1、（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目鼓勵(lì)的地域

全國(guó)各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)，重點(diǎn)支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì) 量發(fā)展等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域。

2、（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目鼓勵(lì)的行業(yè)領(lǐng)域

（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目鼓勵(lì)的行業(yè)主要集中在交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、園區(qū)、倉儲(chǔ)物流及新型基礎(chǔ)設(shè)施，保障性租賃住房。對(duì)于有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施，自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家 AAAAA 級(jí)旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施，也屬于探索試點(diǎn)的范圍。另外，還明確了酒店、商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。

《對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》對(duì)（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目應(yīng)滿足的基本條件進(jìn)行了詳細(xì)羅列，筆者總結(jié)為以下五個(gè)要點(diǎn)：

1、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，土地使用依法合規(guī)。發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)直接或間接擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)收益權(quán)。項(xiàng)目公司依法持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的底層資產(chǎn)。項(xiàng)目公司不一定必須擁有土地使用權(quán)，但土地使用必須合法合規(guī)。

2、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有可轉(zhuǎn)讓性。包括轉(zhuǎn)讓已履行內(nèi)部決策程序，對(duì)項(xiàng)目公司名下的土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在限定條件或障礙的，相關(guān)障礙已解除，并取得相關(guān)部門無異議函等文件。

3、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目成熟穩(wěn)定。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年，現(xiàn)金流投資回報(bào)良好，收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，預(yù)計(jì)未來 3 年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于 4%。 

4、資產(chǎn)規(guī)模符合要求。首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于 10 億元，發(fā)起人（原始權(quán)益人）以控股或相對(duì)控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的各類資產(chǎn)規(guī)模原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 資產(chǎn)規(guī)模的 2 倍。 

5、發(fā)起人（原始權(quán)益人）等參與方符合要求。發(fā)起人（原始權(quán)益人）、項(xiàng)目公司、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)近 3 年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融監(jiān)管、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等方面無重大違法違規(guī)記錄。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題或重大合同糾紛。 

對(duì)于私募基金而言，儲(chǔ)備（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目將是一個(gè)重要的投資機(jī)會(huì)。但是開展儲(chǔ)備（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目，應(yīng)注意以下三個(gè)問題：

其一、對(duì)擬儲(chǔ)備的（REITs）項(xiàng)目，必須嚴(yán)格開展盡職調(diào)查，確保項(xiàng)目合法合規(guī)，符合《對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》的要求。即便不符合要求，也可以通過整改符合要求。

其二、結(jié)合自身管理產(chǎn)品規(guī)模及產(chǎn)品策略開展此類業(yè)務(wù)，畢竟REITs 項(xiàng)目有規(guī)模要求。如果自身基金規(guī)模較小，或資金的用途與項(xiàng)目的情況不匹配，則不適合開展此類業(yè)務(wù)。當(dāng)然，也可以通過與其他機(jī)構(gòu)合作等方式提升基金規(guī)模參與此類業(yè)務(wù)投資。

其三、投資的目的終究是為了賺錢，對(duì)項(xiàng)目本身未來的收益進(jìn)行合理測(cè)算，也是投資成敗的關(guān)鍵。