房企江湖，財(cái)技各異，在報(bào)表層面可以不同手段加以處理，以達(dá)到降負(fù)債、提利潤(rùn)、優(yōu)化現(xiàn)金流的目的

核心思路在于先聯(lián)營(yíng)，后合營(yíng)，再收購(gòu)，前期現(xiàn)金流輸血階段不并表，待現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正后，再收購(gòu)，既能收割正現(xiàn)金流，還能收獲規(guī)模，還有利潤(rùn)

本文將詳細(xì)闡釋兩種高階玩法：“杠上開(kāi)花”與“草船借箭”，以感受表外融資術(shù)的博大精深

01 表內(nèi)與表外的區(qū)別

自2014年“帶頭大哥”萬(wàn)科首次提出小股操盤(pán)概念后，關(guān)于聯(lián)合開(kāi)發(fā)、合并報(bào)表等逐漸成為行業(yè)網(wǎng)紅詞

開(kāi)發(fā)商也紛紛效仿，通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的模式降低權(quán)益比例，同時(shí)快速擴(kuò)大規(guī)模

而一旦涉及合作項(xiàng)目，就會(huì)爭(zhēng)扯到操盤(pán)權(quán)、并表權(quán)、財(cái)務(wù)管控權(quán)、條線分工等合作談判要點(diǎn)

除了操盤(pán)權(quán)以外，開(kāi)發(fā)商對(duì)于并表往往是討論和談判的焦點(diǎn)。因?yàn)槟芊癫⒈硎求w現(xiàn)在房企財(cái)務(wù)報(bào)表“面”上的事。

對(duì)于上市房企或籌備上市的房企，尤其關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表上所體現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入、資產(chǎn)負(fù)債情況、利潤(rùn)指標(biāo)等

首先，需要搞懂表內(nèi)、表外的區(qū)別

業(yè)務(wù)邊界的角度

表內(nèi)業(yè)務(wù)指能夠反映在資產(chǎn)負(fù)債表上的業(yè)務(wù)，表外業(yè)務(wù)是指不用在資產(chǎn)負(fù)債表中體現(xiàn)，但是能增加自身收益的業(yè)務(wù)

會(huì)計(jì)處理上的不同

對(duì)于表內(nèi)而言，必須采用復(fù)式記賬，有借必有貸，借貸必相等。而對(duì)表外而言，可只記一方，有的房企用收/付來(lái)分別表示表外的借/貸

其次，需要弄清楚并表的組成部分與范圍

所謂的并表，是指常規(guī)的財(cái)務(wù)四張表：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、以及所有者權(quán)益變動(dòng)表

對(duì)于非并表方而言，僅需要反應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表的“對(duì)聯(lián)營(yíng)/合營(yíng)企業(yè)的投資”一欄，實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)按照股權(quán)比例反應(yīng)在合并利潤(rùn)表中“于聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)企業(yè)應(yīng)占溢利中”

正因如此，對(duì)于優(yōu)質(zhì)且能夠貢獻(xiàn)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的項(xiàng)目，房企更加傾向并表訴求；而對(duì)于負(fù)債高企，利潤(rùn)一般甚至是虧損的項(xiàng)目，房企避之不及，一般會(huì)施展“財(cái)技”，將其踢出表內(nèi)

所以，如果不能從某些會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)視角去研讀，那么房企的財(cái)報(bào)無(wú)異于“霧里看花”

表內(nèi)繁花似錦，表外腥風(fēng)血雨！

先看下表外融資術(shù)—“杠上開(kāi)花”的路徑模式

所謂的“杠上開(kāi)花”模式，是指通過(guò)以上的流程和操作，不僅僅實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)項(xiàng)目（項(xiàng)目1和項(xiàng)目2）的融資及資金解決方案，而且在資產(chǎn)負(fù)債表上還不體現(xiàn)任何的負(fù)債

具體步驟分解如下：

步驟一：

A公司通過(guò)入股到項(xiàng)目公司的方式，獲取項(xiàng)目公司51%股權(quán)比例，對(duì)于B公司的選擇至關(guān)重要，可以是關(guān)聯(lián)公司或是因訴求原因容易控制的公司。從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看A公司具有并表權(quán)

步驟二：

項(xiàng)目公司1通過(guò)信托等金融機(jī)構(gòu)通過(guò)明股實(shí)債的前融方式融資50億元，其中10億留在項(xiàng)目公司1賬面，用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)或抽至集團(tuán)資金池，剩下40億分給項(xiàng)目公司2

步驟三：

步驟三的操作至關(guān)重要，首先項(xiàng)目公司1前融來(lái)的資金用在項(xiàng)目公司2上，B公司勢(shì)必存在抗性，所以，常規(guī)操作最好B公司是其關(guān)聯(lián)或表外公司，或者B公司對(duì)A公司具有其他強(qiáng)訴求

上面僅僅是“移花接木”，而真正實(shí)現(xiàn)“杠上開(kāi)花”的關(guān)鍵在于如何神出鬼沒(méi)地將這50億有息負(fù)債從報(bào)表上不體現(xiàn)出來(lái)

首先，對(duì)于項(xiàng)目公司1而言，在半年報(bào)或年度報(bào)表的窗口期，可以通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的配合或者A公司與B公司簽訂額外抽屜協(xié)議的方式，將這給到項(xiàng)目公司1的10億不體現(xiàn)在A公司的報(bào)表上

其次，對(duì)于借給項(xiàng)目公司2的40億，因A公司并不控股，本身就不需要并表

所以，這50億就像是化骨綿掌一樣從財(cái)務(wù)報(bào)表上消失了

此之謂，移花接木而后杠上開(kāi)花

在引入信托機(jī)構(gòu)前，A公司持股項(xiàng)目公司51%股權(quán)比例，A公司并表

在引入信托機(jī)構(gòu)后，通過(guò)抽屜協(xié)議約定的模式，將部分股權(quán)比例轉(zhuǎn)讓給信托公司，其中A公司、信托公司、B公司分別占股比35%、51%、14%，A公司不需要并表

實(shí)操層面的路徑如下：

步驟一、A公司持有項(xiàng)目的股權(quán)比例降低至40%

步驟二、通過(guò)信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行前融，信托公司引入，增持a項(xiàng)目股權(quán)至51%

步驟三、信托融資在表外，不并表

步驟四、按約定融資條件，信托公司退出

步驟五、項(xiàng)目股權(quán)恢復(fù)原狀，A公司并表，收割a項(xiàng)目現(xiàn)金流、利潤(rùn)和營(yíng)收

把大量信托負(fù)債踢出表外，背到合作公司頭上，再把現(xiàn)金流和利潤(rùn)拿回表內(nèi)，所以表內(nèi)很干凈，財(cái)務(wù)負(fù)債很合理，金融機(jī)構(gòu)授信很充足，融資成本就很低廉，以此往復(fù)

表外財(cái)技，雖甚好，但資金鏈一旦斷裂，崩塌的可能是片雪山！