丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
16日，國家統計局公布了10月70城房價數據，45城新房價格環比上漲，這一數字比9月減少了10城，熱點二三線城市房價漲幅全面收窄。二手房方面，有39城房價環比上漲，相較于上月減少了11城。其中，一二手房價格指數下降的城市分別為19和27個，數量創今年4月以來新高。
從城市表現來看，揚州以0.9%環比漲幅領跑全國，但這一數據相較于9月漲幅首位的徐州下降了0.9個百分點。深圳以0.9%的漲幅領跑二手房價，這一數字也創下了今年3月以來的新低。
從同比漲幅來看，我們分別梳理了一二手房房價漲幅前十城市情況。發現，一二手房漲幅前十的城市有較高的重合度，部分城市一二手房房價同步上漲，市場熱度居高不下，也有類似深圳這樣的城市，一二手房價形成強烈反差，新房房價受限價政策抑制表現平平，而二手房較為活躍，整體市場房價仍大幅上漲。
全國房價已降至萬元以下
10月，各能級城市一二手房房價基本延續了同比漲幅持穩、環比漲幅回落的整體趨勢。
整體來看，10月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.2%，同比漲幅為4.2%。相比9月份的數據，環比和同比均有收窄。二手住宅銷售價格指數環比漲幅為0.1%，是今年4月以來最低值，同比漲幅為2.1%。這意味著，當前整體市場復蘇弱于預期，二手房有滯漲現象明顯。
值得注意的是，10月除一線城市同比漲幅繼續擴大外，其余二三線城市新房及二手房房價均同、環比漲幅收窄。具體來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比9月回落0.1個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.2%。
此外，70個大中城市，新房與二手房房價的環比最高漲幅均未超過1%，這是2017年9月以來的首次。
根據全國商品房銷售面積、銷售金額測算，10月商品房銷售均價為9875元/平方米，同比上升5.8%，環比下降約2%。這是繼6月以來全國商品住宅單月成交均價首次跌破萬元以下。
考慮到疫情影響及“三條紅線”的壓力，進入第四季度許多房企會有降價促銷的動作，全國房價均價再次回到萬元以下也在情理之中。疊加調控收緊影響，當前各大城市房價指數進入“偏冷”區間，部分城市面臨房價調整壓力。
圖：2019年以來全國房價月度變化（單位：元）
數據來源：國家統計局
揚州、深圳領漲全國
具體城市來看，以0.9%漲幅領漲全國的揚州已連漲35個月（部分漲幅持平計算在內，下同），事實上，揚州作為環南京都市圈重要的城市，目前已有政策從房價備案、土拍限價、住宅限售等，整體基調相對嚴格。
CRIC數據顯示，2017年4月以來，揚州整體處于供不應求狀態，房價漲速較快，5月以后雖然調控從嚴，但商品房市場出現短暫降溫，供應端受到明顯抑制而需求端高漲，隨后幾年價格漲幅在7.72%-25.27%之間。
主要原因在于，揚州吸納了部分周邊客群需求的外溢，包括南京和揚州鄉鎮客群，他們往往受益于拆遷貨幣化安置，本地購買力增強。此外，品牌開發商入住，地價高企，成本驅動下房價上漲預期明顯。
揚州歷年商品住宅成交價格漲幅（%）
實際上，揚州只是一個縮影。如果忽略月度持平數據，70城中連漲超過30個月的城市達到12個。徐州、煙臺、濟寧、南寧等城市房價持續上漲，但漲幅有所收窄，而已出臺樓市調控政策的銀川、唐山和沈陽等房價連漲城市，房價在10月應聲下跌，尤其沈陽最為明顯，在連漲55個月之后，首次下跌1%。
從二手房來看，深圳以0.9%的環比漲幅領跑二手房價，但這一數字也創下了今年3月以來的新低。此外，銀川、揚州、沈陽分別以0.8%的漲幅緊隨其后。
熱點城市一二手房價同步上漲
從70城房價同比漲幅來看，我們分別梳理了一二手房房價漲幅前十城市發現，一二手房漲幅前十的城市有較高的重合度，銀川、唐山、成都、徐州、無錫5個城市一二手房價同步上升。
這其中銀川和唐山最為典型。以唐山為例，10月唐山一二手房房價同比漲幅分別以13.4%和10.8%位列全國第二，一二手普漲。值得注意的是，唐山新房房價已連續9個月漲幅位列全國前二，二手房房價上漲更為迅速，自2019年9月以來，唐山連續9個月同比漲幅居全國首位，雖然今年9月唐山迎來調控政策，但二手房同比漲幅仍穩居第二位至今，市場熱度居高不下。
深圳較為特殊，一二手房房價漲幅形成強烈反差。二手房同比漲幅達到15.5%，領漲全國，這是自8月份接棒唐山第一漲幅以來三度蟬聯全國第一，反觀新房房價，10月同比漲幅為5.1%，位列全國第28位。在10月有類似表現的還有杭州，由于兩度調控，限價政策下新房房價同比上漲5.2%，整體弱于二手房表現。
此類城市一般地方政府實行了較為嚴格的限價政策，一手房價格受到明顯抑制，加之限購政策導致部分需求會釋放至二手房市場，二手房整體表現出量價齊增的態勢，反映在市場層面，實際上房價仍然處于上漲狀態。
而錦州、惠州等三四線城市一手房房價漲幅明顯，二手房價格表現平平。其中錦州在今年6月份新房房價快速上漲，并一躍進入前十，目前已連續3個月位居第五位，而二手房漲幅則顯滯后，房價同比漲幅呈現連續下滑趨勢，10月二手房價持平。
表：一二手房房價同比漲幅前十城市
數據來源：國家統計局
24城二手房價同比下跌
部分城市房價一騎絕塵背后，仍有部分城市房價回落明顯，市場景氣嚴重下行。
從同比數據來看，10月新房價格同比下跌的城市有10個，二手房價格同比下跌的城市有24個。
值得注意的是，據易居研究院測算，70城二手房同比漲幅平均值在2016年11月達到最大值以來持續下滑，至今年10月，二手房房價指數同比漲幅平均值已下降至2.1%。
70城二手房房價指數平均同比上漲情況
數據來源：國家統計局
具體來看，新房價格連跌3月以上的城市多達8個，其中瀘州同比連跌12個月，韶關、濟南兩城已連跌10個月，安慶跌幅最大，達到3.2%。
從各城市二手房價來看，10月24個同比下跌的城市中，有23個城市已連跌超5個月以上，其中鄭州已連跌16個月，自今年4月以來至今已連續7個月跌幅超4%；二手房價同比跌幅最大的為牡丹江，同比下跌9.4%。
以安慶為例，這座位于安徽的三線城市新房和二手房價格均出現下降趨勢。新房價格連跌7個月，并在10月份跌幅達到3.2%，領跌全國。二手房市場也并不樂觀。自2019年9月房價下行至今已連跌14個月。
克而瑞數據顯示，安慶新建商品住宅呈現出量增價跌的趨勢，10月份成交面積達到11.7萬平方米，同比增長37%，成交均價為8651元/平方米，相較于去年10月同比下跌5.7%。
實際上，這些城市大都位于中部、東北部以及部分三四線城市，與區域城市房價回落趨勢一致，此類城市市場復蘇面臨較大阻力，因此“金九銀十”銷售表現明顯失色，市場下行壓力比較大，后續成交大概率將維持在較低水平，此類城市有望從保市場主體出發為市場減壓，比如加快貸款審批、二套房利率或額度有所放松等相關定向寬松政策。
自2016年“房住不炒”提出以來，遵循這一主線，全國整體房價穩中趨落。
整體來看，房價已處于下行通道，未來房價漲幅或將持續收窄，各城市之間分化仍將持續。考慮到政策影響將在第四季度具體顯現，部分房價出現跳漲的城市也將尋求“高低配備案”以彌合房價漲幅，因此，預計一線、核心二線及部分強三線城市房價同環比漲幅穩中微降，同時，基于三四線城市樓市加劇分化，弱三線城市房價或將隨市場景氣度下行、項目普遍“以價換量”而一并下行。
對于房企來說，進入年底沖刺階段，銷售壓力仍然不容樂觀，為實現全年銷售目標，或將加大“以價換量”的力度，一定程度上促使房價漲幅繼續收窄。
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