杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
來源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）
近期各地強(qiáng)化調(diào)控的政策目不暇接，同時(shí)部委層面的動(dòng)作也不少。
此前大熱的杭州也升級(jí)了調(diào)控，8月5日一早，杠桿地產(chǎn)就看到大家都在談，杭州《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》。
最受關(guān)注的內(nèi)容就是：
落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。
非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿48個(gè)月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。
總結(jié)起來我有兩點(diǎn)、分兩個(gè)層面說吧：
第一，具體到杭州，樓市暫時(shí)不要想著炒，心理健康一點(diǎn)。
第二，全國大趨勢(shì)上說，房地產(chǎn)這個(gè)夜壺，2021年不會(huì)用了，大環(huán)境進(jìn)一步?jīng)Q定不要心存僥幸。
但是，混混日子怎么都還是可以的。
下面，杠桿地產(chǎn)詳細(xì)談一談吧。
1、杭州的走勢(shì)本身和長(zhǎng)三角主要城市，和全國是一致的。總體來說，如下圖，中指院的統(tǒng)計(jì)，上半年長(zhǎng)三角城市，包括杭州，整體延續(xù)去年下半年趨勢(shì)，新房市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升。
不過，市場(chǎng)活躍度，由核心一二線城市向區(qū)域內(nèi)三四線城市傳導(dǎo)。
2020.10-2021.7長(zhǎng)三角代表城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲跌情況 圖表來源|CREIS中指數(shù)據(jù)（特此感謝）
然后我們看漲幅，這幾個(gè)月全國大風(fēng)向變了，杭州也不例外。
一方面是調(diào)控本身加強(qiáng)，另一方面購房者、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)都更加理性。
所以，有沒有這個(gè)調(diào)控加碼，杭州的趨勢(shì)都不會(huì)變。
2、加碼讓杭州投資性需求，顯著減少，搖號(hào)總體減少。人才政策、落戶買房，這是前3、4年各大城市慣用的招，投資者也非常懂，大家協(xié)作、配合。
很多地方甚至經(jīng)常出現(xiàn)搶房、排隊(duì)搖號(hào)的情況。
其實(shí)市場(chǎng)預(yù)期如果是漲，大家就會(huì)“搶”，相反杠桿地產(chǎn)要說，如果預(yù)期真的穩(wěn)，比如近期這個(gè)情況，那就必然不激動(dòng)了。
開發(fā)商激動(dòng)不起來，購房者也狂放不了。
圖表來源|中指院（特此感謝）
而調(diào)控的加碼，讓杭州投資性需求、搖號(hào)總體減少。
你說還要不要投資呢？杠桿地產(chǎn)是這么覺得的，較大的城市，比如長(zhǎng)三角的核心城市之一，又是省會(huì)，又有發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)期趨勢(shì)總體不會(huì)差的。
人類超發(fā)貨幣、印錢，不會(huì)變。只是說，我們對(duì)炒房、暴利現(xiàn)在是挺反對(duì)的。
如果自有資金、杠杠低，就是圖個(gè)安心、保值，要求不高，我覺得還是挺好的。
3、要習(xí)慣投資回報(bào)率不高。這是總趨勢(shì)，各個(gè)環(huán)節(jié)都在發(fā)力。比如深圳搞的二手房參考價(jià)制度，成為不少地方調(diào)控的“范本”，多個(gè)城市已經(jīng)借鑒參考。
以前是炒樓示范區(qū)、引領(lǐng)區(qū)，最后居然做了一回調(diào)控示范區(qū)的樣子。杭州其實(shí)有點(diǎn)像深圳，在長(zhǎng)三角炒這個(gè)事上曾經(jīng)比較領(lǐng)先。
所以，杠杠地產(chǎn)特別認(rèn)為，要做好一些心理準(zhǔn)備。
當(dāng)然無論如何，未來是二手房“政府定價(jià)”時(shí)代，是否恐懼，核心是你的杠桿高低。
如果是職業(yè)投資，杠桿較高，今天這個(gè)背景下，肯定是壓力很大的。其中，資金鏈斷裂者恐怕也會(huì)有。
但這畢竟是少數(shù)，多數(shù)人，其實(shí)也就是家庭資產(chǎn)配置。
因此，對(duì)于一般的家庭投資來說，二手房“政府定價(jià)”時(shí)代，主要是壓窄了潛在的投資收益率。
圖表來源|國盛證券（特此感謝）
考慮到二套以上利率較高，且總體呈上升趨勢(shì)，投資回報(bào)率進(jìn)一步受影響。
4、二手房市場(chǎng)在這個(gè)炎夏，確實(shí)進(jìn)入了買賣相持階段。以最早搞二手房參考價(jià)的深圳為例，按照深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，3-6月，深圳二手房單月預(yù)錄網(wǎng)簽量分別為4869套、4396套、3781套、3216套。
首先是持續(xù)下滑，其次比2020年低太多。2020年，月均1萬套。
我們看新聞，好多中介都沒生意，關(guān)門了。
以前特別熱的杭州加碼調(diào)控，其實(shí)就是說明一點(diǎn)，沒有哪個(gè)城市例外，沒地方可以僥幸。
博弈到何時(shí)？要么參考價(jià)事實(shí)上作廢，要么等下一次參考價(jià)更新。樓市是夜壺，大家都懂，因此杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，如果經(jīng)濟(jì)需要，要促進(jìn)樓市消費(fèi)，參考價(jià)也可能事實(shí)上作廢。
或者等下一次參考價(jià)更新，比如明年。
沒有一個(gè)地方，是以搞垮房?jī)r(jià)為目的，只是為了完成上頭“房住不炒”的任務(wù)——大家都沒辦法。所以，如果你期待投資回報(bào)多一點(diǎn)，可以等等。
博弈到一定時(shí)候，二手房的事實(shí)成交價(jià)格，終究是會(huì)提高的。
5、銀行趁火打劫，其實(shí)人家也是沒辦法。誰都明白，房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，利潤(rùn)高、比較安全。但是沒辦法，上頭鐵了心“房住不炒”。
圖表來源|國盛證券（特此感謝）
不過我們看，銀行都不傻。利率總體漲。
只有通過漲，銀行才能彌補(bǔ)涉房貸款總量、比例控制帶來的利潤(rùn)壓力。
你可以說銀行趁火打劫，也可以說銀行其實(shí)有自己苦衷。不管誰倒霉了，購房者肯定最吃虧，成本最終都是你出。
6、不要覺得房地產(chǎn)要死要活、很不行，不行的是高杠桿開發(fā)商和高杠桿投資者。我們先回顧一下半年宏觀數(shù)據(jù)，銷售其實(shí)很好，商品房銷售面積88635萬平米，同比增長(zhǎng)27.7%；比2019年1-6月份增長(zhǎng)17.0%，兩年平均增長(zhǎng)8.1%。
細(xì)節(jié)就不說了，投資也狠牛。
上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72179億元，同比增長(zhǎng)15.0%；比2019年1-6月份增長(zhǎng)17.2%，兩年平均增長(zhǎng)8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長(zhǎng)17.0%。
盡管遭遇這么大打壓，業(yè)績(jī)也這么好。
其實(shí)是這樣的，新房賣得不差，二手房很多地方確實(shí)壓力大了。
杠桿高的房企好幾個(gè)要死不活了，但穩(wěn)健的企業(yè)，這一輪杠桿地產(chǎn)覺反倒市占率會(huì)提高。
毛利率當(dāng)然要下降。
同時(shí)二手房，杠桿高的玩家要考慮回報(bào)率，真的保值的朋友，其實(shí)也都還好，不急著出售啊，慌啥。
所以，混混日子、等待就好了。
7、2021下半年樓市政策延續(xù)，放心混日子可以的，主要可以期待的是貨幣政策。房地產(chǎn)嚴(yán)厲的總程度很難改觀，如下圖，房子不是用來“炒”的。這圖真的很棒。
圖表來源|不詳（特此感謝）
上文總結(jié)的，杠杠地產(chǎn)認(rèn)為，高杠桿房企日子不好過，正常的房企其實(shí)還是可以混日子的，只是利潤(rùn)低一點(diǎn)嘛。
但是，你放心，沒有誰目的是搞死房地產(chǎn)。該轉(zhuǎn)型的，自己要懂政策，還是那句話，混日子是有保障的。
對(duì)了，2021年降準(zhǔn)一次了，貨幣政策我們現(xiàn)在挺獨(dú)立的。根據(jù)需求，不排除還有，這是下半年最值得期待的。
錢就是水，第一多總是好事，第二水到處流動(dòng)，你堵住大部分ok，但不會(huì)全部。所以只要有，地產(chǎn)行業(yè)獲得的好處，怎么都比不降好啊。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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原標(biāo)題： 杭州徹底涼涼了？
