作者：克而瑞研究中心

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

互聯(lián)網(wǎng)公司比房企更早跨界到投資領(lǐng)域，“投行”特性更強(qiáng)一些。阿里、騰訊、百度、京東等都已擁有專業(yè)的投資部門或平臺(tái)公司，投資管理越來越專業(yè)化，并已發(fā)展成為全球有影響力的投資機(jī)構(gòu)。

表：互聯(lián)巨頭投資平臺(tái)與市值

互聯(lián)網(wǎng)公司投資成果明顯，主要表現(xiàn)兩大特征：首先，頭部互聯(lián)網(wǎng)公司投資積累豐富，已形成各自的投資風(fēng)格。頭部互聯(lián)網(wǎng)公司投資規(guī)模大，從投資數(shù)量來看，2008年至今，騰訊公開投資事件超過千次，其次阿里也超過500次。

從投資模式和投資風(fēng)格看又各有千秋。阿里的股權(quán)投資中業(yè)務(wù)戰(zhàn)略意圖較強(qiáng)，更多扮演的是戰(zhàn)略投資者的角色，注重投資與業(yè)務(wù)的協(xié)同性，“中心化”特征顯著，投資風(fēng)格激進(jìn)，追求控制權(quán)，大規(guī)模的收并購項(xiàng)目較多。而騰訊的投資風(fēng)格更顯緩和，以股權(quán)投資為主，并不以控股為目的。在投資方向上，騰訊涉足領(lǐng)域更廣，并不局限于與主業(yè)相關(guān)性產(chǎn)業(yè)。

圖：典型互聯(lián)網(wǎng)巨頭累計(jì)公開外投資事件（次）

注：阿里投資主體包括阿里集團(tuán)、阿里影業(yè)、阿里健康、阿里體育以及阿里巴巴創(chuàng)業(yè)基金；京東投資主體包括京東集團(tuán)以及京東數(shù)科。

數(shù)據(jù)來源：天眼查、CRIC整理

其次，互聯(lián)網(wǎng)巨頭通過投資已取得了可觀的收益，成為利潤(rùn)的重要來源。例如，阿里2018財(cái)年以來，投資收益占到凈利潤(rùn)近半數(shù)，其中2020財(cái)年，利息、投資收益達(dá)到729.56億元，占凈利潤(rùn)49%。

圖：阿里巴巴利息收入和投資收益規(guī)模及占比（億元）

注：財(cái)年截至3月31日，半財(cái)年截至9月30日。

數(shù)據(jù)來源：年報(bào)、CRIC整理

反觀房地產(chǎn)行業(yè)，房企參與創(chuàng)投越來越多，并逐步瞄準(zhǔn)跨行業(yè)、低門檻、高成長(zhǎng)的價(jià)值投資，作為投資領(lǐng)域新勢(shì)力，如若要快速成長(zhǎng)起來、擴(kuò)大影響力，參考互聯(lián)網(wǎng)公司相關(guān)路徑有助于提升投資效率與效益。

1、房企A、B輪投資占比超70% 

房企參投階段主要集中在早期融資和中期融資，其中以A輪（pre-A輪、A輪、A+輪）和B輪（pre-B輪、B輪、B+輪）為主，整體占比超過70%。早期及中期融資所需的資金規(guī)模多在千萬或億元級(jí)，準(zhǔn)入門檻相對(duì)較低。

圖：2014年至今百強(qiáng)房企創(chuàng)投融資階段分布

資料來源：CRIC整理

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)投資業(yè)務(wù)則趨向穩(wěn)定，七大互聯(lián)網(wǎng)巨頭連續(xù)2年投資事件數(shù)量保持穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年累計(jì)達(dá)到264件，2020年整體也未受到疫情的影響，達(dá)到260件。從輪次分布上來看，隨著項(xiàng)目公司的成長(zhǎng)，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的投資輪次整體后移。

圖：七家互聯(lián)網(wǎng)巨頭投融資輪次

數(shù)據(jù)來源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理

2、雙方投資圍繞主業(yè)賦能特征顯著

從投資方向來看，目前房企投資標(biāo)的企業(yè)主要可分為三大類：

與地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)較強(qiáng)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，通過在建筑材料、智能家居、家裝等細(xì)分領(lǐng)域的投資發(fā)揮產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，提質(zhì)增效、賦能主業(yè)。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)或社區(qū)生活服務(wù)企業(yè)，基于互聯(lián)網(wǎng)提供線上線下相結(jié)合的數(shù)字化服務(wù)，投資布局存量市場(chǎng)。目前，基于互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)投細(xì)分領(lǐng)域主要有房產(chǎn)服務(wù)、生活服務(wù)、企業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等。

從事互聯(lián)網(wǎng)或高新科技領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新企業(yè)，房企主要看好其增值潛力，以財(cái)務(wù)投資獲取資本收益為主。主要涉及軟硬件開發(fā)、新型材料、人工智能、航空航天、新能源汽車等研究發(fā)展方向。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭近兩年重點(diǎn)投資布局企業(yè)服務(wù)與文娛傳媒方向，房地產(chǎn)相關(guān)投資熱度穩(wěn)健。2020年，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的前三大投資方向是企業(yè)服務(wù)（13.8%）、文娛傳媒（11.9%）和游戲（11.5%），金融、人工智能和教育領(lǐng)域緊隨其后。其中，游戲、人工智能和電子商務(wù)領(lǐng)域的投資數(shù)量明顯上升。2020年，互聯(lián)網(wǎng)巨頭在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)領(lǐng)域（包含上下游）投資次數(shù)有12次，相較2019年下降3次，整體投資熱度較為穩(wěn)定。

圖：七家互聯(lián)網(wǎng)巨頭2019年（左）和2020年（右）投資數(shù)量的行業(yè)分布

數(shù)據(jù)來源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理

綜合來看，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的投資布局邏輯主要以企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)投資為主、多元化投資為輔，以幫助母公司構(gòu)建外部生態(tài)圈。本文將以騰訊的投資項(xiàng)目為例，來說明互聯(lián)網(wǎng)公司的投資策略。

圖：騰訊2020年投資數(shù)量TOP5的行業(yè)具體信息

數(shù)據(jù)來源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理

由于企業(yè)背景和主營(yíng)業(yè)務(wù)不同，互聯(lián)網(wǎng)公司投資重點(diǎn)領(lǐng)域也表現(xiàn)出一定的差異化。阿里和京東在電子商務(wù)以及物流領(lǐng)域投資數(shù)量較多，美團(tuán)點(diǎn)評(píng)關(guān)注與餐飲業(yè)務(wù)聯(lián)系密切的農(nóng)業(yè)板塊，小米積極孵化硬件產(chǎn)品，打造物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)圈。互聯(lián)網(wǎng)巨頭們積極投資，將多元化產(chǎn)業(yè)通過登錄入口、平臺(tái)串聯(lián)在一起，但是仍然以主營(yíng)業(yè)務(wù)為核心，其定位并沒有模糊。

圖：其余6家互聯(lián)網(wǎng)巨頭2020年投資數(shù)量TOP5的行業(yè)列表

數(shù)據(jù)來源：IT桔子、天眼查、 CRIC整理

3、互聯(lián)網(wǎng)巨頭投資路徑涵蓋市場(chǎng)風(fēng)口，房企可重點(diǎn)關(guān)注

互聯(lián)網(wǎng)巨頭的投資路徑可以歸納為三類。

首先，互聯(lián)網(wǎng)公司發(fā)揮流量?jī)?yōu)勢(shì)，押注投資風(fēng)口，不斷擴(kuò)大生態(tài)圈。憑借穩(wěn)固的流量與較低的擴(kuò)張成本，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的生態(tài)圈日趨完善，能夠不斷提高企業(yè)的利潤(rùn)。

其次，積極延伸至產(chǎn)業(yè)鏈上下游，補(bǔ)足業(yè)務(wù)短板，加強(qiáng)供應(yīng)鏈整合。互聯(lián)網(wǎng)公司布局上游通訊設(shè)備、硬件等企業(yè)，或延伸至下游更多服務(wù)應(yīng)用，以促進(jìn)生產(chǎn)效率的提升，增強(qiáng)企業(yè)的議價(jià)能力。

第三，積極投資先進(jìn)科技領(lǐng)域，捕捉顛覆性機(jī)會(huì)。對(duì)互聯(lián)網(wǎng)巨頭而言，投資不僅是業(yè)務(wù)支持的手段，更是在互聯(lián)網(wǎng)人口紅利逐漸消失后業(yè)務(wù)創(chuàng)新的重要途徑。隨著投資項(xiàng)目數(shù)量與金額的不斷增加，互聯(lián)網(wǎng)公司通過生態(tài)圈賦能被投企業(yè)的能力逐漸提升，在創(chuàng)投領(lǐng)域的影響力也隨之上升，這對(duì)于房企進(jìn)入投資領(lǐng)域有著重要的借鑒意義。

規(guī)模型房企與互聯(lián)網(wǎng)巨頭在股權(quán)投資中都具備資本優(yōu)勢(shì)和資源吸引力，兩大資本的共同投向增長(zhǎng)預(yù)期看好。對(duì)比房企和互聯(lián)網(wǎng)公司創(chuàng)投領(lǐng)域，其共同聚焦的投資領(lǐng)域主要有四類方向：

一是圍繞B、C端展開的“服務(wù)領(lǐng)域”，涉及企業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)。二是科技賦能方向，涉及電子技術(shù)、信息技術(shù)、人工智能等新工業(yè)領(lǐng)域，將成為未來的投資風(fēng)口。三是生物醫(yī)療行業(yè)，包括生物制藥、醫(yī)療、健康等。四是房地產(chǎn)行業(yè)上下游相關(guān)領(lǐng)域，包括房產(chǎn)交易服務(wù)、物管以及家電家居行業(yè)。

圖：房企與互聯(lián)網(wǎng)公司主要投資領(lǐng)域占比分布

注：主體涵蓋24家重點(diǎn)房企以及7家互聯(lián)網(wǎng)公司巨頭

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

涉足生物醫(yī)療投資方向，領(lǐng)域涉及生物制藥、醫(yī)療、健康等行業(yè)。當(dāng)前，碧桂園、恒大、融創(chuàng)、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋等一批房企均已經(jīng)涉足生物醫(yī)療行業(yè)，重點(diǎn)房企在該領(lǐng)域的投資比重達(dá)20.6%。但生物醫(yī)療領(lǐng)域的偏早期輪次投資均相對(duì)較多，A輪及前輪次的投資占比分別達(dá)38%和39%，該領(lǐng)域的“培育性”投資特征顯著，投資的邏輯是考慮行業(yè)高速成長(zhǎng)性，以及考慮自身的協(xié)同效應(yīng)。

從互聯(lián)網(wǎng)公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域探索來看，房地產(chǎn)行業(yè)處于智能化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型階段，因此給互聯(lián)網(wǎng)公司帶來了更多的投資和合作的機(jī)會(huì)。投資方向主要有三大類：房產(chǎn)交易服務(wù)商、物業(yè)管理以及家居家電行業(yè)。

隨著存量市場(chǎng)增長(zhǎng)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的投資價(jià)值日益凸顯，從投資格局來看，目前互聯(lián)網(wǎng)公司以騰訊重倉貝殼、阿里入局易居形成兩大主要陣營(yíng)。

早在2016、2017年，騰訊就先后參與了鏈家（貝殼前身）的B輪融資以及戰(zhàn)略融資，并在2019年以8億美元領(lǐng)投貝殼D輪融資，多次投資動(dòng)作也顯示了騰訊對(duì)該領(lǐng)域的重視，目前騰訊是貝殼的第二大股東，持股比例達(dá)16.5%。此次投資，不僅為騰訊帶來了可觀的投資收益，同時(shí)也提高了騰訊布局房產(chǎn)交易市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

阿里則通過投資易居，加速該領(lǐng)域的布局。2018年7月，阿里參與了易居Pre IPO輪融資，2020年再度增持，成為易居控股第二大股東，并與易居發(fā)布戰(zhàn)略合作，聯(lián)合推出了“天貓好房”平臺(tái)，引發(fā)巨大反響。

圖：騰訊參投貝殼時(shí)間線

信息來源：CRIC整理

房企和互聯(lián)網(wǎng)公司基于各自的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)布局投資生態(tài)圈選擇投資標(biāo)的同時(shí)，一些被雙方共同看好的行業(yè)“獨(dú)角獸”值得關(guān)注。雙方均參與投資標(biāo)的涉及：汽車交通、教育、房產(chǎn)服務(wù)、生物醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)服務(wù)等多領(lǐng)域，其中多數(shù)標(biāo)的發(fā)展已初具規(guī)模，尤其是“服務(wù)”領(lǐng)域的企業(yè)，例如滴滴出行、每日優(yōu)鮮、火花思維等，在不同服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)均具有突出表現(xiàn)。

房企與互聯(lián)網(wǎng)公司共同鎖定的投資標(biāo)的，一方面基于其在行業(yè)中突出地位及良好的基本面，另一方面看好其具備新時(shí)代下潛力化的商業(yè)模式與可觀的發(fā)展前景。

表：房企與互聯(lián)網(wǎng)公司共同投資的企業(yè)

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

目前房企投資特征參與門檻較低，參投輪次集中在前中期。而互聯(lián)網(wǎng)巨頭投資已經(jīng)發(fā)展成熟。近兩年七大互聯(lián)網(wǎng)巨頭投資事件數(shù)量整體穩(wěn)定，今年投資也并未受到疫情的影響，其中騰訊投資表現(xiàn)最為活躍。

布局方向上，無論是房企還是互聯(lián)網(wǎng)公司，圍繞主業(yè)賦能的特征都較為顯著。房企聚焦產(chǎn)業(yè)鏈上下游、存量市場(chǎng)等，不同互聯(lián)網(wǎng)公司投資雖然各有側(cè)重點(diǎn)，但仍然以主營(yíng)業(yè)務(wù)為核心，定位并沒有模糊。

互聯(lián)網(wǎng)公司投資不斷向房地產(chǎn)領(lǐng)域延伸，大舉投資房產(chǎn)交易服務(wù)商、物管企業(yè)以及房地產(chǎn)后延領(lǐng)域家居家電企業(yè)，憑借強(qiáng)大資本和技術(shù)實(shí)力，互聯(lián)網(wǎng)公司具備相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，房企不可避免受到一定威脅，收益面臨被瓜分。但是，房地產(chǎn)線上化轉(zhuǎn)型趨勢(shì)下，市場(chǎng)潛力巨大，互聯(lián)網(wǎng)公司與房企合作可以實(shí)現(xiàn)更高的效益，未來雙方合作遠(yuǎn)大于競(jìng)爭(zhēng)。而同作為大資本且各具優(yōu)勢(shì)，如何協(xié)調(diào)好角色分配是成功合作的關(guān)鍵。

在投資標(biāo)的選擇上，已有細(xì)分產(chǎn)業(yè)的“獨(dú)角獸”獲得了房企與互聯(lián)網(wǎng)公司共同參投，在房企與互聯(lián)網(wǎng)巨頭雙重“大資本”支持下，被投企業(yè)未來發(fā)展前景向好。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 深度研究丨房企跨界創(chuàng)投，能否復(fù)制BAT投資邏輯？