作者：內(nèi)幕君

來(lái)源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）

這幾天廣州黃埔雙沙的村民們有點(diǎn)懵圈。

4月27日開(kāi)始，有一份《雙沙治安緊急通知》在網(wǎng)上流傳，落款是他們村集體經(jīng)濟(jì)組織“雙沙股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社”。

說(shuō)是26日晚雙崗片區(qū)有“一眾兇徒攜帶武器進(jìn)村圖謀不軌”，還指出這些兇徒來(lái)自標(biāo)有“萬(wàn)科”的車輛。他們提醒村民，如果看到萬(wàn)科的車輛和人員要及時(shí)聯(lián)系治安人員驅(qū)趕。《通知》最后強(qiáng)調(diào)：

雙沙不歡迎萬(wàn)科。

狗蛋說(shuō)，這通知寫(xiě)的，讓人有一種“鬼子進(jìn)村了”的感覺(jué)。

4月28日，針對(duì)“帶武器進(jìn)村”的事，萬(wàn)科城市更新（廣東）有限公司發(fā)布一份《嚴(yán)正聲明》，表示：

此通知捏造事實(shí)；

給我司聲譽(yù)帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p害，已向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行舉報(bào)，并向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

村民一時(shí)間都不知道該信誰(shuí)。

在此5天前，也就是4月23日，萬(wàn)科剛獲得“雙沙舊村改造項(xiàng)目候選合作企業(yè)”資格。而在萬(wàn)科到來(lái)之前，雙沙舊改項(xiàng)目最有力的競(jìng)爭(zhēng)者是廣州本土房企：

合景泰富。

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雙沙村的舊改項(xiàng)目是一頭肥鴨子。

經(jīng)過(guò)4月26、27日兩天土拍，廣州第一撥“集中供地”推出48宗，成功賣出42宗地，攬金906億。其中有4塊地過(guò)于火熱，最終通過(guò)搖號(hào)決出歸屬。

廣州這次“集中供地”土拍，呈現(xiàn)出一個(gè)特點(diǎn)：熱門(mén)區(qū)域黃埔、番禺、南沙的地塊，都逃不脫被圍獵的命運(yùn)。

比如黃埔，推出3宗地，3宗都因?yàn)閳?bào)價(jià)觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

其中科學(xué)城片區(qū)的黃陂地塊在報(bào)價(jià)階段，只用了30秒就達(dá)到上限價(jià)25.65億元。為爭(zhēng)這塊地，包括萬(wàn)科、中海、保利、龍湖在內(nèi)的30幾家房企，動(dòng)用了320多個(gè)“馬甲”，光是拍地保證金就交了不下1000億。

比42宗地的總成交價(jià)還高。

雙沙村也在黃埔區(qū)，屬于老黃埔片區(qū)，在珠江沿岸，交通、教育等各方面配套都挺成熟。村子由雙崗、沙浦、華坑三個(gè)片區(qū)組成，范圍634.79公頃，現(xiàn)有建筑面積大概在127萬(wàn)平左右。

公開(kāi)資料顯示，項(xiàng)目拆遷安置總投資額約109.5億元，可以推測(cè)，能貢獻(xiàn)不錯(cuò)的貨值。

這樣一頭肥鴨子，本來(lái)快被合景泰富煮熟了。

根據(jù)廣州業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，早在兩年前合景就已經(jīng)聯(lián)合其它兩家房企介入雙沙舊改。今年2月，雙沙城市展廳開(kāi)放暨舊村改造房屋拆遷簽約儀式，合景泰富負(fù)責(zé)城市更新的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)還出席了。

“程咬金”萬(wàn)科揮著三板斧入局，理論上是有機(jī)會(huì)讓“熟鴨子”返生的。

4月23日獲得候選合作企業(yè)資格后，萬(wàn)科馬不停蹄行動(dòng)起來(lái)，舊改宣傳小車開(kāi)進(jìn)村，宣傳車上LED屏幕打著標(biāo)語(yǔ)：

城市更新選萬(wàn)科，實(shí)無(wú)錯(cuò)。

城市更新選萬(wàn)科，信得過(guò)。 

在離雙沙幾公里外的沙步村，萬(wàn)科正在那里操刀總投資額260億的舊改項(xiàng)目。

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但萬(wàn)科打出場(chǎng)就不太順。

小車進(jìn)村被保安攔在了村外，雙方起了一些沖突。

所以就有了那份“雙沙不歡迎萬(wàn)科”的通知。

昨天，肥鴨子算是煮熟了。合景聯(lián)合體以96.51% 的通過(guò)率打敗萬(wàn)科，最終獲得雙沙舊改項(xiàng)目。

萬(wàn)科賣力“撩”了7天，最后惹一身腥被趕出來(lái)，狗蛋說(shuō)他突然有點(diǎn)同情老萬(wàn)。

狗蛋還說(shuō)，他當(dāng)時(shí)看那份《雙沙治安緊急通知》的時(shí)候，很納悶《通知》里頭所說(shuō)的——這些兇徒來(lái)自標(biāo)有“萬(wàn)科”的車輛。

這話傷害性不大，侮辱性很強(qiáng)。以萬(wàn)科30多年的江湖經(jīng)驗(yàn)，想干壞事肯定不會(huì)露家門(mén)。

如今，房企從一級(jí)市場(chǎng)分散下沉到二級(jí)拿項(xiàng)目已成趨勢(shì)，未來(lái)“舊改”市場(chǎng)明爭(zhēng)暗斗的故事還會(huì)不斷上演。

如何優(yōu)雅又高級(jí)地潑臟水，將是房企的必修課。特別是中小型房企。

隨著“高壓”政策不斷到來(lái)，行業(yè)洗牌勝過(guò)以往任何時(shí)候，口袋里銅板少的中小民營(yíng)房企，越來(lái)越難通過(guò)土拍奪食。

最近廣州、重慶“集中供地”后的土拍首秀，大贏家都是央企、國(guó)企以及頭部不差錢(qián)房企。

廣州土拍，本土國(guó)企越秀搶下8塊地，占總成交塊數(shù)五分之一，成交總價(jià)達(dá)177.53億元。重慶土拍，融創(chuàng)聯(lián)合體花了99.09億也搶下8塊地，龍湖96.64億搶到5宗。

動(dòng)輒百億的土拍盛宴，虎吃肉、狼喝湯，犬貓只能聞味道觀望。或者另外開(kāi)辟戰(zhàn)場(chǎng)。

像合景泰富，最近幾年就使出很大的力氣搞舊改。

3月26日，合景泰富全年業(yè)績(jī)會(huì)上，地產(chǎn)業(yè)務(wù)首席執(zhí)行官蔡風(fēng)佳表示，合景泰富參與城市更新項(xiàng)目34個(gè)，預(yù)估總可售面積2200萬(wàn)㎡，對(duì)應(yīng)貨值約6500億。

孔健岷也正迫切需要一個(gè)新故事。

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在媒體眼里，孔健岷是個(gè)很“佛系”的老板，他說(shuō)過(guò)“沒(méi)想做百年企業(yè)”“老板千萬(wàn)不能給自己太大壓力，壓力太大了人生就不會(huì)自在”。

孔老板最近幾年應(yīng)該都不太自在。

2017年以來(lái)，合景泰富定年度業(yè)績(jī)目標(biāo)，每年同比增長(zhǎng)都在20%以上。讓狗蛋佩服的是：

這是一家總能把業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)得很準(zhǔn)的公司。

2018年合景銷售目標(biāo)定在650億，結(jié)果完成655億；2019年目標(biāo)850億，完成861億；2020年目標(biāo)定1033億，然后又是蹭著門(mén)檻過(guò)去，完成1036.1億。

這些達(dá)成的業(yè)績(jī)是克而瑞榜單統(tǒng)計(jì)的全口徑銷售額。

內(nèi)幕君告訴狗蛋：其實(shí)說(shuō)不清是合景厲害，還是克而瑞厲害。

要完成每年增長(zhǎng)20%的小目標(biāo)，孔健岷得不斷找“朋友”。2020年合景泰富1036億銷售額中，權(quán)益額只有646.4億，有五分之二業(yè)績(jī)是合作方創(chuàng)造的。

根據(jù)合景2020年報(bào)顯示，其報(bào)告期內(nèi)擁有的175個(gè)項(xiàng)目，集團(tuán)權(quán)益占比超過(guò)60%的只有91個(gè)。

前幾天，《觀察者網(wǎng)》觀察合景泰富發(fā)現(xiàn)，這家粵系房企為實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，用“高超財(cái)技”合并了被投資公司的報(bào)表，而為了降低負(fù)債，又進(jìn)行了反向操作：

剔除一些高負(fù)債公司。

根據(jù)觀察者網(wǎng)的舉例核算，合景剔除的公司所涉及的借貸及應(yīng)付款至少80個(gè)億。

狗蛋說(shuō)，地產(chǎn)，最終得靠土地驅(qū)動(dòng)生產(chǎn)，過(guò)去那些過(guò)于依賴財(cái)技的，現(xiàn)在都在砧板上躺著。

合景泰富也不例外，未來(lái)需要給投資人描述新的增長(zhǎng)曲線，他們把描繪的重點(diǎn)放在了：

城市更新領(lǐng)域。

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很久很久以前，合景泰富有“小富力”之稱，一方面是因?yàn)椋瑑杉以?jīng)走得很近。同時(shí)，合景名氣和規(guī)模都還小。

2007年，合景泰富在香港上市，富力兩個(gè)老板入股3.33億港元，李思廉去了掛牌儀式。

現(xiàn)在的合景泰富肯定不愿意再被叫“小富力”了。

曾經(jīng)的富力被看作廣州“舊改之王”，業(yè)界笑稱“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”，從這點(diǎn)看，合景泰富想要在城市更新領(lǐng)域做大做強(qiáng)，還是應(yīng)該學(xué)習(xí)富力：

才會(huì)有那么一天成為廣州新“舊改之王”。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 合景的“熟鴨子”差點(diǎn)返生