01 評級機構預測銷售及投資下滑利潤收縮影響再融資風險

從銷售端來看，三大評級機構均表示2022年的銷售將呈現同比下滑趨勢，但在預測具體的下滑幅度上存有一定區別。其中穆迪預測2022年全國合約銷售額將下降5%-10%；標普預測2022年商品房銷售額將下滑7%左右。而惠譽較為悲觀，預計2022年合同銷售額將較2021年縮減10%-15%。

鑒于銷售前景疲弱、政策等限制，三大機構均預測2022年投資端將明顯下滑。其中標普預計2022年全行業土地投資金額將會下滑10%左右。惠譽預期2022年全年民營房企的拿地面積將減少15%左右。

除此之外，由于土地成本相對較高、銷售限價等措施，標普還預測2022年的行業EBITDA利潤率可能會下滑至16%左右，毛利率下滑至20%左右。而行業銷售額和利潤率的下滑或會影響房企的現金流表現，進一步影響企業的再融資風險。

02 償債高峰疊加銷售疲軟 房企違約或持續發生、打擊市場信心

從三大評級機構的態度來看，未來2022年房企的境內外融資環境依然嚴峻。據不完全統計，自2021年12月至2022年1月14日，三大評級機構信用評級依舊以下調為主，下調事件共出現11起，撤銷評級事件6起，多針對已暴雷或發生違約的房企；僅有少部分房企獲得評級的維持，評級上調未有出現。

在境外融資環境緊張的同時，房企依然面臨著較大的海外還債壓力。據不完全統計，100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規模高達627億，為近兩年中的最高；此外3月、4月、6月、7月均為境外債權融資的償債小高峰。

此外疊加銷售的疲軟，預計2022 年仍會有房企發生違約事件，屆時或會進一步打擊債權人信心，使得房企再融資環境更趨于緊張。在此背景下，預計2022年出現負面評級或評級下調的可能性依然較高。其中，低信用評級的房企會受到更多影響，主要體現在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等等方面。

03 逆境中再融資能力是關鍵 贏得市場信心才能逆勢破局

雖然評級機構未來預期偏悲觀，但仍有部分房企獲得了偏正面的評價。這類房企的共同點主要體現在再融資空間較大、存貨質量良好等，未來有望在逆勢中維穩發展，甚至是逆勢破局。其中如旭輝就于2021年12月17日獲得了標普維持“BB”級長期發行人評級及“穩定”前景。一方面是由于旭輝聚焦重點一、二線城市，有利于未來的合同銷售增長。此外現金充裕、融資渠道多元化以及債務償付年期組合可控，都有助于保障企業未來流動性。

從近期房企發行海外優先票據的情況來看，綠城、寶龍、中駿及旭輝等均有優先票據的發行。其中旭輝控股于2022年1月11日增發的1.5億美元，不僅利率最低（僅4.45%）且到期時間較長（2026年到期）。在當前環境下，房企若能贏得債權人信心，獲取利率更低、期限更長的融資機會，才有機會在逆勢中尋得良機。而那些出現流動性緊張的房企，則更容易出現信用質量持續惡化的現象，從而在2022年中掉隊。

整體而言，三大評級機構對2022年行業展望較為悲觀，但整體行業危中有機。房企需要警惕避免陷入負面信用循環，即融資渠道收緊導致購地及建筑支出減少——購房者擔憂項目能否完工導致銷售疲軟——投資者和貸款機構避險情緒升溫，導致融資渠道持續疲弱，從而進一步導致融資渠道的收緊。對于房企而言，一味使用內部現金支付到期債務是不可持續的，如何提升債權人及購房者的信心才是扭轉負面循環的關鍵。