作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）

近日，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局等4部門(mén)召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽(tīng)取部分城市及專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。我們認(rèn)為盡管房地產(chǎn)稅距離全面征收仍需較長(zhǎng)時(shí)間周期，但有望擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍，并體現(xiàn)一定的政策力度，逐步扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)房?jī)r(jià)易漲難跌的一致預(yù)期。

房地產(chǎn)稅乃是一整套制度改革
稅收法定原則下真正落地仍需時(shí)間

2019年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》首提：健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。一時(shí)之間，房地產(chǎn)稅成為市場(chǎng)熱議的話題，市場(chǎng)普遍預(yù)期房地產(chǎn)稅立法工作將提上議程。但由于種種因素制約，2019年并沒(méi)有完成房地產(chǎn)稅立法。2020、2021年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》對(duì)房地產(chǎn)稅更是只字未提，預(yù)示著房地產(chǎn)稅改革將再度延期。

近期，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)撰文《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財(cái)稅體制》,提及“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”，疊加財(cái)政部等4部門(mén)召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，預(yù)示著作為財(cái)稅體制改革重要環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，相關(guān)立法及改革工作并非擱置，2021年有望取得實(shí)際性的進(jìn)展。

房地產(chǎn)稅，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有直接關(guān)系的稅，涉及土地征收、公開(kāi)招拍掛、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、住房租賃等多個(gè)環(huán)節(jié)，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等。

我們認(rèn)為房地產(chǎn)稅乃是一整套制度改革，改革的宗旨在于簡(jiǎn)化稅制，避免重復(fù)征稅，并提高征收效率?？梢云谠S的是，未來(lái)房地產(chǎn)稅將成地方主體稅種，并將逐步取代土地出讓金收入，成為地方財(cái)政收入的重要組成部分。

基于稅收法定原則，只有完成房地產(chǎn)稅立法，才能征收房地產(chǎn)稅。而在全國(guó)人大常委會(huì)公布的2021年立法工作計(jì)劃中，并未提及房地產(chǎn)稅立法，立法草案的起草、修改、表決、通過(guò)等程序皆非易事，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅距離全面征收仍需經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間周期。

基于樓、地市“失控”
房地產(chǎn)稅將是穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的政策工具

2021年以來(lái)，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力。具體而言，上海、深圳等規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序并收緊經(jīng)營(yíng)貸，上海、杭州、廣州、合肥等升級(jí)“四限”等，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。不過(guò)，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度不減，上海、深圳、杭州、南京等2021年前4月累計(jì)成交較2019年同期翻倍增長(zhǎng)，核心區(qū)位的限價(jià)盤(pán)、豪宅頻現(xiàn)搶購(gòu)潮。

而在土地供應(yīng)“兩集中”之后，土拍整體熱度并未如期下降，4月土拍市場(chǎng)甚至異常火熱，全國(guó)300城平均溢價(jià)率升至25%的歷史高位，平均流拍率持續(xù)下行至9%。廣州、杭州、無(wú)錫等首批集中出讓的城市土拍依舊火爆，核心區(qū)位的熱門(mén)宅地更是頻頻到達(dá)限價(jià)上限。

鑒于政策輪番打壓下，樓、地市依舊“失控”，市場(chǎng)似乎陷入越限越漲的怪圈。此階段或是推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革較佳的時(shí)間窗口期，房地產(chǎn)稅有望成為全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的重要政策工具。

房地產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍
逐步扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期易漲難跌的一致預(yù)期

早在2011年，上海、重慶兩城率先試點(diǎn)對(duì)個(gè)人征收房產(chǎn)稅，征稅側(cè)重點(diǎn)則有所區(qū)別。其中，上海是以多套房為主要征收對(duì)象，重慶則以高端豪宅為重點(diǎn)征收對(duì)象。

我們認(rèn)為房地產(chǎn)稅或?qū)⒎植酵七M(jìn)，逐步擴(kuò)大試點(diǎn)城市范圍。譬如，在當(dāng)下市場(chǎng)持續(xù)火熱的核心一、二線城市率先試點(diǎn)征收房地產(chǎn)稅，隨后再推廣到弱二線以及三、四線城市。而在總結(jié)上海、重慶的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，下一階段試點(diǎn)城市或?qū)⑦m度擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收范圍，并體現(xiàn)一定的政策力度。

對(duì)于購(gòu)房者而言，征收房地產(chǎn)稅意味著調(diào)控措施從交易環(huán)節(jié)延伸至持有環(huán)節(jié)，隨著持有成本的大幅增加，勢(shì)必將打壓市場(chǎng)投資炒作氛圍，引導(dǎo)潛在置業(yè)群體理性購(gòu)房消費(fèi)，逐步扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)房?jī)r(jià)易漲難跌的一致預(yù)期。

長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅乃是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，既能讓住房回歸居住本性，又能調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)定位，改變城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)，更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。受此影響，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)“吸金”效應(yīng)將明顯下降，屆時(shí)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將把經(jīng)營(yíng)重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 快評(píng)|面對(duì)“失控”的樓、地市，房地產(chǎn)稅改或比預(yù)期來(lái)的快