地產大爆炸 作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）
試問全國哪個城市的樓市，歷經多輪調控依然堅挺，大熱的新一線城市杭州肯定榜上有名。
自年初以來，杭州樓市已下了三場“冰雨”：
1月出臺的新政，包括落戶未滿5年限購一套、人才購房追溯三年無房等；3月發布《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》；7月上旬出來個“共產房”的政策。
結果呢？杭州樓市依然高燒難退，越調越熱，越熱越調。
最新出爐的數據——6月杭州二手住房價格同比增長8.6%，排全國第七。
成交量方面——179789套，這是杭州樓市今年上半年交出的“成績單”，僅半年，新房與二手房整體交易量已達到去年一整年的7成。
最近住建部已經約談了5個重點城市，再不下猛藥見成效，杭州很有可能成為下一個。
壓力見頂下，又一杭州土拍新政因運而生，其背后頒布的邏輯，是為了降溫樓市，還是另有目的？
7月30號凌晨，杭州發布第二批宅地集中出讓公告，同時，報名方式、競價規則、配建模式全部進行調整，對比第一批集中供地公告來說，完全換了一種新玩法。
先審核開發商資格，收繳競買保證金，然后由開發商提交品質方案，政府打分后再競地價。
10塊競品質的地塊，需要辦理不動產登記，再進行品質核驗，然后才能現房銷售。
之前開發商拍地只需要繳納5000萬勾地金，改革后拍地需要繳納起拍價20%保證金，成本大大增加。
4、取消競自持！
競自持政策壽終正寢，改革后，達封頂價后開始競政策性租賃住房面積，建成后無償交給政府。
5、封頂溢價率降了！
封頂溢價率由之前的30%降低為20%，高價地必然大大減少。
其中最引人注目的，莫過于此次的“競品質”新政。
這些年監管對開發和銷售的管控可謂拿捏得死死的，特別是如今的土拍政策，又是限售價又是競地價，留給開發商的利潤空間越來越小。
既然利潤率和杠桿率（由于三道紅線的限制）都做不大，因此，開發商幾乎已經被逼進了一個角落，形勢逼人強，局面迫使他們走高周轉的路子，認真磨產品的開發商，越來越少。
再差的樓，擱現在，開盤3個月也賣光了。
杭州政府顯然嗅到了其中的惡臭味，趕在第二次土拍前，他們把“競品質”政策搬上臺面，企圖扭轉這個現狀。
不管房企多么有錢，大規模還是小而美，但只要你產品力不行、品質不行，從一開始就沒有上牌桌的資格。
03
有人可能會疑問，品質標準該如何量化呢？
各個城市樓市發展因地制宜，標準各不相同，以北京為例，今年5月已完成首輪競高標準投報（高標準商品住宅建設方案），其制定的建筑品質標準（總分100分）如下：
綠色建筑（總分18分）、裝配式建筑（總分20分）、超低能耗建筑（總分20分）、健康建筑（總分6分）、宜居技術應用（總分16分）、及管理模式（總分20分）。
從以上大大小小的數十項細則來看，仔細觀察可以歸納出幾個關鍵詞——“綠色”、“超低能耗”、“健康”。
比如大家都熟知的朗詩、金茂、當代等這類型的房企，他們都是以綠色概念、科技環保為主要標榜，其在綠色科技地產板塊積累了相對豐富的開發經驗，技術上也代表了行業最高水平。
在未來土拍新政下，這些高品質就成為標配，而這些房企很可能成為土拍里的領跑者，也成為其他房子優先考慮合作的對象。
那這次的新政，真的能一下子扭轉樓市每況越下的質量問題呢？炸天團表示懷疑。
歷來高周轉是沒有好產品的，好產品都是一針一線磨出來的東西，設計圖紙的精算、建材的選擇、建設的進度……都得延長，成本肯定是會攀升。
而如今，在限地價限房價的前提下，杭州相關部門還對品質有要求，這不是要求地產商戴著鐐銬跳舞嘛？
當下住宅產品開發的普遍玩法都是降標降配、捆綁銷售賺利潤，很多房企都冒著僥幸心理，摳摳搜搜過日子，降品質控成本。
而“競品質”要求的“現房銷售”和“品質評分”，對開發商的資金及開發要求更高，一些實力不雄厚、開發經驗不足的中小房企將失去拿地資格，中小型房企在杭將更難生存。
因此，適合這次“競品質”玩法的玩家還是以國企央企等重大房企為主，品牌影響越大的越不會或越不愿犧牲自己的形象而減損品質。
同等品質和成本下，更考驗開發商的綜合水平，這一點對保利、綠城等國企，以及融創、萬科、仁恒等品質大房企來說，絕對是一個大利好。
其次，公告中提到的“10塊競品質的地塊需現房銷售”這一條也引起了炸天團的注意。
想進場的房企必須對自有資金實力有清晰認知，即使是能夠拿到很好融資利率的央企國企，可能也會有點吃不消，部分民企可能會受到非常大的影響。
杭州政府的意圖很明顯，把拍地的決賽圈縮到最小，并告誡所有開發商：
拿地，一定要把賬算清楚。
作為“現房銷售”組合拳，取消勾地模式，也是政府對競選門檻的一再加碼。
一旦市場行情轉冷，免不了會有更多高價拿地房企效仿，因此勾地模式不僅沒有稀釋開發商的購買力，反而拉了一波土拍熱度，起到了反效果。
從先競品質再競地價，到試驗性質的“現房銷售”，再是取消勾地和降低封頂溢價率，杭州政府一直在嘗試利于土地市場平穩回落的最優解。
回歸當下，杭州樓市面臨著一個很棘手的問題——
供地越來越少。
首批集中供地57宗，第二批集中供地僅31宗（其中10宗競品質地塊還是現貨銷售，最塊也等到2023年才入市），據傳聞第三批集中供地出讓或在2022年1月。
這意味著，未來一段時間，杭州新房斷供在所難免，緊張的新房房源反之又會推高二手房價格，“穩地價、穩房價、穩預期”的初衷完全背離。
要解決前者，杭州還需要的是更大力度的調控和決心。
06
從北京最早提出并推行的“競品質”模式的土拍規則，到杭州、南京、西安等城市紛紛效仿，據悉本月蘇州、成都等也已發文，落實住宅品質限定要求，這股“競品質”模式在全國已經蔚然成風。
目前市場上，不缺購房者，也不缺有錢人，缺的是好房子。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“地產大爆炸”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 集中土拍開始打補丁了
