觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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作為一家從出生就帶著基金血液的物流地產(chǎn)商，ESR管理層選擇與基金伙伴們不斷抱團(tuán)，將ESR這塊蛋糕做得越來(lái)越大。
8月13日，ESR發(fā)布公告稱，將與APG、RECO兩位投資者簽訂一份合作協(xié)議，設(shè)立一個(gè)共同投資平臺(tái)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體于公告獲悉，于2021年8月13日，ESR投資者、APG投資者及RECO投資者訂立一份共同投資平臺(tái)協(xié)議，以設(shè)立一個(gè)共同投資平臺(tái)（新中國(guó)發(fā)展平臺(tái)）。
新中國(guó)發(fā)展平臺(tái)是一個(gè)新的發(fā)展基金，初始資本承擔(dān)上限為合共10億美元，將投資于由ESR采購(gòu)、開(kāi)發(fā)和管理位于中國(guó)選定市場(chǎng)的倉(cāng)儲(chǔ)或倉(cāng)儲(chǔ)與工業(yè)混合用途物業(yè)。
ESR認(rèn)為，新中國(guó)發(fā)展平臺(tái)進(jìn)一步鞏固了集團(tuán)與兩家領(lǐng)先機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)系，并使集團(tuán)能夠進(jìn)一步擴(kuò)大在中國(guó)的投資，預(yù)計(jì)中國(guó)的物流市場(chǎng)將持續(xù)增長(zhǎng)。
對(duì)于近兩年來(lái)增長(zhǎng)迅速的ESR，這不過(guò)是成長(zhǎng)路上又一筆助力，而幫手則是來(lái)自兩位老伙伴，歐洲養(yǎng)老基金APG，以及新加坡GIC旗下的RECO。兩者同樣是ESR的股東之一，APG持有公司6.9%的股份，而GIC持有公司5.96%的股份。
兩者與ESR在2020年便多次聯(lián)手。2020年3月份，APG、CPP和ESR成立10億美元開(kāi)發(fā)合營(yíng)企業(yè)ESR-KS II，在首爾和釜山都會(huì)區(qū)投資及開(kāi)工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)組合。這是ESR與APG的第四次開(kāi)發(fā)合作，
同時(shí)，僅在2020年，ESR與GIC便達(dá)成了4項(xiàng)合作協(xié)議，分別位于中國(guó)的5億美元、位于澳大利亞的7.59億美元以及位于印度的3億美元，還與GIC在澳大利亞成立了4.56億美元的核心增益基金合伙企業(yè)。
GIC作為曾經(jīng)普洛斯的大股東，亞太區(qū)物流地產(chǎn)界最大的資金方，其也選擇在后起之秀ESR與普洛斯之間兩頭下注。而普洛斯身為物流地產(chǎn)界的絕對(duì)領(lǐng)頭羊，隨著ESR的窮追不舍，后者在亞太區(qū)的影響力已經(jīng)絲毫不亞于曾經(jīng)的老大哥。
其中，ESR極其善于利用資本的助力。作為一家從出生就帶著基金血液的物流地產(chǎn)商，ESR管理層選擇與基金伙伴們不斷抱團(tuán)，將ESR這塊蛋糕做得越來(lái)越大，其在收并購(gòu)上也比普洛斯要大膽得多，而華平的角色則顯得尤為重要。
2011年，華平投資集團(tuán)與沈晉初、孫冬平共同成立 “易商”，主要在中國(guó)、韓國(guó)等地提供現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施服務(wù)，隨后與紅木合并成立“易商紅木（ESR）”，華平成為ESR的聯(lián)合創(chuàng)始人。
在成立之時(shí)，依靠華平撒下的第一桶金，ESR成功在國(guó)內(nèi)打下了根基。在10年后的2021年，華平的又一次幫忙讓ESR成為了亞太地區(qū)最大的房地產(chǎn)及房地資產(chǎn)管理公司，并成為全球第三大上市房地資產(chǎn)管理公司。
這筆交易就是前文提到的價(jià)值336億人民幣（52億美元）的ARA收購(gòu)案，剛發(fā)生于一周前的8月5日。
2016年，華平牽頭的ARA私有化協(xié)議中，華平就是后者的最大股東，并在2020年增持至48.7%的股權(quán)，此次將ARA售予ESR的協(xié)議便是由華平一手促成的。
截至2021年6月30日，ARA集團(tuán)及其聯(lián)系人所管理的總資產(chǎn)達(dá)950億美元，該等基金投資于各種傳統(tǒng)房地產(chǎn)資產(chǎn)私募房地產(chǎn)信貸及基礎(chǔ)設(shè)施，并且通過(guò)其附屬公司 LOGOS 投資新興房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括物流及數(shù)據(jù)中心。
ESR作為善用資本手段的代表，其在此次交易付出的現(xiàn)金僅僅為5.19億美元，分別以每股27港元的價(jià)格發(fā)行12.34億股代價(jià)股份，對(duì)應(yīng)價(jià)值42.86億美元；還發(fā)行1.11億份代價(jià)VLN（將按代價(jià)股份轉(zhuǎn)換），合計(jì)3.87億美元。
在完成交易后，ESR的資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到1290億美元，相當(dāng)于亞太區(qū)第二大地產(chǎn)基金管理平臺(tái)的逾2倍規(guī)模。
此次ARA與ESR的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合可以看作是一次資產(chǎn)注入，前者的利益相關(guān)方們大多獲得的是ESR的股票，而非現(xiàn)金回報(bào)，這也意味著越來(lái)越多人都寄望ESR的蛋糕越做越大。
ESR主席Jeffrey Perlman認(rèn)為，近年來(lái)，電商的快速崛起、數(shù)字化轉(zhuǎn)型的加速以及亞太地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)的金融化等趨勢(shì)都大幅提升對(duì)物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)的需求。
ESR的常規(guī)開(kāi)發(fā)模式是利用第三方資本提供開(kāi)發(fā)項(xiàng)目動(dòng)工資金，并采取嚴(yán)謹(jǐn)?shù)妮p資產(chǎn)策略，以期達(dá)成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工的目標(biāo)。
ESR在2020年報(bào)中認(rèn)為，疫情對(duì)電子商務(wù)的發(fā)展是有一定的推動(dòng)，后者規(guī)模需求激增，加上冷鏈行業(yè)及新基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，這些趨勢(shì)均進(jìn)一步刺激物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求。
在政府新發(fā)布的 “十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確提出，要建設(shè)現(xiàn)代物流體系，加快發(fā)展冷鏈物流，統(tǒng)籌物流樞紐設(shè)施、骨干線路、區(qū)域分撥中心和末端配送節(jié)點(diǎn)建設(shè)，完善國(guó)家物流樞紐、骨干冷鏈物流基地設(shè)施條件等系列舉措。
物流地產(chǎn)界是“馬太效應(yīng)”作為明顯的行業(yè)之一，資金會(huì)往頭部企業(yè)流動(dòng)。在完成ARA交易后，ESR的新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)管理規(guī)模將提升49%達(dá)到500億美元以上。
根據(jù)仲量聯(lián)行《2021年中國(guó)物流地產(chǎn)白皮書(shū)》披露，中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施庫(kù)存不足1平方米，距離美國(guó)和日本近4平方米存在不小的差距，仍有較大的發(fā)展空間。
而隨著疫情的沖擊，國(guó)內(nèi)進(jìn)一步促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需，構(gòu)建國(guó)內(nèi)大循環(huán)，物流地產(chǎn)作為零售供應(yīng)量的重要一環(huán)，其2020年第三方規(guī)模達(dá)到3310億美元，2013至2020年間的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到16.6%。
同時(shí)，巨大的消費(fèi)需求也拉動(dòng)了以數(shù)據(jù)中心為首的“新基建”，疫情加速了商業(yè)線上化的過(guò)程，數(shù)據(jù)中心是下一代通信技術(shù)（如5G、云計(jì)算、人工智能和物聯(lián)網(wǎng)）必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施。
Jeffrey Perlman表示， ARA的附屬公司LOGOS在投資物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心方面具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)領(lǐng)先地位。ESR與LOGOS這兩個(gè)新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)平臺(tái)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，也將進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)合并后公司在新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)地位。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 10億美元新基金ESR再聯(lián)手GIC加碼中國(guó)物流市場(chǎng)
