繁，園區(qū)生態(tài)也就慢慢形成，這種生態(tài)成為中創(chuàng)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目招商的第二個(gè)加速器。中創(chuàng)集團(tuán)深耕粵港澳大灣區(qū)。隨著園區(qū)項(xiàng)目擴(kuò)展，其在新醫(yī)療、新材料、新制造等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的品牌影響力越來越大，招引更多企業(yè)慕名而來，這種品牌附加價(jià)值實(shí)現(xiàn)了招商的第三次加速。三重加速下，中創(chuàng)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了僅靠“以商招商”的效果。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展從“綜合園”邁向“主題園”是必然趨勢(shì)。這不是要不要，而是怎么做的問題，這種變化代表著“賣完就走”的短期銷售思維的末路，以及長期運(yùn)營思維，尤其是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營思維的興起。而運(yùn)營能力培養(yǎng)和產(chǎn)業(yè)資源積累主要依靠的是時(shí)間，砸錢并不能短期見效。這意味著，過往依靠快周轉(zhuǎn)形成的規(guī)模和能力優(yōu)勢(shì)在未來的園區(qū)市場(chǎng)并不奏效。未來將進(jìn)入新的格局，而先行者必將更具優(yōu)勢(shì)。