觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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相比于奧園、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)、寶能等近期同樣尋求自救的企業(yè)，花樣年刻意保持了低調(diào)，應(yīng)對(duì)策略也顯得程序化。
在兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，花樣年已經(jīng)歷了第三次短暫停牌，對(duì)于它而言，“絕不躺平”實(shí)踐起來(lái)顯然難得多。
最新一次停牌，發(fā)生在披露債權(quán)人對(duì)花樣年控股主要附屬公司香港花樣年投資申請(qǐng)清盤(pán)呈請(qǐng)后的第二個(gè)交易日。
11月29日早間，花樣年控股、彩生活雙雙宣布短暫停止買(mǎi)賣(mài)，以待刊發(fā)載有公司內(nèi)幕消息的公告。
花樣年方面回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體咨詢時(shí)僅表示，公司在梳理內(nèi)幕消息，待公布，并未透露具體涉及哪方面經(jīng)營(yíng)動(dòng)作。
不同的香港市場(chǎng)人士均向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，花樣年停牌或主要還是因?yàn)楸痪惩鈧鶛?quán)人采取措施。其中一位投資機(jī)構(gòu)人士透露，花樣年有潛在的資產(chǎn)出售。
發(fā)生于10月初的事件正式釋放了花樣年的信用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)亦放大了市場(chǎng)對(duì)房企境內(nèi)外債券的焦慮情緒。
但相比于奧園、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)、寶能等近期同樣尋求自救的企業(yè)，花樣年刻意保持了低調(diào)，應(yīng)對(duì)策略也顯得程序化——聘請(qǐng)財(cái)務(wù)顧問(wèn)，制定債務(wù)展期方案，召開(kāi)債券持有人會(huì)議，洽談資產(chǎn)抵押或出售。
信用風(fēng)險(xiǎn)的惡化意味著花樣年需要更積極處理債務(wù)重組事宜，僅11月花樣年及其深圳公司便先后3次成為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的逾7.53億元。盡管這期間為籌措資金，集團(tuán)已出售成都、南京、深圳、北京、寧波等城市的持有資產(chǎn)。
目前來(lái)看，重組進(jìn)度截然不同：境外美元債已違約2筆合共逾3.5億美元，仍未有新的償付安排；境內(nèi)短期涉及3筆公司債需兌付利息，經(jīng)過(guò)數(shù)次會(huì)議，已成功延期其中2筆。
今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，花樣年管理層表態(tài)，對(duì)今年到期的境內(nèi)外債務(wù)，公司已經(jīng)有了明確的還款計(jì)劃。
甚至針對(duì)明后年到期的美元債券，也計(jì)劃通過(guò)要約回購(gòu)及交換要約等方式進(jìn)行管理。
不過(guò)，進(jìn)入10月份花樣年突然宣布未能如期支付2021年票據(jù)的剩余本金約2.05億美元，意味著信用債正式違約。
對(duì)此該公司的解釋是，9月底公司遭遇“黑天鵝”事件，標(biāo)普突然大幅下調(diào)公司評(píng)級(jí)，致使公司境內(nèi)外融資交叉嚴(yán)重受限，流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張。
惠譽(yù)亦于報(bào)告中表示，花樣年未償付美元債券從而引發(fā)了其他美元票據(jù)的違約，若債券受托人或占境外本金總額至少25%的債券持有人宣布到期應(yīng)付，則該等債券將立即到期并應(yīng)予兌付。
截至目前，花樣年暫未披露有大規(guī)模的交叉違約情況。從上市公司公告層面，僅11月25日所提及的，主要附屬公司香港花樣年投資被申請(qǐng)清盤(pán)呈請(qǐng)，主要涉及后者所擔(dān)保的一筆未償還本金1.49億美元貸款融資，花樣年并未提及是否屬于交叉違約情形。
對(duì)此，上述香港市場(chǎng)人士認(rèn)為，香港花樣年投資是花樣年紅籌架構(gòu)的海外控股公司，該主體目前被申請(qǐng)清盤(pán)，導(dǎo)致花樣年11月29日采取了停牌措施，這種強(qiáng)制舉措更多為境外債權(quán)人索賠的一種方式。
不僅僅是境外債權(quán)人，大約從10月下旬起，花樣年境內(nèi)存續(xù)的5只公司債（余額約64.47億元）受托管理人，陸續(xù)發(fā)通知召開(kāi)相應(yīng)的債券持有人會(huì)議。至今，單只債券會(huì)議召開(kāi)次數(shù)最多已達(dá)到4次。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，上述境內(nèi)公司債券持有人第一次會(huì)議幾乎都要求花樣年為對(duì)應(yīng)債券追加擔(dān)保，以及采取償債保障措施等；此后的會(huì)議還涉及調(diào)整違約責(zé)任，有條件增加增信機(jī)制，甚至授權(quán)提起相關(guān)司法程序等議案。
但總體而言，由于債權(quán)人意見(jiàn)不一，議案多數(shù)沒(méi)有達(dá)到三分之二或二分之一表決權(quán)的條件，因此大抵未形成有效決議。
最終花樣年經(jīng)歷數(shù)次談判，還是有驚無(wú)險(xiǎn)地在兌付日到來(lái)前實(shí)現(xiàn)了若干境內(nèi)債的展期，而且是在沒(méi)有額外提高利率及擔(dān)保措施的情況下。
其中，“20花樣02”債券余額15.43億元，利率7.50%，原定11月25日兌付利息。花樣年于11月23日披露，該筆債券獲得持有人同意，即將到期應(yīng)付利息的80%展期一年支付。
另一筆是“19花樣02”債券，余額7.3億元，利率7.8%，11月29日兌付利息。11月24日，該筆債券第四次債券持有人會(huì)議同樣通過(guò)債券延期兌付方案。
細(xì)節(jié)則顯示，“19花樣02”實(shí)際上已于11月3日全部回售予花樣年，按照計(jì)劃花樣年將于11月29日進(jìn)行轉(zhuǎn)售。對(duì)于流動(dòng)性緊張的企業(yè)而言，轉(zhuǎn)售面臨著較大的折價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。如今成功展期，消除了不確定性。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，在信用債以外，花樣年同樣面臨非標(biāo)違約風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的擠兌壓力。僅11月13日及11月17日，境內(nèi)主體花樣年集團(tuán)及子公司深圳花樣年分別成為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的約7.53億元，申請(qǐng)執(zhí)行人涉及建筑公司，以及大業(yè)信托。
其它尚未采取強(qiáng)制措施的債權(quán)人，在境內(nèi)已邁出訴訟的第一步。以深圳花樣年為例，被卷入11月11日立案的一起借款合同糾紛之中，原告人為成都普樂(lè)藏企業(yè)管理有限公司。
流動(dòng)性補(bǔ)充壓力
花樣年在2021年最后一個(gè)月仍繼續(xù)面臨債務(wù)到期壓力，包括已經(jīng)召開(kāi)三次債券持有人會(huì)議的“18花樣年”，余額9.49億元，將于12月17日到期；以及兩筆美元債，余額分別為2.914億美元、2.49億美元。
上述到期債務(wù)結(jié)構(gòu)也是花樣年總體債務(wù)的縮影：過(guò)往融資工具有限，境外舉債占據(jù)了較大比重。2017-2020年，花樣年境外債券占比分別為43.8%、41.8%、47.9%、61.7%；今年上半年境外債券占比降至53.5%，銀行貸款升至20.7%，主要由于境內(nèi)外銀行融資取得較大突破。
到期債務(wù)的原定償付方式大多已難以為繼：可動(dòng)用自有資金受限，境內(nèi)再融資渠道則處于收緊狀態(tài)。和其他面臨債務(wù)到期的房企一樣，擺在花樣年面前的基本只有重組展期，以及出售資產(chǎn)兩條路。
出售資產(chǎn)曾被花樣年管理層稱(chēng)為“應(yīng)對(duì)極端情況的后備方案”，該公司今年6月對(duì)投資者回應(yīng)，手頭上有一批可以隨時(shí)于1-3個(gè)月內(nèi)變現(xiàn)的項(xiàng)目作為補(bǔ)充。其中推進(jìn)較快的包括北京豐臺(tái)舊廠更新項(xiàng)目，正與央企商談合作，以及青島、合肥、成都項(xiàng)目處于洽談出售階段。
相比于上述潛在出售項(xiàng)目，花樣年9月底先剝離的是彩生活旗下萬(wàn)象美及開(kāi)元國(guó)際物業(yè)相關(guān)股權(quán)，交易代價(jià)33億元；觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道，10月13日，花樣年退出了與奧園合資的城市更新公司，這距離兩家公司簽訂城市更新戰(zhàn)略合作協(xié)議僅一年多。
同時(shí)，據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，花樣年集團(tuán)旗下主要對(duì)外投資公司過(guò)去三個(gè)月內(nèi)先后以抵押或出售方式，退出了深圳、成都、杭州、北京等地的項(xiàng)目子公司或投資合伙企業(yè)。
以嘉興方宴投資合伙企業(yè)（有限合伙）為例，10月10日該公司實(shí)控人從香港花樣年投資變更為姜熙超；11月13日，包括深圳花樣年、南京花樣年、成都花樣年商管、成都花樣年等14家公司集體退出，轉(zhuǎn)由上海東源添粵投資中心（有限合伙）持股99.99%。
11月29日，媒體亦報(bào)道，花樣年已于近期退出北京密云區(qū)的國(guó)祥府、國(guó)祥云著兩個(gè)項(xiàng)目，后兩者分別于2020年、2021年由該公司聯(lián)合其他房企競(jìng)價(jià)而得。
上述將公司或關(guān)聯(lián)公司持有資產(chǎn)出售的方式，能一定程度上增厚所有者權(quán)益，降低資產(chǎn)負(fù)債率。一位香港投行人士還向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，花樣年近期或有資產(chǎn)出售動(dòng)作，但該人士并未提及具體資產(chǎn)情況。
除此以外，花樣年還計(jì)劃通過(guò)加大銷(xiāo)售優(yōu)惠力度、加快銷(xiāo)售回款速度等實(shí)現(xiàn)資金回流。但從結(jié)果看，10月單月該公司錄得銷(xiāo)售額21.08億元，同比下降61.83%%；前十個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售額429.77億元，同比增12.46%。
對(duì)于花樣年而言，所感知到的最重要責(zé)任或許并不是減輕償付壓力。按照該公司實(shí)控人曾寶寶10月初的說(shuō)法，公司管理層正積極與政府部門(mén)、境內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴誠(chéng)懇磋商，力爭(zhēng)控制和消弭風(fēng)險(xiǎn)，早日走出流動(dòng)性困境。
她當(dāng)時(shí)還表示，實(shí)現(xiàn)保項(xiàng)目高品質(zhì)交付、保公司正常運(yùn)營(yíng)，此為花樣年的底線。
在10月底西南區(qū)域公司被傳“全員勸退”時(shí)，花樣年迅速否認(rèn)之余，強(qiáng)調(diào)的也是“保交付、保民生、保員工”三大鐵律不變。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 展期、清盤(pán)與停牌 花樣年債務(wù)重組路上不易
