作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

今年以來，國際三大評級機構(gòu)多次下調(diào)龍光集團信用等級，其信用資質(zhì)持續(xù)惡化，到期債務(wù)無法支付的風(fēng)險飆升。

3月11日，據(jù)深交所披露，深圳市龍光控股有限公司（以下簡稱“龍光控股”）旗下“19龍控01”跌超33%，被深交所實施兩次臨停，該券面值現(xiàn)僅剩28.5元/張，創(chuàng)歷史新低。

據(jù)公開資料，“19龍控01”發(fā)行于2019年4月，當(dāng)前余額15.1億元，將于2024年3月19日到期，今年3月19日面臨回售。

《小債看市》統(tǒng)計，目前龍光控股存續(xù)債券19只，存續(xù)規(guī)模205.69億元，其中將有43.16億債券于一年內(nèi)到期。

存續(xù)債券到期分布

除了“19龍控01”面臨回售，18.26億元“18龍控02”也將于3月22日到期，近日龍光就“18龍控02”展期事宜發(fā)起談判。

據(jù)悉，“18龍控02”展期方案一經(jīng)出爐，便招來投資者的強烈不滿，質(zhì)疑龍光“躺平”、“逃廢債”。

“18龍控02”展期方案為：本金展期18個月，在展期期間自第9個月起每月支付10%本金直至第18個月累計付清100%本金；兌付日支付20%利息，剩余80%應(yīng)付未付利息展期18個月，在展期期間自第9個月起每月支付8%直至第18個月累計付清80%應(yīng)付利息。

不過，目前“18龍控02”展期方案還未正式投票，最終方案能否通過還存在變數(shù)。

另外，在離岸債券方面主要由龍光集團（3380.HK）發(fā)行，目前存續(xù)12只美元債，存續(xù)規(guī)模36.59億美元。

今年年內(nèi)，龍光集團將有兩只離岸債券到期，到期規(guī)模有39億元人民幣。

然而，目前龍光集團的可用現(xiàn)金余額遠低于短期債務(wù)到期規(guī)模，由于在融資渠道和現(xiàn)金規(guī)模方面受到雙重壓力，其流動性幾近耗盡。

今年以來，國際三大評級機構(gòu)多次下調(diào)龍光集團信用等級，其信用資質(zhì)持續(xù)惡化，到期債務(wù)無法支付的風(fēng)險飆升。

值得一提的是，今年1月市場傳言龍光集團有30億美元私募債，被機構(gòu)瘋狂施壓要求提前還債，但隨后遭到公司否認。

龍光集團管理層在近日交流會上稱，2022年1月份以來私募美元債觸發(fā)了公司評級下調(diào)，導(dǎo)致銀行放款被截留，公司資金很緊張。

另外，龍光集團還透露有大約60億元的資產(chǎn)盤活安排，已有部分項目主動停工。

據(jù)官網(wǎng)介紹，龍光集團創(chuàng)立于1996年，于2013年在香港聯(lián)交所主板上市，是一家致力于構(gòu)建美好生活的城市綜合服務(wù)商。

龍光控股是龍光集團在境內(nèi)最主要的運營主體，主營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資及工程施工。

龍光集團官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，紀(jì)海鵬和女兒紀(jì)凱婷通過家族信托實際控制龍光集團，是龍光實際控制人。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2020年，受益于重倉“粵港澳大灣區(qū)”的紅利，龍光集團躋身“千億俱樂部”。

2021年，龍光集團歸屬公司股東權(quán)益的合約銷售額約為1402億元，同比增長16.2%，但未完成1448億元年度目標(biāo)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年龍光集團以1588.2億操盤金額在房企中排第20位；以934.2萬平方米操盤面積位居第25名，屬于TOP20大中型房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

今年前兩個月，龍光集團銷售疲軟不達預(yù)期，累計銷售額132億元。

在土地儲備方面，2021年上半年龍光集團新獲取項目27個，應(yīng)占權(quán)益總建筑面積約363.34萬平方米。

截至2021年6月30日，龍光集團土地儲備總建筑面積約8555.74萬平方米，若以貨值計算，粵港澳大灣區(qū)及長三角區(qū)域占比約為85%。

2021年上半年，龍光集團實現(xiàn)營收351.65億元，同比增長13.3%；實現(xiàn)歸母凈利潤61.82億元，同比微增0.4%。

近年來，受結(jié)轉(zhuǎn)項目區(qū)域分布影響，龍光集團整體營業(yè)毛利率呈下行趨勢，2021年中期降至26.92%。

毛利率水平

截至2021年中，龍光集團總資產(chǎn)為2897.95億元，總負債2190.2億元，凈資產(chǎn)707.76億元，資產(chǎn)負債率75.58%。

從房企融資“三道紅線”看，龍光集團剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為69.8%，現(xiàn)金短債比為1.8，凈負債率為61.4%，全部實現(xiàn)綠檔。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，龍光集團主要以流動負債為主，占總債務(wù)的69%。

截至同報告期，龍光集團流動負債有1519.84億元，主要為其他流動負債，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計115.48億元。

相較于短債規(guī)模，彼時龍光集團流動性較好，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物有404.43億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力尚可。

此外，龍光集團還有670.36億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計623.46億元。

整體來看，龍光集團剛性債務(wù)規(guī)模有738.94億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務(wù)比為34%。

有息負債逐年增長，龍光集團融資成本不斷上升，2020年該指標(biāo)高達20.51億元，對公司盈利空間形成一定侵蝕。

近年來，龍光對外融資需求不斷提高，其融資渠道多元化，主要依賴于銀行借款和發(fā)債，還通過應(yīng)收賬款、股權(quán)以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。

2020年末，龍光集團向合格投資者發(fā)行6.65億元資產(chǎn)支持證券CMBS，成為自監(jiān)管部門支持優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)債政策出臺以來，繼龍湖、碧桂園之后國內(nèi)第三家成功發(fā)債的民營房企。

不過，自去年第四個季度以來，龍光集團外部融資環(huán)境迅速惡化，銀行暫停了對其貸款的審批和提取。

另外，龍頭集團少數(shù)股東權(quán)益與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。

截至2021年中，龍光集團少數(shù)股東權(quán)益已達252,2億元占比36%，較2020年末增長38%；少數(shù)股東損益為3.19億元，較2020年末有所減少。

總的來看，截至去年中，龍光集團毛利率雖逐年下滑，但整體業(yè)績和盈利能力尚可；公司剛性債務(wù)規(guī)模較大，財務(wù)費用支出增加；融資環(huán)境迅速惡化，流動性異常緊張。

1996年，在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展初期，紀(jì)海鵬家族在汕頭創(chuàng)立龍光建安，后進軍深圳房地產(chǎn)，并將業(yè)務(wù)擴張至整個珠江三角。

2000年，龍光建安啟動占地776畝的汕頭城中村改造項目“金禧花園”，在汕頭一舉成名，紀(jì)海鵬由此發(fā)家。

三年后，龍光建安以2.86億元競投得深圳市寶安中心地塊，成為寶安中心區(qū)的“地王”，掀開了異地擴張的序幕。

隨后，龍光擴張業(yè)務(wù)版圖，并逐漸進入佛山、南寧、廣州、惠州、珠海及中山等房地產(chǎn)市場，確立了以珠江三角洲為核心發(fā)展的戰(zhàn)略布局。

龍光集團董事長紀(jì)海鵬

另外，龍光集團還進軍高速公路建設(shè)領(lǐng)域，以BOT形式投資建設(shè)了四個項目，總投資達367億元。

2009年后，龍光逐漸完成重組并成功收購深圳優(yōu)凱思，2011年將總部搬至深圳。

2012年9月，龍光地產(chǎn)香港公司成立，為籌備上市做最后的準(zhǔn)備。隨后歷經(jīng)一年半的努力，2013年12月龍光集團登陸資本市場。

近年來，熟練斬獲“地王”的龍光，在深圳龍華、光明乃至前海搶下多宗“地王”。

2014年12月，龍光以總價46.8億元拿下位于深圳市龍華白石龍區(qū)域的A802-0305號住宅用地，折合樓面地價2.51萬元/平方米，溢價率高達85.3%；2015年又以112.5億元拿下龍華紅山地塊，成為當(dāng)時的深圳總價地王。

2016年，龍光再度刷新紀(jì)錄，以140.6億元拿下深圳市光明新區(qū)一商住混合用地塊，成為全國總價地王。

值得注意的是，龍光敢于多次拿下“地王”，都離不開“金主”的支持，其背后閃現(xiàn)著浙商銀行、平安大華等機構(gòu)的身影，存在“明股實債”嫌疑。

2021年上半年，龍光還在土地市場上高舉猛打，其在深圳首輪集中供地中豪擲80億成最大贏家。

然而，2021年下半年龍光集團便鮮少露面，其僅在汕頭以7.08億元的總價競得一宗宅地。

隨著深圳房價降溫，龍光區(qū)域發(fā)展的高周轉(zhuǎn)紅利逐漸褪去，其高價拿地擴張的背后，面臨著高杠桿、高風(fēng)險、高負債等一系列問題。（作者微信：littlebond1）

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原標(biāo)題： “粵系房企”2100億負債壓頂，債券暴跌短期償債壓力巨大