丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年3月26日，為落實好黨中央、國務院關于促進房地產市場平穩健康發展的決策部署，防止經營用途貸款違規流入房地產領域，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合印發了《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》。
近年來，個人經營性貸款、企業流動資金貸款等經營用途貸款在滿足企業臨時性周轉性資金需求、提升企業持續運行能力等方面發揮了積極作用，為做好“六穩”工作、落實“六保”任務提供了有力支持。
但一些企業和個人違規將經營用途貸款投向房地產領域問題突出，影響房地產調控政策效果，擠占支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源。為落實好黨中央、國務院關于促進房地產市場平穩健康發展的決策部署，防止經營用途貸款違規流入房地產領域，更好地支持實體經濟發展，三部委共同研究起草了《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》（以下簡稱《通知》）。
嚴肅治理違規經營貸的根本目的還是在于遏制房地產投機炒作，使房地產市場逐漸回歸理性，同時釋放更多的信貸資源服務實體經濟發展，促進金融與實體經濟的良性循環。
從《通知》的具體條款來看，有一定的實際效用，同時，我認為，既然要動真格的，還需要各部門進行多方面的配合，針對部分熱點城市，建議可在《通知》基礎上，因城施策，疊加一些更加嚴格的規定。
受疫情期間貨幣寬松影響，大量資金違規進入房地產市場
2020年一季度，受新冠疫情“黑天鵝”影響，各行各業都受到了不同程度的沖擊，受此影響，國民經濟發展進入低谷，據國家統計局公布，2020年一季度GDP同比下降6.8%。
2020年2月3日央行創紀錄地開展1.2萬億元逆回購操作，春節后，央行向市場投放巨額流動性達3萬億元，明確釋放貨幣政策轉向積極的信號。
同時，2020年內貸款市場報價利率（LPR）出現多次調降，截止2021年3月22日最新報價，依然維持一年期3.85%，五年期4.65%低位。
為了扶植實體經濟，2020年6月30日央行宣布降低再貸款和再貼現利率，流動性方面保持結構性寬松，提升貨幣政策傳導效率。在增量資金的驅動下，市場情緒顯著提升，隨著內需、外需逐步恢復，宏微觀基本面數據見底回升。
然而，資本往往是趨利的，隨著結構性寬松，配置需求增加，市場資金供大于求，大量資金違規流入房地產市場，尤其是房價漲幅較大，一二手價差較大城市，出現“經營貸”大量違規進入房地產市場。
疫情后深圳新房市場率先轉暖，進而出現過熱征兆。2020年4月20日，深圳市場傳來重磅消息，人民銀行深圳支行貨幣信貸處內部發文，緊急自查深圳市各商業銀行今年以來新發放的“房抵經營貸”，重點徹查“房抵經營貸”資金違規流入房地產市場情況。
在此之后，廣州、上海、北京等熱點城市陸續傳出嚴查“經營貸”的消息。
截至目前，北京發現涉嫌違規流入樓市的“經營貸”約3.4億元，廣州涉嫌違規金額約為1.47億元，而深圳則通報表示，對轄內中資商業銀行自2020年以來審批的15.4萬筆、1771.73億元“經營貸”，進行了全面排查，發現21筆、5180萬元的資金涉嫌違規，將提前收回。
從結果來看，北京查處力度最嚴，且效果顯著。而深圳查處5180萬元違規經營貸的通報則受到了市場的質疑。
究其緣由，還主要是因為，從2020年整體市場情況來看，深圳樓市的火爆程度在各大一線城市中可謂“一騎絕塵”，最終僅21筆、5180萬元的資金涉嫌違規的結論，明顯與實際情況出入較大。
遏制房地產投機炒作，還需多個部門共同配合
正是在這樣的背景下，為了防止經營用途貸款違規流入房地產領域，規范個人經營性貸款、企業流動資金貸款，支持實體經濟，2021年3月26日，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合印發了《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》。
具體來看，《通知》一共提出了七大要求：
一是加強借款人資質核查。切實加強經營用途貸款“三查”，落實好各項授信審批要求。
二是加強信貸需求審核。要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核，不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查，不得向資金流水與經營情況明顯不匹配的企業發放經營性貸款。
三是加強貸款期限管理。要根據借款人實際需求合理確定貸款期限。對期限超過3年的經營用途貸款進一步加強內部管理，確保資金真正用于企業經營。
四是加強貸款抵押物管理。要合理把握貸款抵押成數，重點審查房產交易完成后短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性。
五是加強貸中貸后管理。要嚴格落實資金受托支付要求，加強貸后資金流向監測和預警。要和借款人簽訂資金用途承諾函，明確一旦發現貸款被挪用于房地產領域的要立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任。
六是加強銀行內部管理。要落實主體責任，完善內部制度，強化內部問責，加強經營用途貸款監測分析和員工異常行為監控。
七是加強中介機構管理。建立合作機構“白名單”。對存在協助借款人套取經營用途貸款行為的中介機構，一律不得進行合作。房地產中介機構不得為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的咨詢和服務，不得誘導購房人違規使用經營用途資金。
從具體條款來看，“經營貸”監管全面趨嚴，無論是貸前貸中貸后都在加強監管，同時還涉及銀行內部、中介機構等多領域管理。
然而事實上，“經營貸”的自查并非那么簡單，許多違規使用“經營貸”進行投機炒作的投資客有多種變通方式，隱蔽性較強。
市場上甚至還延伸出部分利用“經營貸”違規“炒房”的“一條龍”服務，如提供“無房戶”名額，提供首付“過橋資金”，“打新”成功后通過“經營貸”回款等一系列“騷操作”。這在某種程度上又進一步推高了部分城市房價。
因此，我認為，此次既然三部委共同研究起草《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，是要動真格的，那么在具體的落實過程中還需要各部門進行多方面的配合，其中監管部門應該需要做的部分，銀行應該需要做的部分都要明確。針對部分熱點城市，建議還可以在《通知》基礎上，疊加一些更加嚴格的規定。
針對部分熱點城市，建議進一步疊加更嚴規定
從具體實施情況來看，首先在加強借款人資質核查部分，要重點防止個人成立空殼企業來騙貸，對企業成立時間或受讓企業股權時間短于1年的借款人建議可暫時不做融資服務，需要待其經營一定年限后再做融資服務。
在信貸審核過程中，對銀行流水的審查力度還需加強，尤其是資金流水與實體經濟本身匹配問題。在這過程中，監管部門需考慮到銀行的自查積極性，避免出現類似深圳自查結果明顯與實際情況出入較大的情況。同時建議添加責任追查制度。
在貸款抵押物管理方面，尤其是一手房“熱點項目”，建議一年之內不發放“經營貸”。同時“經營貸”的周期應按實際情況縮短，如兩年左右，降低發放金額成數，減少資金騰挪空間。
在投機炒作較為嚴重的地區，或者一二手價差較大的城市，如深圳、上海、北京、成都、杭州、南京等，建議按市場實際情況，暫停一段時間的“經營貸”發放，或者嚴控發放額度。
針對部分熱點城市，建議進一步疊加更加嚴格規定，如在市場明顯過熱的情況下，當期所有新購房，無論一手房還是二手房，兩年內皆不得申請“經營貸”。
總體來看，聯系到2021年3月22日，人民銀行召開全國24家主要銀行信貸結構優化調整座談會，明確指出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。
我認為，隨著房地產信貸政策全面趨緊，投機炒作也將得到一定程度的遏制，房地產市場有望逐漸回歸理性。受此影響，上海、廣州、杭州等熱點一二線城市的房地產市場將得到有效緩解。
未來，對住房金融宏觀審慎管理的加強，對差別化住房信貸政策的嚴格落實，還需要各部門進行多方面的配合，使其成為常態化管理。
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