觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
行業未來“穩”是絕對的主旋律，這是未來避免過快發展，無力發展的風險。
這是中梁控股2020年度業績會上，董事長楊劍在開場致辭時的感慨，同時，這也是不少地產人心里的真實想法。
3月24日上午，楊劍率領著一眾中梁控股管理層現身業績會并答投資者和媒體問。包括執行董事及聯席總裁陳紅亮，執行董事及聯席總裁李和栗，執行董事、首席財務官及副總裁游思嘉，資本市場與投資者關系總經理兼公司秘書楊德業。
除了“不平凡”之外，楊劍在開場白中還多次提到了“穩”字，而這幾個關鍵詞正是中梁過去一年業績表現的基本寫照。
在盤點2020年的年度業績時，很少有企業能夠繞開疫情所帶來的影響，中梁也不例外。2020年，中梁控股實現全年合約銷售額約人民幣1688億元，增長幅度放緩至11%，剛剛過線其去年初定下1680億的年度目標。
營收方面，中梁2020年總收益為659.4億元，較2019年增加約16.4%。2020年公司核心凈利潤（經調整后）為65.9億元，較2019年增加約4.6%。2020年公司擁有人應占核心凈利潤（經調整后）為37.5億元，較2019年減少約3.8%。
全盤觀察下來，中梁的各項財務指標雖然上下有所波動，但卻幾乎沒有哪一項數據存在著較大的變化幅度。外界對于中梁這份成績單的看法各有不一，有人認為這是其穩健發展的表現，各項數據正在慢慢趨好；但也有說法認為，太過于平緩的增速意味著企業的增長動力不足。
不管外界看法如何紛紜，中梁有著自己的既定發展軌跡。根據計劃，其2021年的銷售目標為1800億元，同比2020年增長6.64%。
據投資者轉述，李和栗在會上表示：“行業未來‘穩’是絕對的主旋律，這是未來避免過快發展，無力發展的風險。因此我們自身也是定位于穩定高質量的發展，基于這種背景下，我們對于銷售目標的制定也相對比較理性。”
“兩到三年內進入綠檔”
有人稱過去一年是地產行業的“政策大年”，不管是去年年中發布的“三道紅線”，還是今年初提出的“集中供地”，無不對地產行業有著深遠的影響。
而中梁作為“三道紅線”的重點試行企業之一，調控政策對其有何影響，成為了媒體和投資者們在業績會上提問的焦點。
據游思嘉介紹，在去年政策剛出時中梁是被歸類到了橙檔之列，截至2020年底，中梁已經按要求如期降到了黃檔，即只踩中“三道紅線”中的一條。具體而言，中梁的凈負債比率為65.8%，現金短債比為1.4，剔除預付款后的資產負債率為79.9%，最后一項指標踩線。
“中梁作為第一批重點房企開始試行三條紅線的政策，去年四季度開始，我們也基本實行了相關的要求，包括穩杠桿、穩控土地收購百分比等。”
至于尚未達標的資產負債率指標，游思嘉則認為，目前大部分周轉型房企的這條紅線都是尚待達標。他坦言稱，中梁的銷售預收賬款比較大，一方面是好事，證明去化快，賣得好。但另一方面，合約負債比較大，在算比例來講有點不利。
他也表示，中梁已經有了相應的指標改善計劃，按公司自身的發展節奏，中梁預計在兩到三年以內可以將這一指標逐步改善到70%左右。“所以未來幾次的業績會大家可以關注這個比例，相信能看到我們會有所改善。”
截至2020年底，中梁的有息負債約為540.9億元，較上一年年底上漲了34.62%。具體包括了銀行及其他借款約448.98億元，優先票據約88.77億元及資產擔保證券約3.18億元。
從數據上看，中梁的債務結構在過去一年里發生了不小的變化。于2020年底，中梁境內銀行貸款、境內非銀行借款、境外優先票據、境外銀行及其他借款、境內ABS分別占比51%、28%、16%、4%和1%。相比上一年，中梁2020年的境內非銀借款占比下降了12個百分點。
減少非銀渠道的融資占比，意味著有望進一步降低融資成本。于2020年12月31日，中梁的加權平均債務成本約為8.5%，較2019年的9.4%下降了0.9個百分點。
不過，管理層們對此似乎還有著更高的要求。“對于財務結構，我們覺得還是有空間在今年把非銀渠道的融資壓縮，我覺得今年有機會可以壓縮到接近20%。”游思嘉介紹說，現在以各個融資條線的情況來看，中梁今年或將能把成本再降低至8%，甚至更低。
依照“三道紅線”的要求，中梁身處黃檔意味著其被允許有10%有息負債的增長，而有投資者向觀點地產新媒體介紹說，游思嘉在會上表態稱，中梁會將有息負債增長嚴控在5%-10%之間。
“只靠傳統開發模式很難穩健擴張”
上述闡釋，便是管理層們認為中梁今年的銷售目標制定得頗為理性的原因。而除了融資端外，拿地端的調控也同樣為中梁的發展模式帶來了變化。
一直以來，在中梁的發展模式中都存在著諸多標簽，繼“阿米巴”之后，如今又多了一個“DBS”（丹納赫商業管理系統）。
簡而言之，這是一個收并購評估和改善體系。和許多房企一樣，在當前拿地貴、拿地難的大環境之下，從去年開始，中梁也在收并購領域加大了力度。
截至2020年12月31日止年度，中梁共新收購了117幅地塊，規劃總建筑面積為1490萬平方米，已收購地塊（不含停車位）的平均成本約為每平方米4767元。在這部分新增土儲中，來自招拍掛的占比70%，余下30%則來自包括商業勾地、合作開發、收并購等多元渠道。
“房地產行業目前已經進入到一個存量競爭的時代，依靠傳統的開發模式，應該說是很難實現企業的穩健擴張。”陳紅亮介紹說，依靠收并購擴大企業規模是很多上市企業常見的形式，而中梁也是希望依靠更成熟、更成功的工具來推動企業長期穩健地發展。
和2019年一樣，中梁去年新增項目中，按投資金額計算，92%的投資土地是位于二三線城市。連續幾年的拿地轉型，也使得中梁的平均銷售價格逐年上漲。于2020年，中梁合約銷售平均售價為每平方米1.25萬元，比上年升高了21.36%，較2018年上漲了25%。
除此之外，在“集中供地”政策推出之后，中梁早早就在二三線城市“廣撒網”的意義也變得有些不一樣起來。
“（集中供地）對我們的影響相對比較平穩。”李和栗如是介紹。在李和栗看來，“集中供地政策”對一些資金實力雄厚，杠桿比較低的企業相對影響比較小，對資金實力有限，且在城市里面占有率很高的企業則會帶來較大的影響。
而在集中供地的22個城市里，除了四個一線城市之外，余下的18個城市里中梁雖然均有布局，但這部分土儲體量只占到了中梁總土儲的20%。“其次我們也進入了比較多的核心城市，當然中國除了這18個核心城市外其他地方還有很多有需求，我們都要做布局。”
換而言之，中梁項目布局的分散，反而讓其在“集中供地”之后多出了一份安全性。數據顯示，中梁2020年的銷售額來自140多個城市的300多個項目，按金額來排名，其去年單城銷售能夠排進前十的共有20多個城市。
于2020年里，中梁的拿地投資金額為712億元。至于今年會有多少拿地預算，管理層表示，政府的導向是希望買地占銷售40%來做口徑，中梁去年也是嚴格按照40%的比率來買地的，今年也會維持這一規模。
以下為中梁控股集團有限公司2020年度業績會問答實錄摘選：
現場提問：中央進一步收緊房地產融資，加上銀行的兩條紅線對公司有什么影響？
游思嘉：中梁在去年8月份是作為第一批的重點房企開始試行三條紅線的政策，我們覺得三條紅線整體的影響是健康的，我們去年四季度開始，也基本上是實行了關于這些紅線的要求，第一包括穩杠桿，第二穩控土地收購百分比，現在土地收購跟銷售百分比基本上維持在40%左右。
從自身來講我們土儲還是比較豐富，選擇面也比較多，所以我們對于業務上的經營將來謀求是更加精準，精準的買地，精準的開拍，在這種勢頭上，房企的增長應該未來會趨于穩定，不會暴漲暴跌。
紅線的問題，去年四季度以來銀行提早一個季度左右開始對房企總體貸款，包括按揭貸款的放款開始自我審查，這個情況去年四季度已經開始。我們產品結構主要以剛需產品為主，銀行對于客戶放款還是面向社會的。我們預期收款還是維持在85%或者以上，我們覺得未來對銀行的情況不是特別擔憂。作為重點房企，我們在控杠桿，在降壓方面也是達標的，所以我們對未來銀行金融機構對于我們的支持還是蠻有信心的。
現場提問：請問土地供應兩集中新政策對中梁有什么影響？
李和栗：我們看到有22個城市可能要推行集中供地，這種供地方式有了比較大的變化。首先集中供地可能對行業形成了一些改變或者影響。我們認為第一個集中供地肯定會推動土地價格會更理性，也避免了出現一些大幅度的波動。
其次，可能集中供地會影響企業的一些供貨節奏。第三，對于一些資金實力比較強的，或者杠桿率比較低的企業，現金流比較好的企業，會有一點優勢，可能對一些城市里面布局非常多的，或者單個城市占比非常高的，可能相對會有一些影響。第四，我認為可能會促使合作更加廣泛，可能一些權益也會變低，推動一些合作。對于我們而言，我想第一個中梁還是布局比較多，22個城市里面除了四個一線城市，我們18個城市進入了覆蓋，18個城市里面我們投資額占比在20%，應該來說影響相對比較平穩。
其次我們在比較好的城市已經布局，在22個城市以外有很多比較好的城市，也在布局，這樣對我們影響相對比較小，同時我們供貨的節奏也能比較穩住。銷售回款比較好，財務杠桿非常穩健可控，我們可以通過多方面的合作來加強這些集中供地城市土地的參與，保證我們的市場占有率。
現場提問：公司目前踩了一條紅線，未來還有進一步優化的目標嗎？未來什么時候降到綠檔。今年有什么指標？
游思嘉：首先關于三條紅線余下來的一條是資產負債比，資產負債比在國家算法里面是分子分母都需要減掉預收的客戶賬款，所以應該今天大部分的周轉型房企，這條紅線都是需要尚待達標。我們基本上按自身的節奏，希望兩到三年以內可以逐步改善到70%左右，所以未來幾次的業績會大家可以關注這個比例，我相信我們會有所改善。
但是剛剛我說過了，中梁的銷售預收賬款是比較大的，一方面是好事，證明我們去化比較快，賣得比較好。另一方面，合約負債比較大，在算比例來講，有點不利。我們現在是嚴格按國家的要求來控制我們的財務指標。
對于財務結構，我們還是有空間在今年把非銀渠道的融資壓縮，我覺得今年有機會可以壓縮到接近20%，這都要看今年整體融資環境情況，我覺得是有可能的。在現有情況來做推測的話，我們應該是非常有可能從去年的8.5%加權平均成本繼續下降到8%，或者以下。
現場提問：近年來粵港澳是房企戰略的重要一環，請問公司在該區域競爭力如何，同時也注意到中梁最近一直在溫州頻繁拿地，但粵港澳本身土儲似乎比較少，請問為什么不聚焦在粵港澳區域呢？請公司介紹一下粵港澳公司成立以來的發展情況？
陳紅亮：粵港澳發展集團是我們之前南方大區的升級，它的項目主要布局在廣東、廣西、福建，以及浙江的一部分。2019年粵港澳大灣區的前身，南方大區也是從杭州搬到廣州，目的是更好地打造屬地化運營體系，同時粵港澳發展集團做好區域聚焦，包括區域深耕，也包括機會區域的打法，做好精準投資，提高收益，秉承獲地手段多元化、多樣化，打開整個投資拓展的布局。
2020年整個粵港澳發展集團總共獲取15個項目，包括首進的廣東中山市以及佛山市，應該在粵港澳區域也獲得了一些投資上的成效。同時長三角仍然是中梁重倉區域，雖然粵港澳區域占比不高，但是是中梁做好全國布局的重要一環，目前對粵港澳發展集團關鍵是長期發展的思維，特別是政策，目前收緊的大背景下，供地，遠期政策的大環境下，中梁必然會繼續堅持全國化的布局，包括對粵港澳更多的是長期發展的考慮，在其他區域我們同樣去做好深耕和開拓，兩個方面都會去堅持。
現場提問：2020年毛利率降至21%，目前已售未結轉項目預期交付的時間表和平均毛利率水平如何？2020年已確認的平均售價只有8540元，減少約14.9%，這些項目會繼續影響未來毛利率表現嗎？剛提到毛利率會持續穩定，未來有什么提升計劃？
游思嘉：我們先了解一下2020年毛利率確收情況的背景，也不只是針對中梁，應該整體行業，特別是長三角為主的房企，可能也包括珠三角有關房企也是面臨這個問題的。以買地的周期來看，大概現在2020年確收的這些項目基本上是反映2017—2018年，特別是2018年買地的項目。剛剛好2017年-2019年這三年土地市場是處在比較熱的形態之下，2018年以后，在二三線城市，也包括沿海某些為四線城市都出現了限價問題，因為這個問題去年毛利率21%，比2019年基本上只是下滑了2個百分點，在業內來講控制得算是不錯的。
我們現在參考總體在售項目，看到總體在售毛利率的平均其實大概也是在20%出頭這樣一個水平，我們覺得在現在土地市場嚴控的情況下，土地拍賣價或者價格的溢價應該沒有過去幾年那么火爆。限價在各大區域可能是長期化的事情，毛利率應該也會維持這樣的狀態，我覺得應該算是穩定下來了。
現場提問：公司最近一直在給自己打上DBS最佳實踐者的標簽，公司今后會否在收并購上加大發力力度，收并購需要大量資金，是否影響正常的投資拿地？
陳紅亮：最近中梁確實是對標學習丹納赫DBS的成功經驗，DBS是丹納赫商業管理系統的簡稱，是收并購重要評估和改善體系，這個工具被丹納赫及其眾多企業通過收并購案例證明是有效的，目前也是被廣大的企業學習和使用。
DBS它的核心理念是精益，包括強調持續改善，包括了領導力、生長和經營運營三大核心工具，體現在戰略規劃、客戶服務、產品開發、成本管理等企業的各個經營環節，這和中梁追求的打小網格，精細化管理模式相符合，和中梁企業文化，模型思維、系統思維非常契合，容易轉化成符合中梁特點的工具，可以快速推行。
房地產行業目前已經進入到一個存量競爭的時代，依靠傳統的開發模式，應該說很難實現企業的穩健擴張。我們董事長在了解當前行業現狀以及公司未來發展戰略的基礎上提出了對焦DBS，我們深入學習以后也發現丹納赫這個DBS工具比我們預想的更加符合中梁未來發展的需要。事實上，依靠收并購擴大企業規模是很多上市企業常見的形式，中梁也是希望依靠更成熟、更成功的工具來推動企業長期穩健地發展。
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