丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
在采訪雅居樂控股公司副總裁、地產(chǎn)集團董事長劉同朋的90分鐘里，他數(shù)次提到穩(wěn)健這個關鍵詞。無疑，他深諳雅居樂創(chuàng)始人陳卓林的經(jīng)營之道。穩(wěn)健背后，是雅居樂的多面平衡、協(xié)同與聚焦。
劉同朋的微信簽名很有意思——發(fā)燒老劉。所以關于他個人愛好的問題，就沒再問出口。很明顯，這是一個攝影愛好者。他辦公室掛著一副幾年前在西藏阿里拍的風景。顯然，作為一家“樂活”方式供應商的管理層，工作與生活的平衡，他也是拿捏有道。
站在28周年的歷史節(jié)點上，粵派房企代表雅居樂正為實現(xiàn)百年老店的戰(zhàn)略目標，奠定下堅實的基礎。
主業(yè)與多元化平衡
經(jīng)過多年的發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了新的發(fā)展階段，市場和政策相互作用，導致行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了新的變數(shù)和趨勢。作為地產(chǎn)企業(yè)，必須適應這種變數(shù)和趨勢，并找到最適合自己的發(fā)展路徑。
2016年，“雅居樂地產(chǎn)控股有限公司”更名為“雅居樂集團控股有限公司”，多元產(chǎn)業(yè)全面啟動。至今年上半年，雅居樂進行戰(zhàn)略升級，全面推出“聚焦主業(yè)、多元協(xié)同、規(guī)模與利潤并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點構建以大地產(chǎn)為核心的“135”同心多元戰(zhàn)略格局和運營體系。其中，1代表雅居樂的大地產(chǎn)主業(yè)平臺，3分別代表產(chǎn)城、城更和輕資產(chǎn)的代建，5則是雅生活、環(huán)保、雅城、資本和商業(yè)。
以大地產(chǎn)為核心，聚焦地產(chǎn)主業(yè)，實現(xiàn)關聯(lián)業(yè)務協(xié)同發(fā)展；其目的在于發(fā)揮大地產(chǎn)平臺優(yōu)勢，整合資源，實現(xiàn)投融資渠道的多元化、產(chǎn)業(yè)布局的生態(tài)化和經(jīng)營模式的市場化，最終提高企業(yè)的綜合可持續(xù)發(fā)展能力。
目前雅居樂已形成地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、雅城、房管、資本、商業(yè)、城市更新等幾大產(chǎn)業(yè)集團協(xié)同發(fā)展的格局。多元業(yè)務優(yōu)勢在今年上半年的疫情期間明顯地體現(xiàn)出來，通過地產(chǎn)板塊與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)同，雅居樂的產(chǎn)品服務和財務表現(xiàn)都獲得較高的認可。
劉同朋表示：根據(jù)市場發(fā)展，未來雅居樂將在發(fā)展戰(zhàn)略、資本、資源、運營、產(chǎn)品、品牌、營銷戰(zhàn)略等多個方面進行戰(zhàn)略升級。“現(xiàn)在頭部房企都在做強主業(yè)的同時進行多元化嘗試，多元化是把雙刃劍，做得好對未來抗風險的能力有巨大的幫助，做不好就分掉了主業(yè)的盈利能力。所以在多元化的道路上需要考慮業(yè)態(tài)的生存和增長能力，多元化產(chǎn)業(yè)基本成型，可以實現(xiàn)快速自我成長，可以反向支持地產(chǎn)主業(yè)，當然前提是主業(yè)還需要做大做強。雅居樂多元化不代表未來會無限制地把地產(chǎn)比例降低。未來的五到十年，地產(chǎn)對我們而言還是主業(yè)，我們在行業(yè)里已經(jīng)28年了，還是堅定看好地產(chǎn)行業(yè)。”
布局全國深耕重點
在“同心多元”布局下，雅居樂將聚焦城市深耕，優(yōu)化城市布局，做大做強區(qū)域市場，尤其是強化在長三角地區(qū)和粵港澳大灣區(qū)的投入；將強化在“文旅+城市住宅”的基礎上，構建大地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。歸納起來就是：將傳統(tǒng)地產(chǎn)做精，將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做實，將代建業(yè)務做輕，將城更業(yè)務做深，推動企業(yè)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。
今年上半年，雅居樂在實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)健增長的同時，各項財務指標也持續(xù)向好。截至2020年6月末，雅居樂凈負債率為73.3%，較2019年末下降9.5個百分點，處于行業(yè)內(nèi)較低水平。同時，集團現(xiàn)金及銀行存款總額為464.07億元，現(xiàn)金短債比接近1.2倍，領先行業(yè)平均水平。
公司的穩(wěn)健發(fā)展，得益于一貫審慎的拿地策略和不斷推進的多元化戰(zhàn)略。
土儲方面，雅居樂堅持多方式拿地、拿好地、不拿錯地的原則，并聚焦五大城市群及其輻射范圍的優(yōu)質(zhì)區(qū)域，積極獲取抗風險能力強的優(yōu)質(zhì)地塊。為進一步鞏固業(yè)務布局、拓寬購地渠道，雅居樂還通過招標、拍賣、掛牌、收購等多元方式納儲。
目前雅居樂已進駐全國接近一百個城市，超過兩百五十個項目，全國性的布局基本已經(jīng)完成。我們堅定看好大灣區(qū)和長三角的同時，聚焦成都、重慶、西安、太原、鄭州、武漢、北京等一、二線城市，也會重點關注強三線。
重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)結(jié)合
雅居樂現(xiàn)有的“135”戰(zhàn)略業(yè)務板塊，做到了輕重結(jié)合。
劉同朋告訴筆者，“其實目前大部分的房企都在布局輕資產(chǎn)板塊，大家比較熟悉的有物業(yè)板塊、代建板塊等。比如我們的代建，儲備貨值已經(jīng)超過1000億。此外，行業(yè)內(nèi)的商業(yè)代建發(fā)展速度特別快，這點上，我們也將會做一些政府公建，提升多元性，爭取可以排到行業(yè)前列。”
“我們還有環(huán)保這個板塊，它是個特殊性比較強的板塊，但未來成長性會比很多行業(yè)高。大家可能不清楚環(huán)保和地產(chǎn)的聯(lián)動性，我舉個例子，比如有被污染的土地，雅居樂可以前期做土壤處理，后期做修復、改造。除此之外，雅居樂環(huán)保還做危廢、固廢、水務、環(huán)境修復。以后環(huán)保板塊的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園項目會在環(huán)保的基礎上進行多維度的開發(fā)，甚至提供一些居民生活服務，建設居民區(qū)、商業(yè)區(qū)的配套，因此與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)合作空間廣闊。”
所以未來三年，雅居樂預計未來每年增長20%收入，當中多元化增速會較地產(chǎn)快。此外，還看重的是跟地產(chǎn)的聯(lián)動效應，以及跟業(yè)務關聯(lián)的比例。據(jù)介紹，像雅生活目前合約面積超過6億平方米，其中70%是第三方業(yè)務。還有雅城，主營業(yè)務是智慧裝飾家居和綠色生態(tài)景觀，母公司提供前期業(yè)務支持，后期發(fā)展靠自身的可持續(xù)性。
今年六月，雅居樂成立了城市更新，截至2020年6月30日，已簽訂13個正式投資協(xié)議，已鎖定土地儲備建面逾700萬平方米，鎖定貨值近人民幣2,400億元，項目主要聚集大灣區(qū)，并深入華北中原地區(qū)(包括鄭州、西安、太原、石家莊)，全國覆蓋5個省/直轄市。
這幾年多元化發(fā)展下來，雅居樂旗下不管是重資產(chǎn)的主業(yè)還是輕資產(chǎn)的其他產(chǎn)業(yè)，基本都在各自賽道快速成長。
劉同朋認為，重資產(chǎn)是解決吃飯生存問題，輕資產(chǎn)業(yè)務代表的是發(fā)展方向。“我認為重資產(chǎn)較難保持持久的發(fā)展力，未來長遠看雅生活、房管、雅城等這些輕資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，它們的市場空間非常大。重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)結(jié)合，是根基+翅膀。重資產(chǎn)是基礎，輕資產(chǎn)可以走得更遠。”
品質(zhì)與規(guī)模并舉
入職雅居樂之前，劉同朋在金融行業(yè)工作。房地產(chǎn)和金融其實是高度關聯(lián)的兩個行業(yè)。他表示：“雖然房地產(chǎn)行業(yè)是個長期行業(yè)，但未來對房價不能有過高預期，要堅持房住不炒發(fā)展原則。現(xiàn)在土地紅利、金融紅利已經(jīng)過，地產(chǎn)盈利已經(jīng)進入了微利時代，未來要靠管理紅利、產(chǎn)品紅利。”
對于任何企業(yè)來說，單純追求規(guī)模都不是可取的選項。成立多年以來，雅居樂一直追求以高質(zhì)量發(fā)展為基礎的規(guī)模化，高質(zhì)量發(fā)展是核心和基礎。同時，雅居樂也追求經(jīng)營的安全性。地產(chǎn)行業(yè)過去幾年，復合增長率在20%左右。劉同朋認為，過快增長不可持續(xù)，行業(yè)總量增速會恢復到正常。
在他看來，雅居樂是一家有前瞻性的公司，通過多年的布局，發(fā)展成如今以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務協(xié)同發(fā)展的企業(yè)格局。“不管哪個板塊，我們最終輸出的都是優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務，所以對于雅居樂而言，好產(chǎn)品和好服務，是我們面向未來的核心競爭力。”
目前，在進入成熟期的房地產(chǎn)行業(yè)，價值重新回歸到居住的本質(zhì)，回歸到產(chǎn)品上來。不久前，雅居樂“5N”全維度產(chǎn)品體系的正式發(fā)布，這是雅居樂地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略“強化”和“升級”的關鍵舉措之一。產(chǎn)品力一直是雅居樂發(fā)展過程中的核心競爭力和驅(qū)動力，就像雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林經(jīng)常說的：雅居樂的使命就是做好房子。
劉同朋表示：“我一直在思考，未來十年，新的房地產(chǎn)會是什么樣的業(yè)態(tài)，十年后的年輕人會買什么樣的房子？我們雅居樂想做一些這樣的前瞻性布局、投資策略調(diào)整，未來產(chǎn)品線的構建、打造。”
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