丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
8月“三條紅線”融資新規(guī)之下，房企融資環(huán)境進一步收緊，再加上多地調(diào)控加碼，房企拿地投資的積極性受到一定程度的影響。
據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，拿地放緩成為9月份50強房企的主流趨勢，三季度房企投資金額下滑26%，地價連續(xù)3個月回落，溢價率也在9月份明顯回落，流拍率升至9.3%，土地市場整體熱度明顯回落。
值得注意的是，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度仍然維系在高位。以10月份以來成交單價TOP20地塊來看，以最高限價成交或成交溢價率超過30%的地塊數(shù)量多達12幅。在融資監(jiān)管新規(guī)之后，熱點城市中優(yōu)質(zhì)宅地的供應占比反而呈現(xiàn)出微增趨勢。
優(yōu)質(zhì)宅地供應明顯放量
政策不斷加碼之下，優(yōu)質(zhì)土地的入市節(jié)奏也發(fā)生了改變。
對比“三條紅線”融資規(guī)則實施前后熱點城市供應宅地中高單價宅地（單價超過1萬元/平方米的宅地）的占比來看，在融資監(jiān)管規(guī)則實施之后，熱點城市中優(yōu)質(zhì)宅地的供應占比反而呈現(xiàn)出微增趨勢。
其中，上海、深圳、廣州、廈門等熱點城市近期成交了不少優(yōu)質(zhì)地塊，均是在在融資監(jiān)管規(guī)則實施后掛牌成交。具體數(shù)據(jù)來看，8月末至10月底，重點城市供應宅地中起拍單價超過1萬元/平方米的地塊幅數(shù)達144幅，占總供應幅數(shù)的比例達到11.2%，較下半年融資監(jiān)管規(guī)則實施前增加了0.5個百分點。
圖：融資規(guī)則實施前后
高單價優(yōu)質(zhì)地塊供應占比（按幅數(shù)）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
克而瑞研究中心重點監(jiān)測的90個城市中，有17個城市優(yōu)質(zhì)宅地的供應占比超過20%，包括近期土地供應動作較為頻繁的上海、廣州、深圳等一線城市。
以深圳為例，前海板塊已推出年內(nèi)第二宗優(yōu)質(zhì)宅地，要知道，該板塊近7年僅有四宗宅地入市，10月23日，深圳再次推出總建面超200萬平方米的居住用地，總起拍價接近300億元，堪稱深圳有史以來土地供應量最大的一次。
廣州也在近兩月掛牌了多宗中心城市的優(yōu)質(zhì)宅地，如海珠琶洲地塊、海珠南洲地塊、天河奧體公園地塊，起拍價都在3萬元/平方米以上。其中，供應宅地起拍單價超過1萬元/平方米的地塊就多達21幅，在重點城市中排名第一位。
圖：融資規(guī)則實施后
高單價優(yōu)質(zhì)地塊供應TOP10城市（按幅數(shù)）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
三成高價地成交同比漲幅超10%
實際上，優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍然非常激烈。
從溢價率來看，10月份以來成交單價TOP20地塊中有12宗地以最高限價成交或成交溢價率超過30%，廣州海珠琶洲地塊、東莞長安地塊甚至創(chuàng)下了片區(qū)最高樓面單價紀錄。
不過，從近期優(yōu)質(zhì)地塊的競拍情況來看，融資收緊疊加政策加碼下，房企拍地積極性還是有所減弱，如在本月成交宅地TOP20地塊中，僅有少數(shù)地塊吸引了15家及以上的房企參與，競拍輪數(shù)超過百輪的地塊幅數(shù)也不到5幅。
整體而言，高單價地塊成交樓面價穩(wěn)中有升。對比周邊2019年以來成交同類型地塊的價格來看，10月成交地價同比漲幅超10%的高單價地塊共有6宗，占比達到30%。
以廣州海珠區(qū)琶洲地塊為例，該宗地的成交樓板價達51462元/平方米，較周邊此前成交地塊上漲了近4成。由于琶洲板塊多年不供宅地，板塊內(nèi)幾乎無新房在售，周邊二手房掛牌價格也基本在10萬元/平方米，且該地塊又擁有一線臨江優(yōu)勢，因此地塊競爭較為激烈，經(jīng)過101輪才成交。
與此同時，有5宗地塊成交樓板價不及周邊成交均價，地價降幅基本都在10%以內(nèi)，降幅不大。這些地塊的價格下滑多是由于政府限地價或增加配建、自持條件等原因所致。以溫州鹿城區(qū)商住地為例，該宗地以最高限制樓板價20796元/平方米成交，這一價格較此前周邊成交地塊價格下滑了7%。但若考慮該宗地的配建成本，其實際成交價格還是上漲的。
表：10月以來成交優(yōu)質(zhì)地塊
較周邊此前成交同類型地塊價格變動
注：深圳龍華民治地塊（深土交告〔2020〕36號/A808-0020）、東莞長安鎮(zhèn)地塊、道滘鎮(zhèn)地塊、福州晉安區(qū)新店鎮(zhèn)地塊（榕宗地2020-47號地塊）周邊在2019年以來未有同類型宅地成交。
總體來看，下半年來熱點城市相繼發(fā)力加碼調(diào)控，但市場熱度并未有明顯走弱趨勢，而在8月下旬房企融資環(huán)境的收緊后，市場較此前有所降溫，但熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊供應并未因此有所減少，反而有所加快。
實際上，優(yōu)質(zhì)地塊供應的增加和調(diào)控收緊的意圖并不沖突。一方面，加大宅地供應是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價較為有效的方式之一；另一方面，在東莞、上海、深圳等重點城市增加宅地供應有利于緩解區(qū)域內(nèi)供求緊張的關(guān)系，在熱點城市多采用“雙限價”的出讓方式下也利于穩(wěn)定房價上漲預期。
臨近年底，大部分房企已完成了增儲目標，而在融資監(jiān)管要求下，部分高負債的房企也會減少拿地支出，加速銷售回款，以降低財務(wù)杠桿率。接下來，房企拍地將會更加理性，僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊才會有較高的競拍熱度，條件相對一般的宅地競拍熱度將會有所下滑。
值得注意的是，目前優(yōu)質(zhì)地塊的成交地價整體上仍處于上漲趨勢，特別是土地供應一直緊缺的區(qū)域，如上海內(nèi)中環(huán)、東莞、廣州中心城區(qū)等，這意味著此類區(qū)域未來優(yōu)質(zhì)地塊的土拍仍然會比較激烈，拿地門檻也只會越來越高，建議還需仔細測算拿地成本，避免后期利潤空間或現(xiàn)金流不足的風險。
但對于南京浦口、寧波江北等重點城市近期主要供地區(qū)域，土地供應明顯放量的情況下其地價已經(jīng)較為穩(wěn)定，盈利空間也比較平穩(wěn)，因此拿地相對安全。
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