丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
在監管新規的不斷出臺背景下，房地產行業邏輯正在發生改變，行業格局也迎來重塑。相信集中供地勢必將對市場造成深遠影響，也給企業投資布局帶來了新的機遇與挑戰。
4月20日，“易居克而瑞第28屆地產金融形勢發布會”在上海成功舉行，本次大會匯集了各大券商機構、開發企業同仁、業內專家以及媒體，共同探討供地兩集中下房企投、融、營的破局之道。
房地產市場形勢分析與行業發展趨勢
在2021年一季度中國房地產行業總結與展望中，易居企業集團CEO丁祖昱就“當前房地產市場形勢分析與行業發展趨勢”進行主題演講。他表示，百強房企整體的業績規模同比增長83.0%，較2019年同期增長46.2%。但基于政策的重磅下，行業格局將重塑。
市場方面呈現出一、二手房成交超預期優質地塊競拍熱度不減的情況。從行業銷售規模來看，一季度銷售面積、金額較2019年同期增20.7%和41.9%。新房成交上，一季度百城住宅成交面積同比增103%，較2019年同期增37%。其中，一線“成績”最亮眼、三四線超預期、二線分化加劇，滬、深、杭、寧一季度成交較2019年同期翻番。
3月二手住房成交數創近年來新高，一季度累計成交較2019年同期增80%。但在土地市場方面，一、二線城市成交大幅縮量，地價結構性回調。而土拍熱度上，溢價率創2020年以來新高，流拍率連續四個月回落。重點城市首批宅地集中規模與2021年供宅地計劃供應規模比較，丁祖昱還發現，城市供地節奏差異巨大，廣州供地最為“積極”，深圳相對“保守”。
今年3月，熱點城市市場成交熱度持續，房地產迎來“小陽春”。房企紛紛加大供貨力度，成交也呈明顯回升的態勢。2021年一季度，TOP100各梯隊房企銷售金額門檻繼續提升，相較2020年和2019年同期增幅明顯。丁祖昱強調，雖說百強房企的業績同增八成，但在投資方面仍需保持審慎。
值得注意的是，2021年一季度房企融資總額2846.21億元，環比下降20.0%，同比下降31.5%。一方面，“三條紅線”使得房企集中降杠桿融資審慎，另一方面，疊加一季度政策對違規資金的嚴格查處等因素融資環境收緊愈發明顯，因此房企融資量持續下滑。
提及到未來房地產行業的趨勢，丁祖昱認為，當行業步入無增長時代，規模房企也會出現負增長。與此同時，投資趨同、重點城市地價難降，要精選投資城市，合作、深耕破局。在疫情常態化的趨勢下，數字化加速，線上營銷或將成為新戰場。后疫情時代，更應該關注租戶的需求，傳統辦公融入“聯辦模式”。伴隨著人口老齡化加劇，養老產業空間巨大，未來潛力有待釋放。
行業回歸理性，企業回歸管理
面對行業的變化與重塑，中梁控股執行董事、聯席總裁李和栗在“行業新常態，企業在回歸”的主題演講中表示，當前政策趨勢下，促使行業“大浪淘沙”的同時，也洗去大量的泡沫，原先依靠負債做大規模的商業模式已經失效，未來的行業競爭格局加劇，頭部集中度加強，資金能力才是最主要的核心競爭力。
針對行業目前面臨的瓶頸問題，李和栗將其總結為以下三點：規模瓶頸、利潤瓶頸、信任瓶頸。在他看來，2021年的需求穩健，本質在于，2019-2020年需求穩健沒有“透支”，沒有經歷大起大落，但相對而言，大周期燙平，地域分化，周期分化，土地熱度還將大過需求熱度。
談及到未來的趨勢時，憑借在中國房地產行業多年經驗的李和栗指出：“行業回歸理性，企業回歸管理。企業要擺正好心態，自我調節，穩健發展。”因為在他看來，行業目前處于有需求、強競爭的時代。在投資能力方面，要找有需求的弱競爭市場，短期關注供需，長期關注人口流動。持續修煉內功，最終還是要做學習型、自驅型企業。
“當前行業進入‘無人區’，前方沒有參照物，調控手段在不斷精細化。行業持續向前，有些規律難以復制。作為一家快速發展的大型綜合房地產開發商，秉承持續打造高素質經營人才，創造卓越的價值共創集團的愿景，在周期燙平的背景下，唯有練好內功、抓好經營，方能取勝。”李和栗認為，應對方法應從“舊打法”到“新常態”的轉換。
把握好最后一輪“市場紅利”
港龍中國執行總裁姜煒在“雙集中政策下的思考及應對”的主題演講中提及，對于雙集中政策不用太過于焦慮，港龍中國對市場謹慎樂觀，只要堅持在房地產行業走下去，就一定會有收獲。
政策的影響推動企業邏輯變革的加速，他站在港龍中國的角度進行思考，“政府調控的本質是加強對市場和行業的把控。對于雙集中來講，資金周轉跟以前的高周轉理解不一樣。”姜煒認為，企業的資金能力是核心的能力。
最近地王頻現，房企的一擁而上致使地價攀升，在他看來，行業需要更多的理智和冷靜，做好戰略規劃才良策。集中供地政策提高了土地市場透明度，理論上應該是利于地價降低。土地成交和貨幣供應存在趨勢和波峰形態的高度擬合，地價趨勢還是看貨幣。姜煒認為：“對于新政不需要過度緊張，調控不會急轉彎。”
對于集中供地的后續政策跟進會彰顯政府對于中小房企在行業里落位的期望。對此他表現出十分的信心：“‘土地集中’并不會削弱中小房企的生存空間。”
針對上述思考，姜煒也提出港龍中國的一些應對策略，雙集中政策下房企的發展戰略和投資節奏將根據新政重新鋪排，開發商需要順勢而為，將“制造業思維轉變”提升為戰略高度；真正落實流程化、模板標準化、信息現代化及大運營流水線“三化一線”的內功提升和思維轉變。
站在投資端的角度去分析，姜煒提出，中小房企要認清形勢，學會經營低利潤項目，未來的行業將會更透明、更公開、更激烈、更殘酷，不具備先發優勢的中小房企要認清形勢、謀定后動。
留給成長型房企的窗口仍然存在
龍記泰信集團執行總裁楊江輝在“集中供地下，成長型房企投拓及運營戰略”的主題演講中表示，集中供地影響下，城市區域競爭壓力增強，房企更傾向合作，房企回款周期也將會拉長，中小房企融資更難，服務和產品將遭受降維打擊。
楊江輝認為，集中供地22個熱點城市拿地端銷售端均競爭激烈，拿地利潤率相對較低，地貨比低，不適合成長型房企子彈價值最大化，成長型房企想不吃“尾氣”，就要選對區域走小路。
結合成長型房企的投拓戰略，他提出：“要先定期望目標，再定具體戰略，其次基于期望目標倒逼和基于企業現有資源順推戰略，定期復盤。關注投融資資源、運營節奏、資產結構、現金流表現、組織管理。”
據悉，成立于2005年的龍記泰信，從原始積累階段，到調整提高階段，再到全產業鏈發展、布局全國，一直遵守拿地原則是堅持流動性覆蓋安全性、安全性大于盈利性。固守陜西大本營擇機布局關天經濟區、中原經濟區、齊魯經濟區、長三角經濟區、大灣區經濟區、川鄂經濟區六大區域的都市圈經濟群。在西北，華中，華東區域尋找價格洼地。
在區域選擇方面，企業始終堅守大本營保持市占率，絕對深耕持久戰，都市圈潛力城市戰略進入，板塊深耕陣地站。楊江輝則重點提及到“撿漏型區域”的重要性，既尋找價值洼地，打“游擊戰”，不戀戰。
作為一家以產品為核心競爭力的成長型房企，楊江輝表示，企業始終堅守匠心精神與品質追求，通過打造優質產品與服務，兼顧規模、效益、品牌的三重利益。在企業人才搭建思路上，注重同創共享，深度提高學習。
“留給成長型房企的窗口越來越少，但窗口仍然存在。堅守安全線，冷靜拿地，堅定心態，不斷學習。”楊江輝說。
調整負債結構依舊是房企重要改善方向
從金融機構角度來看房企融資環境的影響，克而瑞證券首席分析師孫楊在“從資本市場角度看雙集中供地政策對非頭部房企的影響”的主題演講中表示，2月25日因集中供地及其他因素推動，多數房企在股票市場經歷“一日行情”，但翌日市場即回歸了理性。債券價格走勢未見明顯波動，疊加價格高位壓力及政策影響，3月8日價格到低位。
總體而言，債券價格與基本面關聯度較高，政策對公司的誤傷，隨著經營表現，將逐漸回歸。
行業現狀方面，孫楊從公司存量資金角度來看，在雙集中政策下，房企分化明顯，房企在短時間內對保證金和前融的需求大大提升，除去短期負債后在手現金的剩余量越多，公司的安全邊際相對越高，對于高息資金的需求量越低。
“資本市場公開融資格局已形成，境內外成本差別明顯。”孫楊根據監測的170家房企各年度人民幣債以及美元債的發債集中度情況，境外債券發行成本分化仍明顯，前十強房企發行成本較低，50強之后房企的境外債發行成本相對走高明顯；境內人民幣債券的發行成本差距維持2020年低位，對部分房企來說發行境內債券更具性價比。
他還結合房企案例進行分析，在孫楊看來，二級市場債券價格價格兩級分化，一級成本難降，借新還舊，調整負債結構依舊是房企重要改善方向。
最后，針對市場趨勢及非頭部房企應對策略展望，他認為資本市場風險偏好下降，頭部房企的資本市場融資成本優勢將進一步凸顯，資金成本低。
“前融和保證金的短期內成本較高，是投資機會，市場會增加新的參與方。房企合作增加，中小房企在優質項目上的并表權爭奪壓力加大，可能會影響未來財務上的表現。”孫楊說到，此外，城市開發界面逐漸分化，非特色房企將逐漸邊緣化。
值得一提的是，作為非頭部房企，區域深耕、產品力、項目操盤能力、雙集中城市補貨的情況和權益是未來弱化資本市場擔憂的關鍵。
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