作者：編輯部、CRIC租售

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID:dzypls)

2020年的最后一天，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。

要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（不含境外分行）的房地產(chǎn)貸款占比以及個(gè)人住房貸款占比要滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按類型分檔，其房地產(chǎn)貸款占比上限各檔不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；個(gè)人住房貸款占比上限各檔不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

注：1. 農(nóng)合機(jī)構(gòu)包括: 農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社。

2. 不包括第二檔中的城市商業(yè)銀行。

在此之后，銀行放貸放緩，部分城市停貸。這一針對(duì)房地產(chǎn)貸款占比以及個(gè)人住房貸款占比“兩條紅線”的政策與融資“三條紅線”以及土地端“集中供地”，三大政策重塑了整個(gè)行業(yè)格局，也改變了2021年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯。

2022年2月8日，央行發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》。將保租房剔除出房貸“兩條紅線”，一方面是房貸集中度政策出現(xiàn)了松動(dòng)，另一方面也說明了國(guó)家對(duì)于扶持保障性租賃住房的態(tài)度，既要讓行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展，又要全面扶持，從而形成了管理加扶持的組合拳。

具體來看，《通知》核心為以下三點(diǎn)：

• 第一、保障性租賃住房相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

• 第二、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度

• 第三、企業(yè)自持的存量項(xiàng)目或可覆蓋

從政策原文來看，《通知》第一條明確指出，需提供保租房項(xiàng)目認(rèn)定書的項(xiàng)目貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。該通知直接關(guān)聯(lián)國(guó)務(wù)院2021年22號(hào)文關(guān)于納管項(xiàng)目認(rèn)定的工作要求，為保租房納管項(xiàng)目提供直接貸款支持。

2021年07月02日發(fā)布的國(guó)務(wù)院2021年22號(hào)文《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》基礎(chǔ)制度部分顯示：

保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定。

保障性租賃住房由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房。

由此看來，對(duì)持有“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋建設(shè)、新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施”的企業(yè)，在滿足由城市人民政府按照保基本的原則合理確定準(zhǔn)入和退出具體條件下可申請(qǐng)保障性租賃住房。

從整個(gè)保障性租賃住房來看，2021年保障性租賃住房為年度熱詞，從黨中央國(guó)務(wù)院到各地方政府都將保障性租賃住房作為“十四五”時(shí)期的工作重點(diǎn)，從中央到地方多項(xiàng)政策相繼發(fā)布，保障性租賃住房建設(shè)加速進(jìn)行中。住建部表示2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套(間)，相比2021年任務(wù)量高出1.5倍，占十四五總目標(biāo)的37%。

表：部分城市“十四五”時(shí)期新增保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)（萬套/間）

我國(guó)支持多種方式籌建保障性租賃住房，包括新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼、將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式。各地方政府根據(jù)本地保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況進(jìn)行安排。

從目前各城市公布的十四五保障性租賃住房供應(yīng)目標(biāo)拆解來看，一二線熱點(diǎn)城市新建占比較高。如上海“十四五”期間計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套（間），其中新建14萬套（30%）、產(chǎn)業(yè)園配套7-8萬套（17%）、納管11萬套（23%）、空置存量籌集14萬套（30%）。新建占比30%。濟(jì)南“十四五”期間計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房20.5萬套（間），新建占比69%，改建占比31%。

非熱點(diǎn)二三線城市則主要通過“存量為主，新建為輔”的籌建原則。例如南昌市“十四五”保障性租賃住房計(jì)劃中來自存量房的比重達(dá)到75%；西安“十四五”保障性租賃住房計(jì)劃中來自存量房的比重達(dá)到40%；鄭州支持將部分富余安置房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。

從重點(diǎn)22城集中拍地情況來看，租賃住房用地占集中供地比例一般不低于住宅用地的10%。據(jù)克而瑞租售統(tǒng)計(jì)，2021年22城集中供地中純租賃用地成交481萬方，競(jìng)自持用地214萬方，配建租賃住房用地361萬方，競(jìng)配建租賃用地67萬方。

圖：2021年三批次集中供地供應(yīng)情況

數(shù)據(jù)來源：克而瑞租售

然而，目前來看，保租房現(xiàn)有的主要群體以地方平臺(tái)公司為主，由于業(yè)務(wù)類別的特殊性，既有較高的準(zhǔn)入門檻，又對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)以及資金帶來一定的壓力。

2020年“三道紅線”出臺(tái)以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受影響頗大，房地產(chǎn)貸款大幅收縮，本次《通知》的發(fā)布，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入保租房領(lǐng)域提供了金融支持，可以預(yù)見，未來從傳統(tǒng)商品房開發(fā)轉(zhuǎn)型介入保租房的開發(fā)企業(yè)量會(huì)增加。

保障性租賃住房已然上升至國(guó)家戰(zhàn)略，成為“十四五”時(shí)期住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，各地從政策到目標(biāo)再到供給端，都在積極發(fā)力。2021年40個(gè)重點(diǎn)城市完成了94.2萬套，預(yù)計(jì)可幫助200多萬新市民、青年人等緩解住房困難。2022年保障性租賃建設(shè)明顯加快，本次《通知》的發(fā)布便是在金融層面上給出了極大的支持，在不斷完善的配套政策和地方政府的積極相應(yīng)下未來可能進(jìn)一步推進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目納管的進(jìn)度，為十四五期間保租房任務(wù)完成保駕護(hù)航。

與此同時(shí)，受到房地產(chǎn)貸款集中度的影響，銀行對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)規(guī)模也在2021年承壓。盡管部分銀行在2021年已經(jīng)啟動(dòng)租賃住房業(yè)務(wù)，但由于從業(yè)企業(yè)和行業(yè)規(guī)模尚不具備以及相關(guān)政策還未明朗，并未形成實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)。本次《通知》的發(fā)布，在銀行在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)下滑的情況下，做了及時(shí)的方向性指導(dǎo)和政策引領(lǐng)，未來必將有一定程度的發(fā)展，房企可在此類產(chǎn)品方面積極發(fā)力，把握此類信貸機(jī)會(huì)。

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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)貸款集中度管理新政，全面利好保租房項(xiàng)目