作者：內幕君

來源：地產風聲（ID：fangshi488）

01

“4成地產中介倒閉。”

這是2008年樓市最冷那幾個月的深圳。

從那之后的十幾年里，深圳的地產經紀人，就沒再感受過真正的寒冬。

直到今年，他們又看到了冬天的樣子。

二手房成交低迷，大量房產中介關門歇業。

有中介門店負責人告訴央視記者，他們店4月、5月、6月的買賣單是0。正常情況下，每月至少成交兩套二手房，才能養活深圳一個中介店。

反應到從業人員身上，今年上半年，全深圳地產經紀人月均網簽0.1套，比2020年人月均值下降了46%。

如果下半年還是這個趨勢，那就相當于，深圳中介今年人均只能賣出1.2套二手房。

面對外界盛傳“中介關店潮”，7月份時，深圳房地產中介協會做了次摸底，調研全市6成中介門店，不過他們得出的結論是：

沒有很多店關門，沒有很多人離職。

有深圳中介就質疑了，“福田CBD中介門店少了20%不止，寶安、龍華、光明片區更慘淡”。

深房協數據和大家的觀感出現偏差，狗蛋說，差可能就差在：

沒有摸底的那4成門店里。

02

所在片區有該品牌直營門店10幾家，最近三個月里，只有3家實現盈利。狗蛋朋友的店去年業績月均七八十萬，有20幾個人，現在剩一半不到。一半里頭又有一半根本不來打卡了：

上個月，他們店只完成一單二手房交易，而且是代辦的，收幾千塊手續費那種。

“以前也有過調整，但政策再怎么壓，需求還是在，能開單。今年是幾乎開不出單了。”

他說，接連的調控把大家的觀望情緒完全提起來了，這是市場冰封的主要原因。 

“房價有下調，幅度沒外界說的那么大，橫盤了主要是。”

“二手房指導價”出來，明面上價格下行。但就像去年底飛天茅臺搭售娃哈哈那樣，辦法總是有的，價格有兩套。

這種冷有點08年那味道了：需求真空了。

區別是，當時是經濟不行導致市場下挫，大家不知道底在哪，不敢隨便抄。現在是調控火力前所未有，大家不知道政策的底在哪，沒人想站在高崗上。

首創“二手房指導價”；

嚴控離婚買房行為；

收緊落戶政策；

嚴查經營貸違規流入樓市；

擬立法建立房屋租賃價格參考制度，合理調控租金；

這是最近半年深圳的主要調控動作，拳頭都打進了肉里。

像最后一條，是前些天放出的大招，目前相關草案在征求意見階段，一旦推行，學區房的光環就會消逝。有深圳業主直接提4個反對意見，其中有一條寫到“真正的教育公平，是尊重市場”：

阻力大，火力猛。狠起來連自己也打。

去年4月深圳就開始查經營貸，到今年3月公布結果，他們發現1771.73億元經營貸中，只有21筆違規流入樓市：

8月7日，他們又披露了經營貸違規情況，這回數據變成：

21.55億元。

03

首先，狼真的來了。

今年1-7月，全國地產調控累計超過350次，其中，中央各部分發布的樓市調控政策多達47次，去年同期約30次。

深圳作為全國樓市風向標，是時代轉向的縮影。

以前調控對象是地產的開發和交易環節，現在租賃也納入，進一步鞏固房子的居住屬性。更關鍵的是，原來新房是調控主戰場，現在二手房也被管起來了。

深圳、北京已經試著把二手房里頭的“硬通貨”學區房，也關到籠子里。

一二線城市的房地產，幾乎都是存量市場，存量市場控不住，樓市大盤就控不住。過去給新房限價，然后一二手房“價格倒掛”，大家都去“打新”。好了，各種暗箱操作，限也白限，價格和預期還是下不來。

用狗蛋中介朋友的話說，深圳業主觀望是因為賣“虧”了置換不起啊。

按住這個“七寸”，收效還是很明顯的，已經從意志上摧垮“敵人”。深圳2月出臺“二手房指導價”開始，半年時間政策連環上，大家“房子永遠漲”的預期基本消解。

我覺得今年開始這個詞過時了。未來只有一種政策，那就是誰火熱誰冒頭就整改誰。

深圳首提“二房指導價”至今，已經有寧波、成都、西安、上海、無錫等9個城市跟上，也出具類似政策。

三個月前，在重慶、杭州、無錫、北京等7個城市，完成“兩集中”以來的首輪供地時，不少媒體覺得這種模式反而“催熱”樓市，有人呼吁應該取消。當時狗蛋堅定認為，不可能取消，只會很快打補丁。

最近第二輪供地迫近，大家確實調整了玩法，不盲目競自持或配建，而是競品質。這是北京首輪土拍時的模式。離中心更近的，敏感度總會更高。

一手房事不決看北京，二手房事不決看深圳。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 你要看懂，深圳“嚴打”二手房背后的邏輯