作者：王利平，華城深圳

來源：專注不良和法律顧問律師團(tuán)（ID：gh_c1d0498f9733）

近些年來，我國的經(jīng)濟(jì)正處在高速發(fā)展的轉(zhuǎn)型期階段，國家通過各種政策引導(dǎo)鼓勵和資金支持促進(jìn)了環(huán)保行業(yè)、高科技行業(yè)、民生行業(yè)等取得了很大的成就。同時，由于高速度的轉(zhuǎn)型，使得很多企業(yè)沒有及時改變經(jīng)營策略被淘汰，導(dǎo)致無法償還銀行、小貸公司等機(jī)構(gòu)的相應(yīng)債務(wù)而被作為不良資產(chǎn)進(jìn)行處置，民間機(jī)構(gòu)和個人通過購買涉及不動產(chǎn)的資產(chǎn)包，賺取了豐厚的利潤。通過購買涉及不動產(chǎn)資產(chǎn)包后，受讓人根據(jù)各自的目的和實(shí)力采取不同的處置方式方法，有資金實(shí)力的受讓人通過整體升級改造再推向市場進(jìn)行買賣或租賃，部分受讓人守株待兔等待政府拆遷，還有些受讓人直接再轉(zhuǎn)賣他人賺取差價，有些受讓人用于自己使用。本文主要針對中小型受讓人從AMC、銀行、小貸公司等機(jī)構(gòu)購買相應(yīng)不動產(chǎn)的債權(quán)后，沒有取得生效的法律文書，在處置變現(xiàn)相應(yīng)抵押物時的，受讓人面臨的相應(yīng)困難和法律問題。

一、受讓人主體資格

根據(jù)目前的法律法規(guī)規(guī)定，對于從AMC、銀行、小貸公司等受讓相應(yīng)債權(quán)并沒有嚴(yán)格的法律限制，無論是個人還是公司等主體均可受讓相應(yīng)債權(quán)?！敦斦俊⒅袊y監(jiān)會關(guān)于印發(fā)<金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓管理辦法>的通知》（財金[2012]6號）和《金融資產(chǎn)管理公司條例》（國務(wù)院令第297號，2000年11月10日實(shí)施）以及《最高人民法院關(guān)于審理涉及金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓案件工作座談會紀(jì)要》都是比較早的規(guī)定，已經(jīng)無法在當(dāng)前現(xiàn)實(shí)中廣泛使用。相應(yīng)規(guī)定中對受讓主體簡單作了限制性規(guī)定，即受讓人為國家公務(wù)員、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)工作人員、政法干警、金融資產(chǎn)管理公司工作人員、國有企業(yè)債務(wù)人管理人員、參與資產(chǎn)處置工作的律師、會計師、評估師等中介機(jī)構(gòu)等關(guān)聯(lián)人或者上述關(guān)聯(lián)人參與的非金融機(jī)構(gòu)法人的，以及受讓人與參與不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓的金融資產(chǎn)管理公司工作人員、國有企業(yè)債務(wù)人或者受托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人員等有直系親屬關(guān)系的，不得作為受讓相應(yīng)不良資產(chǎn)。 

最高法院在2020年11月4日的《最高法院對十三屆全國人大三次會議第5510號建議的答復(fù)》一文曾經(jīng)引爆不良資產(chǎn)法律從業(yè)者朋友圈，說明全國相應(yīng)人大代表及權(quán)利機(jī)關(guān)已經(jīng)注意到應(yīng)當(dāng)盡快規(guī)范不良資產(chǎn)受讓人主體、程序等方面的問題。同時，最高人民法院在答復(fù)中明確告知正在研究有關(guān)不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的司法解釋。目前大量的自然人和企業(yè)等積極參與不良債權(quán)中來，市場確實(shí)需要規(guī)范。在2021年1月初的中國銀保監(jiān)的《關(guān)于開展不良貸款轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)工作的通知》（銀保監(jiān)辦便【2021】26號）文件，正式批準(zhǔn)單戶對公不良貸款轉(zhuǎn)讓和個人不良貸款批量轉(zhuǎn)讓，吸引了大量的境內(nèi)外人士關(guān)注。筆者相信最高人民法院、銀保監(jiān)會、中國人民銀行等部門將來一定會分別出臺詳細(xì)的關(guān)于個人和企業(yè)關(guān)于參與不良資產(chǎn)事務(wù)的法律法規(guī)規(guī)定。同時，筆者建議，從事不良資產(chǎn)收購、處置、轉(zhuǎn)讓的相應(yīng)公司應(yīng)當(dāng)積極咨詢工商管理部門，在相應(yīng)公司的經(jīng)營范圍內(nèi)增加類似內(nèi)容的經(jīng)營范圍，防止將來出臺限制個人和相應(yīng)公司從事不良資產(chǎn)的受讓、轉(zhuǎn)讓、處置等的規(guī)定，導(dǎo)致影響公司從事不良資產(chǎn)收購、處置、轉(zhuǎn)讓等的資格。

二、起訴后申請強(qiáng)制執(zhí)行是常用方法

受讓方從AMC、銀行、小貸公司等機(jī)構(gòu)通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得相應(yīng)債權(quán)后，有權(quán)直接根據(jù)借款合同約定的爭議解決方式，向人民法院起訴或向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。通過起訴或仲裁等方式取得生效的法律文書后向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，從而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人的權(quán)利，這是中小型受讓人的通常做法。主要的依據(jù)是《民法典》410條規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)?！币约啊稉?dān)保法》（已經(jīng)于2021年1月1日廢止）第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。然而，部分法院在訴訟中會加大受讓人的舉證責(zé)任，比如：債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知需要公告和郵寄等多種送達(dá)方式并行進(jìn)行告知，否則認(rèn)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人或抵押人不生效；再比如：受讓人在起訴時，債務(wù)人或者抵押人不認(rèn)可相應(yīng)書面的抵押合同、借款合同等資料簽名的，根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由債務(wù)人或抵押人申請筆跡鑒定并交納鑒定費(fèi)，但是，有些法院以原告（即債權(quán)人）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)舉證的責(zé)任，并要求原告申請鑒定并承擔(dān)鑒定費(fèi)用，這樣的做法無形中增加了債權(quán)人的訴訟成本，加重了原告（即債權(quán)人）的責(zé)任。筆者認(rèn)為是不公平的，間接放縱了“老賴”通過惡意拖延訴訟，嚴(yán)重侵害了債權(quán)人的合法權(quán)益，損害了法律的權(quán)威。

由于抵押權(quán)的從屬性，在主債權(quán)轉(zhuǎn)讓時，相應(yīng)抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。《民法典》第407條規(guī)定：“抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！薄你y行等金融機(jī)構(gòu)受讓的債權(quán)，受讓人無需向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)變更受讓人為抵押權(quán)人，由受讓人行使抵押權(quán)人的權(quán)利。

實(shí)踐中，有些地方的不動產(chǎn)登記部門不允許自然人或非金融機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人，比如：存在自然人或企業(yè)委托銀行貸款的方式進(jìn)行，相應(yīng)的抵押權(quán)人便登記在銀行等金融機(jī)構(gòu)名下。根據(jù)《民法典》第220條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正”。同時，《物權(quán)法司法解釋一》（已經(jīng)于2021年1月1日廢止）第2條的規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！币虼?，受讓方在起訴或者仲裁要求確認(rèn)自己對相應(yīng)不動產(chǎn)抵押物享有優(yōu)先權(quán)的，完全是符合法律規(guī)定的。但是，在早些年時，部分法院比較死板的按照不動產(chǎn)登記的信息確認(rèn)為抵押權(quán)人，導(dǎo)致受讓人后期與銀行等機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問題，增加了受讓人的風(fēng)險和成本。筆者認(rèn)為這是十分不妥當(dāng)?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)當(dāng)積極的查清相應(yīng)案件的事實(shí)，如果在銀行等金融機(jī)構(gòu)不出庭時，受讓方除了轉(zhuǎn)讓協(xié)議、債權(quán)通知、不動產(chǎn)登記證明等證據(jù)外，法院應(yīng)當(dāng)通過向金融機(jī)構(gòu)等所謂的“抵押權(quán)人”調(diào)查核實(shí)，受讓方是否是真實(shí)的抵押權(quán)人，而不應(yīng)該直接判決銀行等金融機(jī)構(gòu)為抵押權(quán)人或者不支持原告的相應(yīng)訴訟請求。同時，筆者注意到實(shí)踐中很多不動產(chǎn)登記部門只看他項(xiàng)權(quán)證書記載的抵押權(quán)人，即便法院判決抵押權(quán)人為受讓人，在沒有向不動產(chǎn)登記部門申請變更時，受讓人拿著法院的判決書、調(diào)解書、仲裁裁決書等資料向不動產(chǎn)登記部門申請涂銷抵押或辦理其他手續(xù)時，不動產(chǎn)登記部門通常會要求登記在他項(xiàng)權(quán)證書的抵押權(quán)人出具相應(yīng)手續(xù)或情況說明。這樣的實(shí)操，一方面降低了不動產(chǎn)登記部門的風(fēng)險，另一方面增加了交易成本。同時，部分人群為了快捷，通過非法手段辦理相應(yīng)事宜，也增加了人員違法違紀(jì)的概率。

三、非訴程序處置抵押物一般比較少用

根據(jù)《民事訴訟法》第196條規(guī)定：“申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，由擔(dān)保物權(quán)人以及其他有權(quán)請求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的人依照物權(quán)法等法律，向擔(dān)保財產(chǎn)所在地或擔(dān)保物登記地基層人民法院提出?！蓖瑫r，第197條規(guī)定：“人民法院受理申請后，經(jīng)審查，符合法律規(guī)定的，裁定拍賣、變賣擔(dān)保財產(chǎn)，當(dāng)事人依據(jù)該裁定向人民法院申請執(zhí)行；不符合法律規(guī)定的，裁定駁回申請，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟?！?。因此，債權(quán)人有權(quán)直接向法院通過非訴訟的方式，對于沒有抵押權(quán)本身實(shí)體爭議的，申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，可以盡快對抵押物進(jìn)行處置。但是，實(shí)踐中，很多法院要求與債務(wù)人、抵押人要達(dá)成書面意見并經(jīng)過人民法院核實(shí)債權(quán)金額才裁定拍賣、變賣擔(dān)保財產(chǎn)，沒有達(dá)成書面意見的，法院根本不受理相應(yīng)申請。也有部分法院可以先受理相應(yīng)申請，但是受理后發(fā)現(xiàn)抵押人或債務(wù)人下落不明或者間接簽收法律文書的，則會要求申請人撤回申請或直接駁回申請。債務(wù)人或抵押人下落不明或拒絕協(xié)商的情況比比皆是，根本無法向法院申請，只能通過訴訟方式解決?；诂F(xiàn)實(shí)和法律規(guī)定的問題，實(shí)踐中由受讓人直接向法院起訴申請實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的比較少，大部分都是直接起訴行使抵押權(quán)人的相應(yīng)權(quán)利。

另外，實(shí)踐中對于實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)如何收取訴訟費(fèi)的問題每個地方的法院不同。其實(shí)，已經(jīng)有明確法律規(guī)定不收取案件受理費(fèi)，現(xiàn)實(shí)中部分法院還會按照涉案標(biāo)的進(jìn)行收費(fèi)。同時，筆者也認(rèn)為，由于受讓人通過特別程序請求實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)無需繳納案件受理費(fèi)，也多少影響了法院的積極性。根據(jù)《民事訴訟法》第177條規(guī)定：“人民法院審理選民資格案件、宣告失蹤或者宣告死亡案件、認(rèn)定公民無民事行為能力或限制民事行為能力案件、認(rèn)定財產(chǎn)無主案件、確認(rèn)調(diào)解協(xié)議案件和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件適用特別程序”?！对V訟費(fèi)繳納辦法》第8條規(guī)定：“下列案件不交納案件受理費(fèi)：（1）依照民事訴訟法規(guī)定的特別程序?qū)徖淼陌讣！薄?/p>

四、必須高度注意訴訟時效

受讓人一定要注意訴訟時效的問題，超過訴訟時效，主債權(quán)將喪失法律保護(hù)，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)在訴訟時效內(nèi)行使，否則喪失抵押權(quán)，超過訴訟時效的，抵押人有權(quán)起訴要求涂銷抵押。根據(jù)《民法典》第419條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)，未行使的，人民法院不予保護(hù)?！蓖瑫r，《物權(quán)法》（2021年1月1日廢止）第202條也進(jìn)行了同樣的規(guī)定。另外，最高法院在2019年11月8日發(fā)布的《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第59條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)的訴訟時效期間內(nèi)行使抵押權(quán)。抵押權(quán)人在主債權(quán)訴訟時效屆滿前未行使抵押權(quán)，抵押人在主債權(quán)訴訟時效屆滿后請求涂銷抵押登記的，人民法院依法予以支持。以登記作為公示方法的權(quán)利質(zhì)權(quán)，參照使用前款規(guī)定”。如果受讓人在起訴時沒有行使抵押權(quán)，后期抵押權(quán)不受法律保護(hù)，因此無論受讓方出于何種目的考慮，一定要在主債權(quán)的訴訟時效內(nèi)起訴并同時主張對抵押物享有優(yōu)先權(quán)。實(shí)踐中，少部分受讓方對不是債務(wù)人本人的抵押物在起訴時沒有起訴行使抵押權(quán)，導(dǎo)致后期無法行使抵押權(quán)時后悔莫及。 

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原標(biāo)題： 對購買抵押類資產(chǎn)包的處置問題研究