當(dāng)下全國各地也都紛紛出臺QFLP相關(guān)政策，因此也有不少外資機構(gòu)跟我們交流過是否可以通過QFLP實現(xiàn)對房地產(chǎn)的投資，基于QFLP制度設(shè)立的初衷系鼓勵對高新科技行業(yè)等的股權(quán)投資，我們認(rèn)為通過QFLP投資房地產(chǎn)存在合規(guī)上的障礙。外資投資房地產(chǎn)方面，目前通過搭建FDI架構(gòu)進(jìn)行投資系常見的操作模式之一。

目前通過FDI方式進(jìn)行入境架構(gòu)搭建除了設(shè)立一般的貿(mào)易項下的貿(mào)易類公司（資金用途層層核查）外，亦可通過設(shè)立外商投資投資性公司或外商投資投資性合伙企業(yè)的方式進(jìn)行操作。但是，其中設(shè)立外商投資投資性公司方式資金入境，對于外資資金有相關(guān)準(zhǔn)入要求，如有的區(qū)域要求申請前一年該投資者的資產(chǎn)總額不低于2億美元或要求不低于4億美元；且該投資者在中國境內(nèi)已投資1000萬美元（按照實繳資本來看）等等。其基本架構(gòu)如下：

此外，還需注意如下事項：

1. 由于目前銀行結(jié)匯時需進(jìn)行穿透核查，若資金用于房地產(chǎn)投資（支付保證金、土地款），按照銀行目前的審核要求，建議設(shè)立的第一層架構(gòu)（左圖的外商投資投資性公司A、右圖的外商投資投資性合伙企業(yè)A）或標(biāo)的公司B經(jīng)營范圍含“房地產(chǎn)開發(fā)”等字樣，若未來擬在境內(nèi)進(jìn)行其他項目的投資，WOFE帶有投資平臺性質(zhì)的，建議經(jīng)營范圍內(nèi)包含“股權(quán)投資”、“項目投資”等。具體是否能設(shè)立含有相關(guān)字樣各地的監(jiān)管要求不同，有的地方需由金融辦前置審批。

2. 關(guān)于注冊資本金使用的幣種。設(shè)立的外商投資投資性公司或外商投資投資性合伙企業(yè)，建議使用美元作為注冊資本，主要是因為美元使用受外管局管理，人民幣受人民銀行管理，在跨境方面外管局的政策相對更為健全。除非外資機構(gòu)有大量的人民幣儲備，使用人民幣更便利，否則不建議在境外換成人民幣后再進(jìn)行入境投資。

3. FDI架構(gòu)的搭建系一項系統(tǒng)工程，需與銀行（需特別重視）、外管、各地金融管理機構(gòu)、工商、稅務(wù)等部門進(jìn)行充分溝通，避免因某一環(huán)節(jié)的疏漏導(dǎo)致資金難以結(jié)匯投資。

QFLP作為境外合格投資者投資境內(nèi)股權(quán)市場的重要方式，在投資范圍上不得投資于外商投資負(fù)面清單中的行業(yè)以及住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，亦不得投資于二級市場進(jìn)行有價證券的買賣，此外，還需遵守各地QFLP政策中的相關(guān)規(guī)定。因此，通過QFLP投資房地產(chǎn)存在一定的合規(guī)障礙（實操中不乏有機構(gòu)通過套用非房企業(yè)配合的模式，但是合規(guī)上仍舊存在瑕疵）。另外，QFLP資格的申請不但涉及各地金融監(jiān)管部門的前置審批、工商登記、基金準(zhǔn)入，還需受到外商投資產(chǎn)業(yè)政策以及在額度審批、資本匯入、結(jié)匯投資、利潤匯出以及清算退出等環(huán)節(jié)還需受外匯管理部門的監(jiān)管約束。

1. 境外投資人與具備QFLP資格的基金管理公司共同成立有限合伙型QFLP基金，因各地紛紛出臺了QFLP的相關(guān)政策，因此QFLP基金管理人的資格的申請需滿足當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)則要求，先由各地的金融監(jiān)管部門審批通過，獲取試點資格，再前往中國證券投資基金業(yè)協(xié)會登記為基金管理人。

2. QFLP基金的設(shè)立亦需先滿足各地QFLP政策的要求，經(jīng)過各地金融監(jiān)管部門前置審批通過后，再進(jìn)行工商登記，后在QFLP政策要求的時間內(nèi)（通常為6個月內(nèi)）完成中基協(xié)產(chǎn)品備案后方能進(jìn)行資金的投放。

3. 境外出資方（LP）與境內(nèi)標(biāo)的企業(yè)審核要求

（1）境外出資方：提供公司基本情況介紹，包括注冊時間、主營業(yè)務(wù)情況、經(jīng)營情況、行業(yè)地位等；境外律師見證商業(yè)登記證等注冊證明文件的公證書或查冊報告；自有資產(chǎn)證明，最近三年的資產(chǎn)總額、負(fù)債率、營業(yè)收入、凈利潤等數(shù)據(jù)及上一財年的審計報告或年報；上一年度的周年申報表；股權(quán)結(jié)構(gòu)圖（上市公司可不提供）；擬派駐基金的高管人員身份證掃描件及簡歷等。

（2）境內(nèi)標(biāo)的企業(yè)：（境內(nèi)第一層標(biāo)的企業(yè)必須為非房地產(chǎn)企業(yè)）；標(biāo)的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及基本情況介紹（公司主營業(yè)務(wù)、各項榮譽專利、主要優(yōu)勢等）；公司所處行業(yè)的研究報告（介紹行業(yè)基本情況、市場規(guī)模、市場地位、行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)及主要競爭對手等）；公司未來經(jīng)營戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃及投資款用途說明。

4. QFLP基金分紅或清算后，可將資金購匯出境外，但需注意相關(guān)稅費問題：（1）在基金存續(xù)期間，若以分紅方式實現(xiàn)資金出境的，則獲取的紅利須繳納所得稅10% ；（2）基金到期或提前清算，若清算時基金有增值，則增值部分需繳納所得稅10%。

外商投資所涉稅費情況、各地對外資機構(gòu)的總部獎勵、稅收優(yōu)惠及返還以及資金是否能順利售匯出境亦是外資機構(gòu)在投資前重點權(quán)衡的內(nèi)容。以搭建“外資資金—A（外商投資投資性公司，WFOE）—B—C—D”架構(gòu)為例，外資機構(gòu)境內(nèi)投資相關(guān)稅費如下：

在外資境內(nèi)投資的背景下，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或分紅方式實現(xiàn)資金出境是目前最常見的方式，但在該種模式下需特別注意相關(guān)稅費及相關(guān)程序問題。

比如，在“外資機構(gòu)——WFOE——項目公司”的簡單架構(gòu)中（根據(jù)實際情況可能需進(jìn)行架構(gòu)設(shè)計），外資機構(gòu)將所持有的WFOE的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)主體，即WFOE直接變?yōu)閮?nèi)資公司（外轉(zhuǎn)內(nèi)），境內(nèi)收購方在代扣代繳所得稅后可正常申報資金出境。就稅費層面，外資機構(gòu)向境內(nèi)企業(yè)或個人轉(zhuǎn)讓W(xué)FOE股權(quán)而取得的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得（轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，其中股權(quán)成本的計算有時會涉及外幣折算）需減按10%的稅率預(yù)提所得稅，當(dāng)稅收協(xié)定（安排）規(guī)定的優(yōu)惠稅率低于稅收法規(guī)時，應(yīng)以稅收協(xié)定（安排）為準(zhǔn)（注意外方自然人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，依據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定，應(yīng)繳納20%的個人所得稅）。另外，根據(jù)源泉扣繳原則，需由支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款的一方在境內(nèi)代扣代繳該所得稅。

以分紅方式資金出境時，需特別注意的是，分紅系在項目公司存在稅后利潤后方可向股東進(jìn)行分配。仍舊以“外資機構(gòu)——WFOE——項目公司”的簡單架構(gòu)（根據(jù)實際情況可能需進(jìn)行架構(gòu)設(shè)計）為例， WFOE向境外股東分配股息紅利并購匯出境時需向銀行提交同意分紅的董事會利潤分配決議（或合伙人利潤分配決議）等程序文件以及完稅的相關(guān)證明文件、稅務(wù)備案表原件及經(jīng)審計的財務(wù)報表等資料以確證存在稅后可分配利潤。在稅務(wù)層面，若外資機構(gòu)系注冊于香港的機構(gòu)，根據(jù)上文提及的《內(nèi)地和香港特別行政區(qū)關(guān)于對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的安排》第十條股息的相關(guān)內(nèi)容約定，若外資機構(gòu)對WFOE持有25%以上的股權(quán)，對于向香港公司分配的股息紅利部分應(yīng)按照5%的稅率預(yù)提所得稅。