裁判規(guī)則：采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。競(jìng)拍預(yù)成交不同于書面國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，競(jìng)買人無(wú)權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。

案例1：《武漢亙星資源有限公司、武漢劍強(qiáng)人和置業(yè)有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審民事判決書》【（2018）最高法民再400號(hào)】

最高法院認(rèn)為，武漢亙星公司認(rèn)為其雖然尚未簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》并辦理土地登記手續(xù)，但其已依法競(jìng)得案涉地塊的建設(shè)用地使用權(quán)，享有建設(shè)用地使用權(quán)之期待權(quán)，該物權(quán)期待權(quán)足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百三十八條第一款規(guī)定：“采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同”。據(jù)此,土地使用權(quán)出讓合同為要式合同。本案中，雖然武漢亙星公司在案涉地塊拍賣程序中競(jìng)拍成功，并取得《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)成交通知書》，但其尚未與行政機(jī)關(guān)簽訂書面的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，僅在競(jìng)賣程序中拍得案涉地塊,而《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)成交通知書》《2016年第4號(hào)公告掛牌成交信息表》兩份文件以及武漢亙星公司繳納的競(jìng)買保證金、土地出讓金等已達(dá)到土地成交價(jià)50%的事實(shí)，不足以認(rèn)定武漢亙星公司對(duì)案涉地塊享有物權(quán)期待權(quán)，武漢亙星公司亦未指明其享有物權(quán)期待權(quán)的法律依據(jù)，故武漢亙星公司尚不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

裁判規(guī)則： “原土地使用人”不能視為原國(guó)有土地使用權(quán)人。案涉土地在出讓前為國(guó)家所有，經(jīng)競(jìng)買人在公開(kāi)市場(chǎng)上拍得并辦理登記后方取得土地使用權(quán)。對(duì)案涉土地前期開(kāi)發(fā)進(jìn)行了投入，不能以此認(rèn)定其為案涉土地使用權(quán)人。

案例2：《武漢亙星資源有限公司、武漢劍強(qiáng)人和置業(yè)有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審民事判決書》【（2018）最高法民再400號(hào)】

最高法院認(rèn)為，由于執(zhí)行程序（包括財(cái)產(chǎn)保全程序）的價(jià)值取向是效率，即要迅速地實(shí)現(xiàn)生效法律文書所確定的給付內(nèi)容，所以，在被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬判斷標(biāo)準(zhǔn)上主要采取形式審查和表面判斷原則，也就是說(shuō)，在確定一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬是否屬于被執(zhí)行人時(shí)，除非法律有特殊的規(guī)定，一般應(yīng)當(dāng)根據(jù)該財(cái)產(chǎn)的權(quán)利外觀表征來(lái)判斷是否屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)……而本案的特殊性在于，案涉地塊的建設(shè)用地使用權(quán)并未登記在被執(zhí)行人武漢人和公司名下。根據(jù)查明的事實(shí)，案涉地塊作為住宅用地，在人民政府作出征收決定并生效后，其所有權(quán)形式已經(jīng)由集體所有形式變更為國(guó)家所有形式，而使用權(quán)應(yīng)通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓取得。武漢人和公司取得的《武漢市建設(shè)用地批準(zhǔn)書》僅明確案涉土地用途為住宅用地，已辦理完畢征收土地批后手續(xù)，準(zhǔn)予作為國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行出讓，但武漢人和公司并未通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)或協(xié)議等方式取得案涉國(guó)有土地使用權(quán)，案涉國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)至今尚未登記在武漢人和公司名下，武漢人和公司并未取得案涉土地權(quán)屬證書，不是案涉地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人。武漢人和公司僅因在案涉土地前期安置補(bǔ)償、場(chǎng)地騰退等方面的投入，而對(duì)土地競(jìng)得人享有獲得補(bǔ)償?shù)膫鶛?quán)。劍強(qiáng)人和公司的舉證不能證實(shí)被執(zhí)行人武漢人和公司對(duì)案涉建設(shè)用地使用權(quán)享有實(shí)體權(quán)利。執(zhí)行法院根據(jù)查明的事實(shí)，在案外人異議審查程序中，對(duì)不符合執(zhí)行程序中權(quán)屬判斷標(biāo)準(zhǔn)的錯(cuò)誤查封執(zhí)行行為予以糾正并中止對(duì)案涉地塊（即武漢亙星公司以外的其他案外人財(cái)產(chǎn)）的執(zhí)行是正確的。

裁判規(guī)則：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響轉(zhuǎn)讓合同效力。受讓人滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人條件的，有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。

案例3：《寧立欣、徐繼貴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申1814號(hào)】

最高法院認(rèn)為，（一）關(guān)于案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂時(shí)間與合同效力。信開(kāi)投資公司與徐繼貴就案涉22號(hào)地先后簽訂三份《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》或《協(xié)議書》……案涉土地使用權(quán)出讓給信開(kāi)投資公司時(shí)的土地用途為工業(yè)用地，信開(kāi)投資公司將案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給徐繼貴，徐繼貴仍然將該地塊用作工業(yè)用地，并未改變土地性質(zhì)、用途。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二項(xiàng)規(guī)定以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，但該項(xiàng)規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，徐繼貴與信開(kāi)投資公司簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，內(nèi)容明確，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

（二）關(guān)于徐繼貴是否在法院查封之前合法占有案涉22號(hào)地……案涉22號(hào)地雖未登記在徐繼貴或其控制的公司名下，徐繼貴非以物權(quán)人身份占有案涉22號(hào)地，但其通過(guò)與信開(kāi)投資公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，其對(duì)案涉22號(hào)地的權(quán)屬得到信開(kāi)投資公司的認(rèn)可，屬于合法占有。

（三）關(guān)于徐繼貴是否已支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款……雖然寧立欣主張?jiān)搮R款單據(jù)上付款性質(zhì)為“往來(lái)款”，但徐繼貴提供的匯款憑證已經(jīng)可以證明其于2010年3月1日向信開(kāi)投資公司匯款2000萬(wàn)元的事實(shí)，信開(kāi)投資公司亦認(rèn)可收到22號(hào)宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，結(jié)合雙方在《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》中約定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及在《協(xié)議書》中確認(rèn)2010年3月1日匯款2000萬(wàn)元系支付土地使用權(quán)（包括案涉22號(hào)地）轉(zhuǎn)讓價(jià)款的事實(shí)，可以認(rèn)定徐繼貴已履行支付案涉22號(hào)地的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的義務(wù)。

（四）關(guān)于案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未辦理過(guò)戶登記的原因……根據(jù)上述分析認(rèn)定，徐繼貴對(duì)案涉22號(hào)地的土地使用權(quán)享有排除執(zhí)行的權(quán)利，徐繼貴提出的執(zhí)行異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，二審法院判決停止執(zhí)行案涉22號(hào)地的土地使用權(quán)，并無(wú)不當(dāng)。

裁判規(guī)則：受讓土地使用權(quán)一方簽訂合同時(shí)既已明知的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和法律障礙，受讓人不能辦理過(guò)戶不能歸咎于他人的合法行為，更不能阻礙行使抵押權(quán)。

案例4：《葫蘆島渤船海洋化工有限公司、葫蘆島渤船海洋經(jīng)貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申1489號(hào)】

最高法院認(rèn)為，2011年9月28日，渤船經(jīng)貿(mào)公司與渤船化工公司簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定轉(zhuǎn)讓案涉土地，渤船經(jīng)貿(mào)公司于2011年12月31日前辦理完成解除抵押擔(dān)保手續(xù)，但是雙方一直未辦理過(guò)戶登記。據(jù)此可知，渤船化工公司簽訂該協(xié)議時(shí)明知案涉土地上存在他人抵押權(quán)。2012年3月14日，渤船經(jīng)貿(mào)公司第三次與農(nóng)行龍港支行簽訂《最高額抵押合同》并依約辦理抵押登記。雖然在時(shí)間上該《最高額抵押合同》簽訂于案涉《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》之后，但如前所述并不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，屬于合法有效合同。進(jìn)而，農(nóng)行龍港支行已辦理抵押登記，案涉土地抵押權(quán)的設(shè)立合法有效，不屬于侵權(quán)行為。渤船化工公司僅依據(jù)未辦理過(guò)戶登記的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不能產(chǎn)生受讓案涉土地使用權(quán)的法律效力，不能辦理過(guò)戶登記是其在簽訂合同時(shí)既已明知的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和法律障礙，不能歸咎于他人的合法行為，更不能阻礙行使抵押權(quán)。綜上所述，農(nóng)行龍港支行對(duì)案涉土地依法享有抵押權(quán)，渤船化工公司對(duì)案涉土地不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

裁判規(guī)則：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，承包人是否支付土地轉(zhuǎn)包費(fèi)用及是否實(shí)際占有使用案涉土地，屬于合同履行問(wèn)題，不影響其享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)排除執(zhí)行。

案例5：《黑龍江倍豐種業(yè)有限公司、王麗華再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申3385號(hào)】

最高法院認(rèn)為，本案中，萬(wàn)慶村委會(huì)與墾農(nóng)公司于2014年4月25日簽訂《土地租賃合同書》，該份合同經(jīng)過(guò)萬(wàn)慶村村民代表三分之二以上表決同意，并進(jìn)行備案。該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，亦不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效協(xié)議。萬(wàn)慶村委會(huì)與墾農(nóng)公司《土地租賃合同書》約定，“乙方在本合同有效期內(nèi)有權(quán)同他人聯(lián)營(yíng)、轉(zhuǎn)租他人經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，也可抵押貸款、繼承等權(quán)利。但必須告知甲方并提供相關(guān)手續(xù)，否則無(wú)效。”墾農(nóng)公司與王麗華簽訂《萬(wàn)慶村土地轉(zhuǎn)包合同》時(shí)，萬(wàn)慶村委會(huì)作為《萬(wàn)慶村土地轉(zhuǎn)包合同》一方當(dāng)事人加蓋了公章,時(shí)任萬(wàn)慶村村委會(huì)主任劉洪君亦在合同上簽名，雖然劉洪君在哈爾濱市中級(jí)人民法院詢問(wèn)筆錄中稱加蓋公章的行為系其個(gè)人幫墾農(nóng)公司法定代表人柳昭來(lái)的忙，村委會(huì)不知情、不代表村委會(huì)，否認(rèn)該行為系村委會(huì)認(rèn)可墾農(nóng)公司將案涉土地轉(zhuǎn)租給王麗華。但根據(jù)《土地租賃合同書》的約定，墾農(nóng)公司在合同有效期內(nèi)轉(zhuǎn)租他人經(jīng)營(yíng)，只需告知甲方，并提供相關(guān)手續(xù)。劉洪君作為村委會(huì)主任知道墾農(nóng)公司將案涉土地轉(zhuǎn)租王麗華的事實(shí)，并加蓋了公章，其行為可以視為村委會(huì)知情并認(rèn)可轉(zhuǎn)租的事實(shí)。原審法院根據(jù)《物權(quán)法》第一百二十七條的規(guī)定，認(rèn)定王麗華對(duì)案涉土地享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以阻卻案涉土地的執(zhí)行，并無(wú)不當(dāng)。

裁判規(guī)則：股東在將其財(cái)產(chǎn)向公司出資完成之后，該出資即成為公司財(cái)產(chǎn)的組成部分，獨(dú)立于股東的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。未經(jīng)法定程序，股東與公司協(xié)議撤回出資屬于抽逃出資，損害公司及債權(quán)人利益，應(yīng)為無(wú)效，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。

案例6：《四川省成都市大邑縣酒廠、馮軍再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申2418號(hào)】

最高法院認(rèn)為，現(xiàn)大邑酒廠根據(jù)與聚隆置業(yè)公司簽訂的《土地投資開(kāi)發(fā)合同》的約定將案涉房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移登記至聚隆置業(yè)公司名下，故聚隆置業(yè)公司享有對(duì)案涉房地產(chǎn)的物權(quán)，人民法院在根據(jù)馮軍申請(qǐng)而對(duì)聚隆置業(yè)公司的強(qiáng)制執(zhí)行中對(duì)案涉房地產(chǎn)采取相應(yīng)的強(qiáng)制執(zhí)行措施，于法有據(jù)。從案涉房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)過(guò)程來(lái)看，2013年5月8日，大邑酒廠與聚隆置業(yè)公司簽訂《土地投資開(kāi)發(fā)合同》……大邑酒廠將案涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至聚隆置業(yè)公司名下，即履行了《土地投資開(kāi)發(fā)合同》約定的股東出資義務(wù)。雖然聚隆置業(yè)公司未辦理任何變更（增加）股東的內(nèi)部、外部手續(xù)，未向公司登記機(jī)關(guān)辦理股東及注冊(cè)資本的變更登記，但不影響對(duì)大邑酒廠已按照《土地投資開(kāi)發(fā)合同》約定實(shí)際履行了向聚隆置業(yè)公司的出資義務(wù)這一基本事實(shí)的認(rèn)定。再次，股東在將其財(cái)產(chǎn)向公司出資完成之后，該出資即成為公司財(cái)產(chǎn)的組成部分，而獨(dú)立于股東的個(gè)人財(cái)產(chǎn)……法律禁止股東未經(jīng)法定程序而為的抽回出資行為。本案中，2016年1月5日，大邑酒廠與聚隆置業(yè)公司簽訂《撤銷協(xié)議》，撤銷土地投資開(kāi)發(fā)合同，協(xié)議將案涉房地產(chǎn)過(guò)戶回大邑酒廠，該約定顯然有違《公司法》關(guān)于公司法人財(cái)產(chǎn)權(quán)、股東取回出資等規(guī)定，且該行為將減少聚隆置業(yè)公司的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，可能損害聚隆置業(yè)公司其他債權(quán)人利益，二審判決據(jù)此認(rèn)定該協(xié)議無(wú)效，并無(wú)不當(dāng)。

裁判規(guī)則：土地使用權(quán)證記載權(quán)利人先前書面認(rèn)可并非實(shí)際權(quán)利人，之后以其持有國(guó)有土地使用權(quán)證并實(shí)際占有使用訴爭(zhēng)房屋為由，主張對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)排除執(zhí)行，不予支持。

案例7：《四川省大竹縣成龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司、馮宗偉再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申2747號(hào)】

最高法院認(rèn)為，本院(2015)民抗字第20號(hào)民事判決認(rèn)定成龍公司、大竹農(nóng)行、金隆公司于2000年6月27日向房管部門提交申請(qǐng)，將本案訴爭(zhēng)房屋移交給金隆公司，請(qǐng)求將該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證變更為金隆公司。此后成龍公司又以書面形式承諾，其對(duì)于本案訟爭(zhēng)房屋所占用的土地不具有使用權(quán)，權(quán)屬應(yīng)歸金隆公司所有。在此情況下，成龍公司以其持有國(guó)有土地使用權(quán)證，并實(shí)際占有使用訴爭(zhēng)房屋為由，主張對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有所有權(quán)的理由不能成立。根據(jù)上述判決認(rèn)定的事實(shí)，成龍公司并不享有對(duì)訴爭(zhēng)房屋排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。原審法院據(jù)此駁回成龍公司的訴請(qǐng)并無(wú)不當(dāng)。

裁判規(guī)則：土地二次流轉(zhuǎn)的情況下，受讓人對(duì)土地使用權(quán)過(guò)戶存在權(quán)利障礙有一定預(yù)期的，對(duì)土地不能及時(shí)變更登記存在過(guò)錯(cuò)，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。

案例8：《陳永奏、黃奇松再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申239號(hào)】

最高法院認(rèn)為，關(guān)于陳永奏對(duì)案涉土地未辦理變更登記是否存在過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題。如前所述，黃奇松于2008年將案涉土地轉(zhuǎn)讓給蔡思偉，直至2014年仍然未辦理變更登記到蔡思偉名下。陳永奏在2014年6月18日與蔡思偉簽訂《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定蔡思偉將案涉土地轉(zhuǎn)讓給陳永奏，此時(shí)陳永奏對(duì)蔡思偉受讓該土地多年后仍未辦理變更登記應(yīng)屬明知。在《關(guān)于的補(bǔ)充合同》中，亦明確載明當(dāng)案涉土地因產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)不能變更登記時(shí)，由蔡思偉負(fù)責(zé)賠償，說(shuō)明陳永奏在簽訂協(xié)議時(shí)已對(duì)案涉土地的及時(shí)過(guò)戶存在權(quán)利障礙有一定預(yù)期。因此，原審法院認(rèn)定案涉土地存在二次流轉(zhuǎn)的情況下，陳永奏向并未取得土地使用權(quán)的蔡思偉購(gòu)買案涉土地，對(duì)該土地不能及時(shí)變更登記存在過(guò)錯(cuò)，有事實(shí)依據(jù)。原審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，認(rèn)定陳永奏對(duì)不能辦理案涉土地變更登記存在明顯過(guò)錯(cuò)，其就本案標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，并無(wú)不當(dāng)。

裁判規(guī)則：在土地的權(quán)屬?zèng)]有依法最終確定前，換發(fā)土地的土地證，會(huì)造成“一地兩主”的問(wèn)題，屬于執(zhí)行行為合法性審查的范圍，不能在執(zhí)行異議之訴中審查。

案例9：《海南鑫銘房地產(chǎn)有限公司、海南華琦實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)公司二審民事裁定書》【（2019）最高法民終268號(hào)】

最高法院認(rèn)為，鑫銘公司主張華琦公司要求撤銷鑫銘公司土地使用權(quán)證的訴訟，華琦公司因不服一審，上訴至海南省高級(jí)人民法院。在涉案土地的權(quán)屬?zèng)]有依法最終確定前，換發(fā)涉案土地的土地證，會(huì)造成“一地兩主”的問(wèn)題，屬于執(zhí)行行為合法性審查范圍，鑫銘公司可依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十五條“當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民法院提出書面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)裁定不服的，可以自裁定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。”的規(guī)定予以主張，而本案屬于案外人就執(zhí)行標(biāo)的提出異議的訴訟程序，故其就執(zhí)行行為的異議主張本院不予審查。

裁判規(guī)則：國(guó)土部門將土地與房產(chǎn)分離單獨(dú)公開(kāi)出讓(地上房產(chǎn)未納入出讓范圍)，買受人僅競(jìng)得涉案土地，并未同時(shí)競(jìng)得附著于該宗土地之上的涉案房產(chǎn)。無(wú)權(quán)根據(jù)房隨地走的原則，主張實(shí)際取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)。

案例10：《山東國(guó)恒機(jī)電配套有限公司、徐光案外人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申5187號(hào)】

最高法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。本案中，滕州市國(guó)土資源局將涉案土地與房產(chǎn)分離單獨(dú)公開(kāi)出讓(地上房產(chǎn)未納入出讓范圍)，國(guó)恒公司僅競(jìng)得涉案土地，并未同時(shí)競(jìng)得附著于該宗土地之上的涉案房產(chǎn)。在此情況下，應(yīng)由滕州市國(guó)土資源局、涉案土地競(jìng)得人國(guó)恒公司、涉案房產(chǎn)所有人金浩公司和申請(qǐng)執(zhí)行人徐光協(xié)商解決涉案房產(chǎn)的歸屬和處置問(wèn)題，國(guó)恒公司并不當(dāng)然取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)。因此，國(guó)恒公司關(guān)于“根據(jù)房隨地走的原則，國(guó)恒公司實(shí)際取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)”的再審事由不能成立。

裁判規(guī)則：在尚未辦理土地使用權(quán)登記的情況下，《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》作為用地單位合法使用土地的法律憑證，能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)的權(quán)屬起到證明作用。

案例11：《廣州市三輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、廣州合民投資策劃有限公司案外人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申4390號(hào)】

最高法院認(rèn)為，在尚未辦理土地使用權(quán)登記的情況下，《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》作為用地單位合法使用土地的法律憑證，能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)的權(quán)屬起到證明作用。本案中，案涉批準(zhǔn)書上也載明三建房產(chǎn)分公司已就案涉土地辦理有償使用手續(xù)，原判決以此認(rèn)定三建房產(chǎn)分公司為案涉土地的合法產(chǎn)權(quán)人，有事實(shí)和法律依據(jù)。另?yè)?jù)原判決查明的事實(shí)，廣州市國(guó)土局曾于2001年1月發(fā)出《關(guān)于建設(shè)用地批文延期及更改建設(shè)用地單位的復(fù)函》（穗國(guó)土建用函[2001]20號(hào)），同意將案涉土地建設(shè)單位改為三輝公司，要求三輝公司接文后應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)辦結(jié)土地有償使用手續(xù)和領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。但事實(shí)上，三輝公司至今未按規(guī)定辦理相關(guān)用地手續(xù)，完成相應(yīng)的變更登記。因此，三輝公司雖然曾經(jīng)獲得有關(guān)國(guó)土和規(guī)劃行政部門函復(fù)同意變更其為案涉土地的用地單位，但本案未有證據(jù)證明案涉土地使用權(quán)人已由三建房產(chǎn)分公司變更為三輝公司。本案一審期間，廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)向一審法院出具的復(fù)函，已明確案涉地塊不再涉及以協(xié)議方式辦理建設(shè)用地使用權(quán)問(wèn)題，即三輝公司日后已經(jīng)不可能再以歷史遺留問(wèn)題采用協(xié)議方式取得案涉地塊的使用。綜上，三輝公司有關(guān)其享有案涉土地的使用權(quán)，并能夠排除對(duì)案涉土地執(zhí)行的主張不能成立，本院不予支持。

裁判規(guī)則：查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，公司接受股東以土地使用權(quán)出資的存在過(guò)錯(cuò)，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。

案例12：《煙臺(tái)桃花源置業(yè)有限公司、黑龍江恒泰建設(shè)集團(tuán)有限公司煙臺(tái)分公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申2018號(hào)】

最高法院認(rèn)為，桃花源公司成立前，一審法院已于2012年11月30日查封了歐尚花園2號(hào)樓在建工程，根據(jù)《查封扣押凍結(jié)財(cái)產(chǎn)規(guī)定》第二十三條規(guī)定，查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，一審法院查封歐尚花園2號(hào)樓時(shí)雖未對(duì)土地使用權(quán)一并查封，但查封效力及于相應(yīng)的土地使用權(quán)。中簡(jiǎn)公司在明知?dú)W尚花園2號(hào)樓被查封的情況下，仍以歐尚花園2號(hào)樓項(xiàng)下的土地使用權(quán)出資，與上海和盤公司共同成立桃花源公司，存在明顯過(guò)錯(cuò)。根據(jù)二審法院查明的事實(shí)，上海和盤公司的法定代表人張恩偉系上海眾喜公司的監(jiān)事，中簡(jiǎn)公司的法定代表人郁小毛系上海眾喜公司的前法定代表人，以上公司之間存在一定的關(guān)聯(lián)關(guān)系。原判決認(rèn)定中簡(jiǎn)公司以被查封的土地使用權(quán)出資存在明顯過(guò)錯(cuò)，結(jié)合上述公司之間存在的關(guān)聯(lián)關(guān)系推定桃花源公司應(yīng)當(dāng)明知案涉土地使用權(quán)已被查封，從而認(rèn)定桃花源公司受讓案涉土地使用權(quán)存在瑕疵，并無(wú)不當(dāng)。

裁判規(guī)則：新證換舊證，在法院認(rèn)定舊國(guó)有土地使用證與其他權(quán)利人持有的土地使用權(quán)證重疊部分違法的情況下，新證中記載的重疊部分亦失去合法權(quán)利淵源，權(quán)利人無(wú)權(quán)以其持有的新證排除重疊部分土地的執(zhí)行。

案例13：《海南晟盛房地產(chǎn)有限公司、海南華琦實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)公司二審民事裁定書》【（2018）最高法民終429號(hào)】

最高法院認(rèn)為，原審法院(2014)瓊行終字第50號(hào)行政判決認(rèn)定，澄邁縣政府給晟盛公司頒發(fā)的老城國(guó)用(2002)字第00542號(hào)《國(guó)有土地使用證》，與華琦公司名下老城國(guó)用(1997)字第183號(hào)《國(guó)有土地使用證》項(xiàng)下的土地重疊部分違法。晟盛公司持有的海口市國(guó)用(2013)字第005029號(hào)《國(guó)有土地使用證》，系承繼自老城國(guó)用(2002)字第00542號(hào)《國(guó)有土地使用證》。所以，即便海口市國(guó)用(2013)字第005029號(hào)《國(guó)有土地使用證》目前仍然存在，但其項(xiàng)下前述土地重疊部分，亦已失去合法權(quán)利淵源。晟盛公司再以海口市國(guó)用(2013)字第005029號(hào)《國(guó)有土地使用證》為據(jù)主張排除對(duì)涉案重疊部分土地使用權(quán)的執(zhí)行行為，依法不應(yīng)支持。

裁判規(guī)則：土地未達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)25%以上即轉(zhuǎn)讓，受讓人不能辦理土地分割登記手續(xù)的原因?yàn)檗D(zhuǎn)讓土地未達(dá)到《房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。受讓人存在過(guò)錯(cuò)，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。

案例14：《九江東盟集團(tuán)有限公司、國(guó)紅再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申939號(hào)】

最高法院認(rèn)為，根據(jù)原審查明的事實(shí)，2011年3月25日，元亨公司與九江公司簽訂案涉《協(xié)議書》，確認(rèn)了元亨公司欠付九江公司的欠款數(shù)額及還款時(shí)間。2012年11月16日，元亨公司與九江公司簽訂案涉《債務(wù)抵頂轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定將案涉爭(zhēng)議的土地使用權(quán)抵頂轉(zhuǎn)讓給九江公司，但雙方并未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。原審根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第十四條關(guān)于物權(quán)變動(dòng)效力的規(guī)定，認(rèn)定雙方關(guān)于案涉土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并未產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，適用法律正確。九江公司主張其已經(jīng)取得案涉土地使用權(quán)沒(méi)有法律依據(jù)。對(duì)于九江公司主張其符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，對(duì)案涉土地享有物權(quán)期待權(quán)。本院認(rèn)為，根據(jù)九江公司申請(qǐng)?jiān)賹応愂龅氖聦?shí)，案涉土地使用權(quán)未變更登記過(guò)戶至九江公司名下是因土地部門規(guī)定未達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)25%以上不能辦理土地分割登記手續(xù)，該事實(shí)表明案涉土地未辦理變更登記的原因系未達(dá)到《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。且九江公司申請(qǐng)?jiān)賹徶蟹Q案涉地塊政府仍未拆遷完畢，不能成為凈地交給元亨公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，而其申請(qǐng)?jiān)賹徶幸鄾](méi)有主張或提供證據(jù)證明案涉土地已經(jīng)實(shí)際交付給了九江公司。據(jù)此，九江公司不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的已經(jīng)合法占有及非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記的情形。原審認(rèn)定九江公司基于案涉《債務(wù)抵頂轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》對(duì)元亨公司享有的權(quán)利屬性仍然屬于債權(quán)范疇，對(duì)案涉土地不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，適用法律并無(wú)不當(dāng)。

裁判規(guī)則：我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題實(shí)行登記生效主義，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定原則上以登記為準(zhǔn)。當(dāng)事人在協(xié)議的履行過(guò)程中并未體現(xiàn)出物權(quán)轉(zhuǎn)移的合意和意愿，協(xié)議的履行結(jié)果也沒(méi)有達(dá)到物權(quán)變動(dòng)的法律效果，債權(quán)人未取得抵債物的所有權(quán)，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。

案例15：《執(zhí)行案外人、眉山稻田食品有限責(zé)任公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申181號(hào)】

最高法院認(rèn)為，于涉案財(cái)產(chǎn)是否整體抵償給劉成俊。劉成俊主張其通過(guò)與高朝華、稻田公司簽訂的《協(xié)議書》，因抵償債務(wù)而取得涉案房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。雖然《協(xié)議書》中約定了高朝華、稻田公司將稻田公司名下涉案資產(chǎn)作價(jià)1550萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給劉成俊以清償借款本息的內(nèi)容，也約定具體履行過(guò)程中由劉成俊指定胡坡作為代表，以高朝華出具委托的方式代為持有股權(quán)。但是，從雙方實(shí)際履行情況分析，涉案房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)并未整體抵償給劉成俊。首先，高朝華與胡坡簽訂的《委托持股協(xié)議》約定，胡坡代為處置稻田公司的股權(quán)或資產(chǎn)，處置價(jià)款用于歸還劉成俊債務(wù)本息和交易稅費(fèi)后，剩余款項(xiàng)歸高朝華所有。《委托持股協(xié)議》中約定的剩余款項(xiàng)歸屬顯然與《協(xié)議書》約定的資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓后果存在矛盾。因?yàn)椋勒談⒊煽〉闹鲝垼秴f(xié)議書》約定的是將涉案財(cái)產(chǎn)整體抵償給劉成俊，則當(dāng)?shù)咎锕举Y產(chǎn)處置價(jià)款清償債務(wù)后尚有剩余時(shí)，剩余款項(xiàng)理應(yīng)歸作為權(quán)利人的劉成俊所有。其次，《協(xié)議書》約定協(xié)議生效后高朝華和稻田公司應(yīng)立即將擬轉(zhuǎn)讓的房屋和土地上的抵押權(quán)解除并將所有權(quán)人變更為劉成俊，但實(shí)際上，劉成俊并未提供證據(jù)證明其向相關(guān)部門提交了變更權(quán)屬至自己名下。因稻田公司的唯一登記持股人胡坡系受高朝華的委托持股，并非代劉成俊持股，劉成俊申請(qǐng)?jiān)賹徶兄鲝埖姆慨a(chǎn)權(quán)屬和土地使用權(quán)證由羅漢公司變更為稻田公司的事實(shí)，不能證明劉成俊提出過(guò)物權(quán)變動(dòng)的主張。再次，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬問(wèn)題實(shí)行登記生效主義，即對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定原則上以登記為準(zhǔn)。就本案現(xiàn)有證據(jù)而言，涉案房屋和土地的登記權(quán)利人為稻田公司而非劉成俊。綜上，當(dāng)事人在協(xié)議的履行過(guò)程中并未體現(xiàn)出物權(quán)轉(zhuǎn)移的合意和意愿，協(xié)議的履行結(jié)果也沒(méi)有達(dá)到物權(quán)變動(dòng)的法律效果，劉成俊的真實(shí)意圖是取得涉案財(cái)產(chǎn)處置后的款項(xiàng)以實(shí)現(xiàn)1550萬(wàn)元的債權(quán)，而非取得涉案財(cái)產(chǎn)本身。二審法院認(rèn)定涉案房屋和土地使用權(quán)并未整體抵償給劉成俊并無(wú)不當(dāng)。

裁判規(guī)則：宅基地及地上房屋是農(nóng)村村民的基本生活保障，宅基地用地權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于家庭成員共同享有，執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地管理法的規(guī)定，保護(hù)產(chǎn)權(quán)共有人的合法權(quán)利，保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活所需。

案例16：《苑秀英、于明祥再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【(2017)最高法民申2003號(hào)】

最高法院認(rèn)為，本案中，苑秀英所舉證據(jù)并不能證明自己是案涉房產(chǎn)唯一權(quán)利人、對(duì)涉案房產(chǎn)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。其一，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（以下簡(jiǎn)稱土地管理法）第六十二條第一款規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。雖然涉案房產(chǎn)《集體土地建設(shè)用地使用證》載明使用者為王雙喜，但該宅基地用地權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于家庭成員共同享有。王雙喜去世后其家庭成員除苑秀英外，還有王國(guó)強(qiáng)等一子二女，故不能證明涉案集體土地用地權(quán)只歸屬苑秀英一人所有，不能排除王國(guó)強(qiáng)在其上享有權(quán)利的可能性。其二，涉案房產(chǎn)系在老房子全部拆除后的新建房產(chǎn)，苑秀英未能提供房屋翻建過(guò)程中由其個(gè)人全部出資的相關(guān)證明；證人王石頭、李秀蘭均不能證明新建房屋系苑秀英個(gè)人出資。其三，土地管理法第十一條第一款規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)；第六十二條第三款規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。因此，縣級(jí)人民政府是宅基地的批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)和證明機(jī)構(gòu)，南金莊村村委會(huì)出具的證明材料證明力不足。綜上，苑秀英的再審申請(qǐng)理由不能成立，本院不予采信。本院認(rèn)為，宅基地及地上房屋是農(nóng)村村民的基本生活保障，本案查封的房屋系苑秀英及王國(guó)強(qiáng)等人共同生活居所，執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地管理法的規(guī)定，保護(hù)苑秀英等產(chǎn)權(quán)共有人的合法權(quán)利，保障王國(guó)強(qiáng)及其所扶養(yǎng)家屬的生活所需。