丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期，多部委密集表態(tài)釋放維穩(wěn)信號，部分城市因城施策分類放松調(diào)控，但政策端利好仍需要時間傳導，短期內(nèi)市場整體的供求和成交仍未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象，市場底或?qū)⒃诙径鹊絹恚瑢脮r成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。
01 百強房企業(yè)績同比腰斬
房地產(chǎn)行業(yè)開局“慘淡”。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，一季度，百強房企操盤金額為14381.9億元，同比大降47%，全口徑銷售金額為16279.2億元，同比降幅也達到了47.1%，業(yè)績表現(xiàn)不及2020年的同期水平。
其中，一季度有超過8成百強房企累計業(yè)績同比下降，近4成房企的降幅超過50%。
規(guī)模房企銷售表現(xiàn)并不盡如人意，主要原因在于，房地產(chǎn)行業(yè)大背景近乎蕭條，市場低迷的情況下，行業(yè)信心不足，需求端持續(xù)觀望，進而導致企業(yè)自身推盤及營銷積極性不高。
3月單月業(yè)績表現(xiàn)也印證了房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的下行壓力。百強房企單月銷售操盤金額僅5115.4億元，環(huán)比雖增長27.4%，但增幅明顯低于往年同期。百強房企銷售業(yè)績同比降幅達到52.7%，較1、2兩月進一步擴大，其中較2月降幅擴大5.5個百分點；相比1月業(yè)績規(guī)模降低2.6%。
對于房企而言，需要精準把握窗口期，二三季度加緊推盤供貨，積極營銷以盡可能提高去化率水平。
圖：2022年1-3月百強房企單月業(yè)績表現(xiàn)及同比變動（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
圖：2022年1-3月百強房企累計業(yè)績表現(xiàn)及同比變動（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
02 融資規(guī)模同比大幅下降52.5%
除了銷售端面臨較大下行壓力外，多數(shù)企業(yè)流動性壓力也將持續(xù)。
據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，2022年一季度行業(yè)100家典型房企的融資規(guī)模同比大幅下降52.5%，特別是2-3月境外融資近乎“停滯”。2022年至今，有約75%的房企融資規(guī)模同比減少，其中有近4成企業(yè)同比降幅超過50%。
實際上，在目前行業(yè)風險未出清、仍有企業(yè)債務(wù)違約及暴雷的情況下，一季度金融機構(gòu)放款較為謹慎，短期內(nèi)規(guī)模房企整體的融資規(guī)模仍將保持在低位，企業(yè)應(yīng)繼續(xù)保持謹慎、防范信用及流動性風險。
在加緊去化回款緩解流動性壓力的同時，也需積極把握融資機會，在并購融資、保障性租賃住房REITs等多方面進行嘗試。
圖：2021年至2022年3月房企發(fā)債總量及境外債占比（億元）
注：發(fā)債僅指境內(nèi)外發(fā)行的各類債券、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)等，不包含各類貸款等
數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告
03 全年銷售目標或?qū)⒄{(diào)降
在銷售和融資雙重壓力下，預(yù)計2022年企業(yè)銷售目標將更為謹慎。
去年以來，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場持續(xù)降溫延續(xù)至今，大部分企業(yè)在業(yè)績實現(xiàn)和銷售去化層面由較大的壓力。回望去年，規(guī)模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，有逾8成房企未完成全年業(yè)績目標，平均目標完成率不到90%。
從部分企業(yè)已經(jīng)披露的年度業(yè)績目標來看，預(yù)計2022年會有多數(shù)企業(yè)保持去年的規(guī)模預(yù)期，也會有不少房企根據(jù)自身的貨值和去化率水平，適度調(diào)降全年的銷售目標。
表：截至目前部分規(guī)模房企2022年全年業(yè)績目標（億元）
注：綠城中國數(shù)據(jù)口徑包含代建
數(shù)據(jù)來源：CRIC
04 3月成交跌幅擴大至47%
房地產(chǎn)市場整體依舊低迷。
3月，CRIC重點監(jiān)測的30個城市商品住宅成交面積環(huán)比增長48%，同比跌幅擴至47%。
一線城市市場陷入沉寂，成交環(huán)比增長7%，同比跌幅擴至49%。各城市成交持續(xù)低位運行，同比跌幅都在50%附近。受疫情防控影響，上海、深圳房地產(chǎn)市場處于“半停擺”狀態(tài)。而北京、廣州成交也不及預(yù)期，3月上旬和中旬新開盤項目平均去化率低至3成，3月下旬，隨著政策利好傳導，北京、廣州市場有所回溫，但整體市場熱度不及從前。
26個二三線城市商品住宅成交面積環(huán)比增長56%，同比跌幅擴至46%，疲態(tài)盡顯。受去年同期高基數(shù)影響，疊加國內(nèi)疫情出現(xiàn)反彈，6成以上二、三線城市成交同比腰斬，長春、常州等同比跌幅超70%。
部分疫情控制較好的城市市場筑底企穩(wěn)，比如西安成交放量，同比增長32%，新開盤項目平均去化率達到50%，高新、港務(wù)區(qū)等熱點板塊時有項目“日光”。
壓力城市在救市政策落地后市場確有回溫，但持續(xù)時間較短，側(cè)面映證城市強弱轉(zhuǎn)化很大程度上取決于市場供求關(guān)系。典型如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠大于求，下半月成交再度下滑，新開盤項目平均去化率低至20%。
值得注意的是，隨著多部委定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)，房地產(chǎn)金融政策或?qū)⑦m度控制去杠桿節(jié)奏和力度，再加上部分二線城市“四限”調(diào)控出現(xiàn)松動跡象，預(yù)計更多壓力城市或?qū)⒏M效仿局部放松，以刺激需求端釋放。
在利好政策作用下，房地產(chǎn)市場已有回暖的勢頭，從周度成交數(shù)據(jù)來看，第13周，重點城市成交明顯回升，已基本恢復(fù)至月初的單周成交規(guī)模，深圳、青島等成交放量增長。
基于政策端已釋放維穩(wěn)信號，利于行業(yè)信心的恢復(fù)，但政策將適度松綁并不代表全面刺激，核心一、二線城市調(diào)控政策仍將從緊執(zhí)行，弱二線和三四線城市或?qū)⒎诸惙潘桑瑝毫Τ鞘杏型ㄟ^棚改、財稅托市等刺激居民購房消費。
一季度，房地產(chǎn)市場仍然在筑底過程中，市場底或?qū)⒊霈F(xiàn)在二季度，屆時成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)。
但城市經(jīng)濟基本面、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、潛在購房需求及居民購買力等不同，各城市市場或?qū)⒓觿》只?br/>
一、二線城市市場大概將在4、5月回穩(wěn)。其中，一線城市市場需求及購買力最為堅挺，房地產(chǎn)市場或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)；二線城市市場需求相對充裕，但居民購買力有所透支，房地產(chǎn)市場或?qū)⑤唲悠蠓€(wěn)。而三、四線城市市場回穩(wěn)需要較長時間周期。其中，強三線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒃谙掳肽昴酥聊甑撞拍芊€(wěn)住，弱三、四線城市房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)盤整。
附：2022年3月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
