丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
自房地產行業“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調整、交易持續低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規模也由降跳增，迎來新一輪周期變換。
縱觀近來來商品房待售面積變化，隨著棚改貨幣化安置逐漸淡出，三四線市場銷售“由熱轉淡”，2018年第二季度起全國新房庫存消化首次變緩，商品房待售面積減負逐月收窄，降幅由3月的每月過千萬平方米至2018年末僅余162萬平方米。而2019年下半年各省市調控政策持續發酵，市場銷售下行趨勢初顯，加之2020年初因新冠疫情影響，庫存量再度跳增。
2018年商品房庫存步入上行周期
2010年以來全國新建商品房待售面積出現兩次高峰，2014年達到歷史高峰后中央“去庫存”政策有效緩解了新房的積壓情況。2018年起隨著調控收緊、樓市遇冷等因素新房庫存進入上行周期，疫情爆發后庫存急增至新高點，但尚未突破上一輪高峰。在這一現狀下，部分城市可能已經或將要出現局部庫存失衡現象。
具體而言有有3個關鍵時間節點：
一是2018年第二季度起全國新房庫存消化首次變緩。商品房待售面積減負逐月收窄，降幅由3月的每月過千萬平方米至2018年末僅余162萬平方米。
二是2019年下半年全國新房庫存由降轉增。由于各省市調控政策持續發酵，如蘇州、西安、長沙、武漢等均加碼了包括“五限”在內的諸多政策，一時間熱點城市銷售普遍遇冷，全國商品房銷售面積同比累計增速逐月下行，至2019年末同比累計降0.1%。
三是2020年初起新冠疫情期間樓市斷檔，新房庫存跳增。2020年2月新冠疫情爆發后，全國新房市場停擺，銷售規模呈斷崖式下跌。據統計局數據，1—2月份，商品房銷售面積同比下降39.9%。受此影響，2020年2月末商品房待售面積比2019年末增加3184萬平方米。
數據來源：國家統計局
根據CRIC統計的全國80個重點城市商品住宅存量面積走勢發現，2018年起全國商品住宅存量由降轉升、進入上行周期。但當前全國商品住宅庫存情況尚且健康，并未突破“去庫存”前的歷史高點。
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
40城庫存去化周期超1年
具體到城市而言，我們對60個重點城市至2020年7月末狹義商品房與廣義土地庫存去化周期進行了對照分析，篩選出40個庫存較高城市，大體可細分為三類。
在這其中，日照、太原、大連、寶雞為代表，這一類城市不僅商品房消化周期在12個月以上，而且土地消化周期均超過5年。
桂林、天津、洛陽、蕪湖等城，這一類城市土地消化周期均低于5年，但商品房消化周期均超過12個月，其中桂林、北海已升至40個月以上。
另有部分城市存在一定潛在庫存風險，如廣州、青島、哈爾濱、成都、沈陽等，不僅狹義商品房去化周期達到高庫存城市范疇，而且這一類城市由于近年成交較多土地，形成新房供應后將產生較大存量壓力商品房、土地有較大庫存規模，如青島、沈陽等商品房庫存體量均在2000萬平方米左右，未來如新房銷售遇冷，庫存風險將急劇惡化。
一線180平以上庫存去化承壓
分能級來看，一線庫存主力面積段偏小，二線尤其是三四線主力面積段偏大。依據2020年上半年各能級商品住宅庫存數據，核心一線城市90-100平方米房源待售面積占總體比例最大達21%，占比第二的則是更小面積段的80-90平方米房源。
二三線城市主力庫存則落在100-120平方米，主要原于新房房價與居民購買力關系適中，市場供求主力的剛需戶型以三房100-120平方米為主；其中值得注意的是三四線城市100-120平方米與120-140平方米庫存占比不分伯仲，均在25%左右。
圖：2020年上半年各能級高庫存城市各面積段商品住宅庫存套數占比（%）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
不過對比成交來權衡不同能級城市各面積段的去化壓力，則存在顯著差異，一線城市庫存壓力的集中點主要在于180平以上，2020年上半年庫存占比達到了10%,但成交占比僅為5%，可見疫情加劇了中高端購房者的觀望情緒，使得整體成交相對低迷；
其次70平以下、90-100平、140-160平、160平-180平整體庫存占比也略微高于成交占比約1-2個百分點，存在一定的去化風險，但隨著疫后整體成交的穩步復蘇，庫存風險基本可控。
圖：2020年上半年一線高庫存城市各面積段商品住宅庫存和成交套數占比對比情況（%）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
二線城市的庫存壓力則主要集中在小面積段，尤其是70平以下，庫存占比高達10%，成交占比不足5%，巨大的剪刀差使得這部分面積段房源的去庫存壓力陡增，這點也不難理解，當前二線城市基本都已進入剛需和剛改階段，小面積段戶型有著功能性缺失，居住舒適度較差等天然劣勢，逐漸退出主流戶型，因而目前小面積段庫存極有可能轉化為后期無法去化的“死庫存”，70-80平和180平以上的戶型庫存風險次之，目前庫存占比基本高出成交占比2-3個百分點，后期供應和成交的調節作用，差異也有極大可能被不斷彌合。
圖：2020年上半年二線高庫存城市各面積段商品住宅庫存和成交套數占比對比情況（%）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
三四線城市的庫存壓力和二線城市基本類似，主要集中70平以下，70-80平和180平以上，對于多數三四線城市而言，目前房價雖然也漲到了階段性高點，但是整體的購房壓力還是不及核心一二線城市的，因而100-120平和120-140平成交占比也顯著高于核心一二線城市，這兩個面積段雖然庫存高企但后期基本不存在去化壓力，相較而言，小面積段缺乏足夠的吸引力，未來仍存在去化難題。
圖：2020年上半年三四線高庫存城市各面積段商品住宅庫存和成交套數占比對比情況（%）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
表：2020年上半年部分高庫存城市各面積段商品住宅庫存、成交面積占比對比情況（%）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
一二房、五房去化壓力相對較大
從戶型情況來看，小戶型一房、二房和高端改善五房以上整體需求不足，后期去化面臨挑戰。
總體來看，高庫存城市三房房源積壓最多。2020年上半年末30個高庫存城市的新房庫存中三房房源占比接近一半，為各個戶型中最高。二房、四房房源不分伯仲，分別占總體待售面積的18%和20%。一房、五房房源庫存體量最低，在整體庫存中比重均低于10%。
近3年對比而言，三房、四房庫存占比上揚，其余房型占總體存量比重均下降。具體而言，2020年上半年末三房戶型庫存占比較2018年末顯著提升，比重提升了3個百分點；四房戶型3年間占比微增1%。其他戶型中，五房及以上戶型庫存占比下降最多，2020年上半年末較2018年末占比下降2個百分點；一房、二房戶型庫存占比則分別下降1個百分點。
圖：2018年-2020年上半年高庫存城市各房型商品住宅庫存面積占比（%）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
對比成交，雖然三房庫存占比最大但短期內基本不存在去化壓力，因為目前主力成交戶型段也集中在三房，綜合來看，整體戶型段的庫存壓力與面積段類似，“兩頭”積壓，一方面，一房、二房因戶型功能性缺失，很難滿足人們改善居住和“二孩”時代的客觀需求，整體成交占比顯著低于庫存占比，尤其是一房，剪刀差高達4個百分點。另一方面，五房以上同樣面臨庫存壓力，主要源于疫情后人們收入壓縮，高端改善需求也相應受到影響，人們觀望情緒更加濃厚。
圖：2020年上半年部分高庫存城市各戶型段商品住宅庫存和成交套數占比對比情況（%）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
分各能級來看，一線仍有較高占比的二房房源，二線、三線三房房源占庫存主力。根據2020年上半年末各能級新房庫存情況，一線城市三房戶型占比達40%，但二房戶型占庫存總量比重也有27%，遠高于二三線城市。即一線城市中尚有較大體量未消化的二房待售房源。二線、三四線城市庫存中三房房源占據絕對高位，占比均在50%左右，二線三房庫存占比更高。二三線城市二房及四房庫存占比均在20%左右，三四線城市比重略高；其余一房、五房及以上房源則占據極小庫存比重。
圖：2020年上半年各能級高庫存城市各房型商品住宅庫存面積占比（%）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
而三四線城市的庫存壓力與一二線略有不同，除了一房和五房以上，二房同樣存在庫存和成交占比的“剪刀差”，事實上，對于多數三四線城市而言，品牌房企的全國化擴張客觀上也加速了人們從剛需逐步過渡至改善，雖然局部城市房價也上漲至高點，但是整體的購房壓力還是不及核心一二線城市的，因而三房和四房的累計成交占比也顯著高于核心一二線城市，這兩個戶型段雖然庫存高企但后期基本不存在去化壓力，相較而言二房同樣缺乏足夠的吸引力，未來仍存在去化難題。
圖：2020年上半年三四線高庫存城市各戶型段商品住宅庫存和成交套數占比對比情況（%）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
表：2020年上半年部分高庫存城市各房型商品住宅庫存、成交面積占比（%）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
2020年庫存跳增，短期風險可控
從商品房待售面積的變化情況來看，隨著棚改貨幣化安置逐漸淡出，三四線市場銷售“由熱轉淡”，2018年第二季度起全國新房庫存消化首次變緩，商品房待售面積減負逐月收窄，降幅由3月的每月過千萬平方米至2018年末僅余162萬平方米。而2019年下半年各省市調控政策持續發酵，市場銷售下行趨勢初顯，加之2020年初因新冠疫情影響，庫存量再度跳增，2020年2月末商品房待售面積比2019年末增加3184萬平方米。
而擴展時間維度，我們發現雖然庫存量重新步入上行周期，但尚未突破2014-2015年庫存量的歷史高點，目前整體庫存情況尚且健康，結合近期7-8月整體銷售“淡季不淡”，預期隨著成交的逐步恢復，庫存量還將維持穩中略降態勢，整體風險基本可控。
從面積段來看，當前100-120平與120-140平商品住宅庫存面積占比最大，且有逐年遞增態勢。究其原因，與整體市場的供應結構密切相關，房企偏好于大面積改善類產品，隨著地價的攀升，單個戶型面積增加無疑能為房企帶來更高的溢價空間，也成為了驅動房企產品變革的重要動力，因而整體供應中也以此面積段為主導。
從成交占比情況這一面積段同樣也是成交主力，從中長期來看，無論是二孩還是人們對居住舒適度的追求，大面積段都將占據主流市場，因此這部分庫存極有可能在后期銷售中轉化為成交。
我們認為，一線城市二房庫存占比最值得關注，這一占比在2020年上半年達到了27%，遠高于其他能級城市，目前這部分庫存風險較大，后期去化較難，主要源于目前一線城市居民購房偏好傾向于小面積段三房，二房則難以達到人們對居住功能性需求。
聚焦單個城市，多數高庫存城市各個房型供需關系正常，庫存無明顯積壓現象，少部分城市三房主力戶型庫存不足，其余房型存量過多。
典型如核心一線城市廣州、深圳，2城當前三房產品一房難求，市場待售面積遠不及成交所需。呼和浩特、銅陵、日照、煙臺、紹興、桂林、汕頭等城市則在三房戶型庫存量較低的同時，二房產品受購房者置業需求升級影響出現庫存積壓現象。寶雞、蕪湖、安慶、衢州、舟山、常熟、廈門、漳州等城市則四房及以上戶型庫存占比較高但成交占比寥寥。
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