作者：投拓江湖

來(lái)源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

大家在日常的項(xiàng)目接觸中，經(jīng)常會(huì)遇到一個(gè)“代征用地”的概念，這個(gè)名詞概念大家經(jīng)常在用，但是內(nèi)涵和外延的理解存在一定的偏差。今天這篇文章就來(lái)徹底講一下，關(guān)于代征用地的前世今生。

代征用地的概念

代征用地指的是有地方的自然資源規(guī)劃部門確定好用地范圍和界限，由建設(shè)單位（也就是房企）代替地方政府辦理國(guó)有或者集體建設(shè)用地的劃撥手續(xù)，在負(fù)責(zé)處理完成地塊上的建筑物拆遷，居民安置，土地平整，以及后續(xù)的施工建設(shè)后，再交由市政、交通等有關(guān)部門的市政、道路以及綠化等用地。

上述概念是最為廣義的代征用地的概念，不僅包含了后期的建設(shè)移交等內(nèi)容，還包含了前期的拆遷，安置，平整土地等工作。在廣義代征用地概念下的土地，大多指的是毛地，包含了拆遷，平整等內(nèi)容。

廣義的代征用地概念，目前在一部分地方還在適用，有的地方是由房企獨(dú)自完成拆遷平整工作，并且還要自費(fèi)解決前期拆遷平整問題，但是在總地價(jià)里面，出讓土地的時(shí)候地方政府會(huì)有所考慮，適當(dāng)降低出讓地價(jià)。

大部分地方的代征用地，是狹義上的概念，指的是不包含前期的拆遷平整，只從政府那里代為出讓凈地，然后建設(shè)公共配套、市政、綠化等內(nèi)容再無(wú)償移交政府。因?yàn)楝F(xiàn)在各地的土地出讓，大多都是采用凈地出讓，毛地出讓的情形越來(lái)越罕見，代征用地也就不需要再代拆遷和平整土地了。

本文所講述的內(nèi)容，也主要是圍繞狹義的代征用地展開。

代征用地歷史由來(lái)

代征用地的做法，誕生于以前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，因?yàn)橐郧暗钠髽I(yè)都是單一的國(guó)有企業(yè)，企業(yè)有用地需求都像政府提出申請(qǐng)，政府根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行無(wú)償?shù)耐恋貏潛?，企業(yè)取得土地的使用權(quán)是無(wú)償?shù)摹?/p>

在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，這個(gè)做法是無(wú)可厚非的，因?yàn)橥恋厥菄?guó)家的，企業(yè)也是國(guó)家的，企業(yè)的錢也是國(guó)家的錢。用企業(yè)的錢來(lái)建設(shè)市政、道理、綠化是國(guó)企承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的方式，也減輕了地方政府的負(fù)擔(dān)，至于產(chǎn)生的費(fèi)用無(wú)非是左手換右手。

就目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下，代征用地制度對(duì)房企并不是太友好，在無(wú)形中拉高了拿地的成本，特別是一些地方代征用地比例比較大，前期還需要代拆遷和土地平整的，由房企承擔(dān)的費(fèi)用較高。

代征用地的特征

代征用地一般包含代征道路用地，代征市政用地，代征綠化用地等。

代征用地房企在取得以后，不影響自己取得的建設(shè)用地的指標(biāo)核算，代征用地的容積率、綠化率、建筑密度等指標(biāo)，都是單獨(dú)計(jì)算的。

代征用地在土地出讓之初，在土地出讓文件里面，會(huì)對(duì)具體的面積，位置，紅線范圍，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，移交時(shí)間等內(nèi)容進(jìn)行描述和約定。

代征用地的土地使用性質(zhì)，大多是劃撥用地，而且在項(xiàng)目的紅線以外，有的甚至離項(xiàng)目還有一定的距離。代征地一般前期辦證確權(quán)到房企名下，后期建設(shè)完成后再移交給政府。代征用地的行為，類似于幫政府代工代建，但是需要房企自掏腰包。

代征用地的各方考量

對(duì)于政府的角度，因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)任務(wù)繁雜，而且所需的資金缺口較大，市政建設(shè)的重點(diǎn)在于主要的城市干道，片區(qū)大配套等。一些小區(qū)內(nèi)部道路，社區(qū)級(jí)別的小配套，如果由政府主導(dǎo)，可能建設(shè)到位較慢，而且單位成本不低，還不如交由房企打造，將這部分成本進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，代征用地增加了拿地成本，這是一不利的方面，但如果是公開市場(chǎng)拿地，大家都在同一拿地成本上去報(bào)名競(jìng)拍的話，這樣也不算一個(gè)不能接受的條件。而且有代征用地附加條件的，大多都是在較大的地塊里面出現(xiàn)，小的地塊幾乎沒有，因此增加的單位成本并不算太高。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，代征地建設(shè)的行為，也不是都是沒有好處。對(duì)于代征道路用地，代征綠化用地來(lái)說(shuō)，可以改善項(xiàng)目周邊的道路情況，提升綠化水平，這也是完善項(xiàng)目配套，提升居住品質(zhì)的重要輔助，對(duì)于項(xiàng)目加快去化有積極的意義。

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原標(biāo)題： 拿地不得不知的，“代征用地”這些知識(shí)點(diǎn)