作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

 機會總是留給有準備的人。

手握千億短期可動用現金，新世界發展將繼續加強中國內地市場的收并購活動。

日益分化的內房市場讓蟄伏者占優，這對過去幾年表現激進，如今卻陷入經營困難的出險房企來說大概不太公平，但事實就是如此。

業界也曾喜歡談論新世界發展內地業務發展緩慢，只是情況已發生變化，天平似乎越來越傾斜到這家港資開發商身上。

去年下半年以來，該公司已完成對三個大灣區舊改項目的收購。

據資本市場消息，3月15日，新世界發展召開了2022財年中期業績后非交易路演，著重講述了在新發展環境下內地業務的戰略構思。

會議由新世界集團高管，包括執行董事兼新世界中國行政總裁黃少媚、K11高級副總裁兼南區負責人鄒郁，以及首席財務總監劉富強等主持。

新世界發展是最早參與內地投資的港資企業之一。

在第一代領導人鄭裕彤帶領下，新世界集團于上世紀80年代率先來到廣州，開發建設了中國首間中外合資酒店——中國大酒店。

當時，新世界發展內地業務主要分為兩個獨立板塊：新世界中國是內地業務發展的主體，于1997年在港交所主板上市，內地商業、百貨部分則交由新世界百貨主理。

出于對內地經濟前景的看好，新世界中國前20余年發展布局策略傾向于全覆蓋，基建、住宅、寫字樓、商場、舊城改造以及度假村等范疇均有涉及，表現十分活躍。

且投資地域十分廣闊，對一二三線城市基本上一視同仁，以較低的價格勾下大量土儲。在華北及東北的北京、沈陽、大連、天津，華中的武漢、長沙，西部的成都、貴陽，華南的廣州、海口等地，均能看到新世界中國的身影。

但2000年后，新世界中國拓展速度肉眼可見地放緩，招拍掛、收并購動作寥寥。早年囤積的土儲支撐著該公司的業績，直至10年代初期。

資料顯示，截至2013年新世界中國擁有約2650萬平方米土地儲備，過去積累的項目不在少數。雖然彼時二三線城市火爆的行情能暫時緩解部分焦慮，但長期缺乏新增土儲的問題最終還是會擺到眼前。

2012年，第二代領導人鄭家純接任主席，新世界向外公布了進取的目標：“希望新世界能成為香港地產商的‘四大’，甚至第一。”并為此制定了相應改革措施。

內地業務成為被調整對象之一，鄭家純的思路是，新世界中國住宅、商業兩手抓同步加快投入。據悉，這一年新世界中國的對外融資規模超過百億港元。

其中，住宅部分調整買地策略，傾向于在二三線城市購入規模較小不需要長期發展的土地，以縮短發展周期，加快周轉速度。商業方面瞄準經濟發展水平較高的一二線城市開發商業綜合體項目，如沈陽、廣州、武漢、海口及成都等，主要用作長遠收租，增加經常性收入。

2014年，鄭氏家族發起對新世界中國的私有化，尋求更靈活的融資手段，擴大對內地投資。

翌年，內地房地產市場走弱。新世界中國持續剝離非核心資產，分別向兄弟平臺周大福出售酒店管理業務套現19.63億港元，向恒大集團出售武漢、海口、惠州、貴陽和成都多個物業，交易金額超200億元。

“出售標志著集團減低二線及三線城市及毛利率較低項目投資，把資源集中在一線及1.5線城市及中型物業項目，達到優化物業發展及投資組合策略。”新世界當時解釋。

2016年，新世界中國私有化成功，第三代掌舵人鄭志剛逐漸走向臺前。

出清了大量二三線城市項目后，新世界中國投資重心開始往粵港澳大灣區轉移。在“激進一點”口號引領下，新世界在廣州、深圳、佛山等灣區內核心城市增購土地，并加強對城市更新、產城融合的研究。

截至2021年12月31日，新世界發展于中國內地持有約551.6萬平方米土地儲備，其中54%位于大灣區。而持有的10個舊改項目，全部位于廣州和深圳。

研究新世界中國內地的歷史沿革，能更好地幫助我們理解，為何對新世界來說，目前劇變的房地產市場帶來了挑戰，但更多是機會。

事實上，近年來新世界中國業務發展的其中一個矛盾點，是擴張決心與價格越來越失衡的土地市場之間并不匹配。

向來注重利潤率和財務健康的港資開發商，面臨土地市場激烈的競爭和高企的價格，往往難以像部分內房那般不計成本。

直至疫情和房地產行業大調整時代到來，讓新世界看到業務加速的可能性。

“疫情期間現金為王……”、“逆市中現金永遠為王……”據觀點新媒體了解鄭志剛在疫情爆發后的幾場業績會內，曾多次提到公司擁有十分充足的現金，能在合適時間入市增強核心業務。

而來自參與最新這場路演的投資者透露，鄭志剛在2021年6月份已在公司內部公布“quic kwin”（快贏）戰略，并很快督促手下團隊開展相關工作。

觀點新媒體獲悉，新世界中國去年下半年在收并購方面主要在舊改方面取得突破，并將3個項目收入囊中。

它們分別為位于深圳市光明區新湖街道的深圳光明光僑食品廠改造項目，項目占地約5萬平米，預計改造后可提供超16萬平米可售住宅；深圳市龍崗區188工業區城市更新項目，項目總規劃面積65萬平方米；以及位于廣州市海珠區的廣東省應急醫院、廣東省第二人民醫院宿舍區項目。

“去年這種情況下，市場上有很多發展商、同行愿意把他們項目（的股權）拿出來銷售。”黃少媚會上對投資者們如是介紹，第一個并購案188工業區城市更新項目在去年8-9月份就成功落定。

“它是一個發展商做了10年的工改項目，已經全部拿了總規。”有投資者這樣轉述，新世界是以非常便宜的價格收購了65%股權，入駐后立刻完成了剩余拆遷處理工作，項目目前已經動工。

參加會議的投資者告訴觀點新媒體，除該項目外，光僑食品廠改造項目最快也將在今年10月動工。而廣東省應急醫院、廣東省第二人民醫院宿舍區項目，目前也已經全部搬遷完畢，今年內要動工開建。據悉，這批項目的毛利率預計高于50%。

而早前，2月末的業績會上，鄭志剛曾宣布將預留約200億港元用于推進收并購。

首席財務總監劉富強于路演中就補充稱，新世界在收并購上并不局限香港或者內地，約200億港元的預算中，內地方面占90億元人民幣，香港會用大概80億港元。

但黃少媚強調，新世界中國在收并購上并非來者不拒。未來意愿收購的項目，必須具備能夠快速開發、快速銷售的條件。另外，項目地段、內部復雜程度都是考量的標準。

“我們要做充足的盡職調查，也會非常注重法律的穩健”，投資者如此引用會中高管表態。

強調“快速開發、快速銷售”的背后，是新世界對公司資金安全的考量。通過加強出售非核心資產、加強樓盤的推售回款，新世界近兩年來一直維持著大量的現金儲備。

資料顯示，在2019/2020財年，新世界發展通過出售資產，合共收回了106億港元現金。2020/2021財年則出售了約180億港元非核心資產，本年度還將計劃出售80-100億港元。

因此到2020/2021財年末，新世界發展擁有現金儲備大概1000億港元。黃少媚稱，公司短期內可動用資金大約有500多億港元，仍然十分充裕。這也是“快贏”戰略得以成功的基礎，也是新世界面對下行行情的底氣所在。

“過去我們一直堅持的是財務穩健。”路演中有高管如此表示，目前中國經濟發展的總體基調仍是穩中求進、行穩致遠。新世界中國有比較激進的一面，但也不會遠離大基調。

接下來的一年，新世界將堅持三個主要方向：第一，嚴格控制財務狀況，維持財務穩健；第二，深耕大灣區；第三，堅持穩中求勝、開源節流的策略。

通過投資物業加強經常性收入，是新世界發展加強財務穩定性的重要手段。

遵循相同的“商業與住宅并重”發展策略，商業地產出身的鄭志剛將自創品牌K11融入新世界，以此加強了后者的商業產品線。目前，K11已從一個創業項目逐漸成長為新世界逆市增長的關鍵板塊。

資料顯示，在2021/2022財年上半年，新世界發展在中國內地的物業投資收入達到10.21億港元，同比上升16.7%；香港分部收入14.97億港元，同比增長4%。在疫情的影響下，新世界發展整體租金收益率仍上升了9%。

截至目前，新世界在香港及中國內地合共營運17個K11項目。按照規劃，K11將在未來4年增加21個新項目，即總運營項目將達到38個，運營面積達到280萬平方米。

據此，香港及中國內地K11項目租金收入由2021財年到2026財年，將達到30%以上的復合年均增長率。

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原標題： 年報觀察 | 新世界內地要快贏