作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

 從楊浦大橋到南浦大橋，黃浦江河道呈S形曲折，江岸南邊凸出的端點(diǎn)，上海人稱董家渡。

在上海的發(fā)展歷史上，董家渡是上海開埠后繁華城區(qū)之一，位于浦西老城廂和南外灘之間，也被叫作“上海的發(fā)源地”。

相比于上海的其他核心區(qū)域，董家渡對(duì)于開發(fā)商們一直頗具魔幻色彩。從2002年宣布重新開發(fā)至今，浙江華浙、泛海、中民投、安信信托、融創(chuàng)等企業(yè)的接連因資金問題離場。

2月28日，上海土地市場官網(wǎng)發(fā)布的滬告字[2022]第019號(hào)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告。董家渡區(qū)域、商辦用地、高達(dá)135億的起拍價(jià)，再次讓市場將目光重新聚集在這片沉寂多時(shí)的區(qū)域上。

近年來，上海黃浦區(qū)正在加快推進(jìn)城市更新改造。2021年5月的土地推介會(huì)上，黃浦區(qū)提出未來3年內(nèi)將要推出17幅優(yōu)質(zhì)地塊。

據(jù)悉，上述17幅土地的可出讓總用地面積約76.5公頃，總建筑量約292.54萬平方米，商辦和住宅的占比分別為73.1%和23.9%，土地價(jià)值以過去幾年的成交價(jià)格計(jì)算在1800億以上。

而此次掛牌的董家渡地塊，正是17幅地塊中第二宗入市的地塊（第一宗為2021年11月出讓的金陵東路超級(jí)綜合體地塊）。

根據(jù)公告顯示，董家渡地塊名為黃浦區(qū)小東門街道黃浦江沿岸W11、W13、W15單元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地塊及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空間，與綠地外灘中心一街之隔，占據(jù)了約400米的黃浦江一線濱江岸線。

地塊為商辦用地，合計(jì)出讓面積超過6.68萬平方米，地上建筑面積近27.5萬平方米，限高80米，起拍總價(jià)達(dá)到了135.04億，預(yù)計(jì)4月6日掛牌出讓。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，董家渡商辦地塊不但是董家渡大區(qū)域的最后一個(gè)“巨無霸”組團(tuán)商辦地塊，更是上海有史以來起拍價(jià)第8貴的地塊。

對(duì)于該地塊超過130億的起拍價(jià)，上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦認(rèn)為，“一線江景”必須要有“一線價(jià)格”來匹配，該價(jià)格物有所值。

他表示，“對(duì)企業(yè)而言，黃浦江邊上有棟物業(yè)是最好的廣告。從資產(chǎn)本身角度來看，也是理想的投資品。這是由幾幅地塊組合而成，并且直接面對(duì)黃浦江。此外，從區(qū)位來看，董家渡地塊相比于2020年2月香港置地310.5億元摘得的徐匯濱江地塊要更好。”

還有市場人士指出，隨著綠地外灘中心的建成，外灘濱江段一線濱江寫字樓資源已經(jīng)基本開發(fā)完畢，該地塊未來的產(chǎn)品整棟售價(jià)必然是以10萬/平方米為參照。

據(jù)了解，2020年5月，上海銀行以總價(jià)48.54億元收購綠地外灘中心T2幢辦公樓及地下產(chǎn)權(quán)停車位項(xiàng)目，彼時(shí)成交均價(jià)為9.176萬元/平方米。

不過，根據(jù)出讓公告中嚴(yán)苛的準(zhǔn)入條件，想要拿下董家渡商辦地塊并非易事。

根據(jù)規(guī)劃顯示，地塊擁有文物保護(hù)點(diǎn)6處和一般歷史建筑。這也就意味著在做規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要耗費(fèi)大量成本和時(shí)間。

同時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)容面積達(dá)到27萬平方米，要求開發(fā)商整體持有。換而言之，項(xiàng)目只能通過運(yùn)營來獲得投資回報(bào)。

對(duì)此，盧文曦指出，上海商辦項(xiàng)目租金回報(bào)率也就在5%左右，因此不僅對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力提出要求，更重要的是對(duì)運(yùn)營能力提出要求。

此外，土地出讓合同也有其他附加要求，比如必須有3家及以上持牌金融機(jī)構(gòu)入駐，稅收落地黃浦等。

在如此嚴(yán)苛的出讓條件下，不禁令人好奇地塊究竟會(huì)花落誰家？盧文曦認(rèn)為，“地方國企獲得這幅地塊的可能性最大，而央企的機(jī)會(huì)也不少。考慮到當(dāng)前房企資金相對(duì)吃緊，不排除幾家聯(lián)合體共同拿下的可能性。”

至于最后的成交價(jià)格，據(jù)他預(yù)測，或許不會(huì)有太多溢價(jià)，甚至有底價(jià)摘得的機(jī)會(huì)。

正所謂“鐵打的董家渡，流水的開發(fā)商”，開發(fā)商們對(duì)于董家渡的態(tài)度無疑是又愛又恨。

對(duì)于董家渡的“愛”，主要源于其區(qū)位優(yōu)勢和土地價(jià)值。2002年,董家渡宣布重新開發(fā)為“全球卓越的金融都心”。2009年，上海提出建設(shè)外灘金融聚集帶，與陸家嘴遙相呼應(yīng)，董家渡更是其重要核心。土地一旦和“金融”二字掛鉤，便身價(jià)倍增。

據(jù)當(dāng)?shù)厝耸勘硎荆鉃┳鳛樯虾５膫鹘y(tǒng)金融中心，與陸家嘴隔江相望。雖然現(xiàn)在跨江大橋、過江隧道越來越多，卻陸家嘴仍不能與外灘無縫銜接。以在萬達(dá)瑞華酒店參加外灘金融峰會(huì)為例，回陸家嘴需要堵車不知多久，而回董家渡只需要沿江走10分鐘。

對(duì)于董家渡的“愛”，也直接導(dǎo)致了開發(fā)商的“恨”。過去20年間，從最早的浙江華浙、泛海，再到最近的融創(chuàng)，董家渡這個(gè)渡口不斷見證著一艘艘地產(chǎn)巨輪駛進(jìn)，又在風(fēng)雨中駛出的故事。

自去年年末以來，坊間不斷傳來融創(chuàng)中國財(cái)務(wù)危機(jī)的消息，期間融創(chuàng)也接連通過出售資產(chǎn)、配股融資、大股東借款等方式籌集資金。

2月28日，有市場消息顯示，融創(chuàng)中國正與中國信達(dá)洽談出售上海和北京的兩個(gè)綜合體項(xiàng)目。

其中的上海項(xiàng)目，便是其2019年以125億元人民幣從泛海控股手中收購而來的董家渡12、14號(hào)地塊。

談及董家渡12、14號(hào)地塊，最早可以追溯到2002年。彼時(shí)，光彩集團(tuán)（即泛海集團(tuán)的前身）借舊區(qū)改造，以零成本獲取董家渡10號(hào)、12號(hào)、14號(hào)三塊外灘核心區(qū)域，共計(jì)約12萬平方米。不過，當(dāng)時(shí)泛海獲得的是“毛地”，這意味著要承擔(dān)所屬地塊的拆遷工作。

此后，董家渡10號(hào)、12號(hào)、14號(hào)三塊便陷入了長達(dá)十三年的沉寂。直到2015年，泛海才完成了10號(hào)地塊的拆遷工作，并于同年11月推出住宅項(xiàng)目泛海國際住區(qū)。

2019年，泛海國際囿于資金之困，將泛海國際社區(qū)剩余項(xiàng)目，12號(hào)及14號(hào)地塊一并出售易主融創(chuàng)。截至2022年1月，12號(hào)已完成拆遷凈地，項(xiàng)目進(jìn)入開工，而14號(hào)地塊剛完成征收工作，等待拆遷。

其實(shí)，2002年與泛海一同闖入董家渡舊區(qū)改造陣營還有華潤置地、浙江華浙。然而最終，全身而退的只有華潤一家。

據(jù)了解，華潤先后于2005年、2009年推出上海灘花園、外灘九里兩項(xiàng)目。而華浙集團(tuán)則因公司重組問題，于2005年將旗下的董家渡項(xiàng)目公司出售予綠城，該項(xiàng)目即為滬上豪宅綠城黃浦灣。

對(duì)此，有市場人士，與華潤這類自帶“央企”標(biāo)簽的公司相比，民企在土地拆遷過程中也會(huì)遇到更多的阻力與困難。拆不起、耗不起無疑是開發(fā)商面對(duì)這類地塊時(shí)最大的痛點(diǎn)。

談及曾經(jīng)董家渡的開發(fā)商，另一家不得不提的公司無疑是中民投。

2014年11月，中民投在與泛海的角逐中勝出，以248.5億元拿下董家渡13、15號(hào)地塊，成為當(dāng)時(shí)中國的地王項(xiàng)目。該紀(jì)錄一直等到了2020年2月，香港置地以310.5億元競得上海徐匯濱江西岸金融港地塊時(shí)才被打破。

根據(jù)最初的項(xiàng)目股權(quán)架構(gòu)，中民投擁有著董家渡項(xiàng)目95%的權(quán)益，剩余5%屬于上海外灘投資。

剛開始時(shí)，中民投野心勃勃，將項(xiàng)目案名定為“董家渡金融城”，僅將其形容為“120萬平方米的上海金融新地標(biāo)”，還稱其會(huì)成為“比肩紐約與倫敦的國際金融中心”，并對(duì)外表示“三四年就能回本”。

令人唏噓的是，“高開”的中民投此后卻呈現(xiàn)出了“低走”態(tài)勢。由于拿地時(shí)董家渡項(xiàng)目已經(jīng)處于凈地狀態(tài)，理論上中民投并不需要投入太多財(cái)力和時(shí)間在前期準(zhǔn)備上，不過，項(xiàng)目還是等了一年之后才開工。

又兩年之后，由于出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，中民投在2017年將自己所持董家渡項(xiàng)目45%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給安信信托。此后，安信信托發(fā)行系列信托產(chǎn)品，共募資240億元以受讓這45%股權(quán)。

2019年2月，深陷資金鏈危機(jī)的中民投，無奈向綠地出售了董家渡項(xiàng)目剩余的50%股權(quán)相應(yīng)債權(quán)，交易對(duì)價(jià)121億元，僅是安信信托兩年前出價(jià)的一半。

“董家渡金融城”項(xiàng)目遂改名為“綠地外灘中心”。資料顯示，綠地外灘中心項(xiàng)目總建筑面積約120萬平方米。項(xiàng)目中包括了約46萬平方米辦公樓、約12.6萬平方米住宅、近5萬平方米公共綠化、約4.2萬平方米酒店，以及約18萬平方米的商業(yè)綜合體。

隨后，綠地董家渡項(xiàng)目的進(jìn)程便被按下了快進(jìn)鍵。2020年2月28日，項(xiàng)目終于迎來了第一張住宅預(yù)售證。而在辦公樓方面，綠地外灘中心的辦公樓也進(jìn)行了多次整棟出售，分別售予中泰證券、建信人壽、海通證券、上海銀行、國海證券。

據(jù)了解，截至2021年11月8日，董家渡項(xiàng)目已銷售面積超過30萬平方米，已銷售金額超過300億元.

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原標(biāo)題： 董家渡 五年順流而下的地產(chǎn)“渡口”