作者：毛小柒

【正文】

2022年3月16日，金融委會(huì)議明確提出要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施（參見金融委釋放強(qiáng)烈維穩(wěn)信號(hào)），意味著政策層面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的支持力度會(huì)進(jìn)一步加大。不過從近期市場(chǎng)情況來看，這種支持力度應(yīng)該是定向的，而非全方位，即堅(jiān)持精準(zhǔn)拆彈的基本原則。

一、定向紓困12家房企：網(wǎng)傳央行召集18家全國(guó)性銀行和5家金融AMC開會(huì)

（一）2022年4月25日，有媒體披露，央行召集18家全國(guó)性商業(yè)銀行和5家金融AMC召開專題會(huì)，商討對(duì)12家問題房企進(jìn)行定向紓困。

1、以上12家問題房企分別為恒大、融創(chuàng)、世茂、綠地、中南、奧園、榮盛、陽(yáng)光城、融信、中梁控股、富力及佳兆業(yè)。需要說明的是，上述定向紓困名單的有效期至2023年4月，后續(xù)名單會(huì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

目前為止，我們已對(duì)上述12家地產(chǎn)企業(yè)中的7家進(jìn)行了討論，剩余5家地產(chǎn)企業(yè)我們爭(zhēng)取在5月內(nèi)完成拆解。

2、后有部分房企證實(shí)，上述會(huì)議的主題是不良資產(chǎn)處置，即5家金融AMC來承接18家全國(guó)性商業(yè)銀行針對(duì)12家房企的資產(chǎn)。

（二）為提升5家金融AMC收購(gòu)上述12家房企有關(guān)不良資產(chǎn)的積極性，此次會(huì)議提出了一系列鼓勵(lì)舉措：

1、與關(guān)聯(lián)方的合作收購(gòu)，不納入重大關(guān)聯(lián)交易；

2、對(duì)12家房企的四證不全項(xiàng)目并購(gòu)、涉及并購(gòu)貸款置換土地出讓金項(xiàng)目等合規(guī)性要求有一定放松；

3、存量逾期項(xiàng)目在補(bǔ)充增信后可展期；

4、可以收三類資產(chǎn)，即2021年年底以前資金用途是土地價(jià)款的、暫未納入不良的貸款以及2021年年底之前的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款。

（1）以上業(yè)務(wù)開展不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理；

（2）以上業(yè)務(wù)資本金按50%計(jì)量，全力支持開發(fā)貸、資金務(wù)必封閉管理。

（三）總體來看，這次會(huì)議的精神大致如下：

1、這并非是一次面向房企的會(huì)議，聚焦點(diǎn)是5家金融AMC與18家全國(guó)性商業(yè)銀行，主旨是為了推動(dòng)前者收購(gòu)后者對(duì)12家房企的資產(chǎn)。

2、此次會(huì)議同時(shí)鼓勵(lì)了金融AMC和全國(guó)性銀行，意味著后者參與收購(gòu)的地產(chǎn)項(xiàng)目可能還會(huì)有前者兜底（若產(chǎn)生不良、金融AMC應(yīng)可以收購(gòu)），從而使全國(guó)性銀行在支持地產(chǎn)企業(yè)時(shí)無后顧之憂。這意味著，由全國(guó)性商業(yè)銀行支持的項(xiàng)目將會(huì)在政策層面獲得更多支持。

二、政策舉措不斷出臺(tái)，效果仍有待觀察

（一）關(guān)于定向紓困房企的座談會(huì)已舉行多次

雖然我們理解一定程度上會(huì)緩解部分銀行及特定項(xiàng)目的壓力，但這次定向紓困專題問題最終能起到多大作用還有待進(jìn)一步觀察，畢竟2021年下半年以來定向紓困專題會(huì)議已召開多次，但問題還是沒有得到根本改善。

1、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)舉行座談會(huì)，中海、保利、萬科、融創(chuàng)、金地、龍湖、中梁、新城、綠城、旭輝等10家地產(chǎn)企業(yè)參加，并提出“政策適當(dāng)松綁、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、支持剛需購(gòu)房及調(diào)整土地價(jià)格”等訴求。同日，央行召開新聞發(fā)布會(huì)，指出恒大出險(xiǎn)事件導(dǎo)致市場(chǎng)主體出現(xiàn)一致性收縮，后續(xù)在監(jiān)管部門的舉措下已逐漸恢復(fù)正常。

2、2021年10月26日，發(fā)改委外資司和國(guó)家外管局召開部分重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)外債座談會(huì)，摸底美元債情況，萬科、世茂、建業(yè)、佳兆業(yè)、遠(yuǎn)洋等8家地產(chǎn)企業(yè)參加，會(huì)上政策部門提出將繼續(xù)在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求，并要求企業(yè)優(yōu)化外債結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格按照批準(zhǔn)用途使用外債募集資金，共同維持企業(yè)自和身信譽(yù)和市場(chǎng)整體秩序。

實(shí)際上從2021年10月中旬開始，福建、深圳、上海等地外管局便開始摸排部分房企的資金出境償債需求，并為其提供相關(guān)便利。例如，上海外管局要求各房企在10月27日前提交2021年度境外債到期情況，10月29日提交2021年年底境外債的安排（含到期本金和利息、回購(gòu)需求、自有資金安排等），并要求2021年年底之前，不可以出現(xiàn)外匯局事先不知道的境外債券違約。

3、2021年11月8日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心舉行座談會(huì)，萬科、佳兆業(yè)、平安信托、華潤(rùn)信托、南方基金、中信銀行、建行等多家企業(yè)參加，會(huì)上地產(chǎn)企業(yè)提出“降低目前資金鏈風(fēng)險(xiǎn)、融資方面給予直接融資和股權(quán)融資以差別放開”等訴求，金融機(jī)構(gòu)提出“解決目前悲觀的市場(chǎng)預(yù)期、降低對(duì)上下游及就業(yè)的影響”。

4、2021年12月3日，針對(duì)恒大躺平事件，一行兩會(huì)紛紛發(fā)聲（參見恒大想躺平？）：

（1）央行指出，對(duì)于企業(yè)匯出資金償付及回購(gòu)境外債券的，有關(guān)部門將提供支持和便利。同時(shí)央行將繼續(xù)配合廣東省政府、相關(guān)部門和地方政府，做好風(fēng)險(xiǎn)化解工作和兩個(gè)維護(hù)。

（2）銀保監(jiān)會(huì)指出，在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)。現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（3）證監(jiān)會(huì)指出，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券、資金可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)，積極發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，探索推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

5、2021年12月10日，交易商協(xié)會(huì)舉行座談會(huì)，指出要重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行中長(zhǎng)期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目的資金缺口、以及用于房地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的股權(quán)收購(gòu)，支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求。

除以上一系列座談會(huì)外，各地區(qū)亦多次召集轄區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)，力求在項(xiàng)目處置、風(fēng)險(xiǎn)化解等方面提供定向支持。例如，2022年1月8日，廣東省政府日前召集奧園集團(tuán)、富力地產(chǎn)、雅居樂、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)等地產(chǎn)企業(yè)開會(huì)，擬為并購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目“牽線搭橋”。

雖然已有一系列會(huì)議定調(diào)，但目前看地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)警報(bào)并未解除，一系列定向支持舉措的效果還有待觀察。

（二）鼓勵(lì)通過并購(gòu)化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)是地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的有效方式之一，2021年12月以來各政策部門在地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)方面已推出了一系列舉措。

1、2021年12月20日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》（參見關(guān)注2022年的地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)），明確提出“重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”。

2、2021年12月24日，央行、國(guó)資委、銀保監(jiān)會(huì)亦召開了相關(guān)會(huì)議，一方面鼓勵(lì)大型民營(yíng)企業(yè)、央企和國(guó)企并購(gòu)出險(xiǎn)和存在困難的房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，另一方面也希望全國(guó)性銀行能夠積極為并購(gòu)方提供并購(gòu)貸款。

3、2021年12月30日，央行指出“地產(chǎn)企業(yè)之間的項(xiàng)目并購(gòu)有助于地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解和市場(chǎng)出清……對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)或資金周轉(zhuǎn)困難的地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)持有的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目子公司股權(quán)或資產(chǎn)，一些優(yōu)質(zhì)民營(yíng)和國(guó)企是有購(gòu)買意愿的”（參見央行和證監(jiān)會(huì)重磅發(fā)聲）。

4、2022年1月6日，金融管理部門明確，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度相關(guān)指標(biāo)計(jì)算口徑。

三、政策層面希望金融AMC在地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解方面應(yīng)有積極作為

（一）此次座談會(huì)五家金融AMC全部參加，表明政策層面對(duì)金融AMC在地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解方面給予厚望（參見當(dāng)前監(jiān)管部門對(duì)金融AMC寄予厚望）。這主要是因?yàn)椋?/p>

1、經(jīng)過多年的實(shí)踐，金融AMC在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解、企業(yè)債務(wù)重組紓困、危機(jī)救助等方面已積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，其收購(gòu)的大量銀行不良債權(quán)亦多涉及不動(dòng)產(chǎn)抵押、爛尾樓項(xiàng)目等，因此金融AMC在地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解方面已有很多經(jīng)驗(yàn)。

2、隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入周期調(diào)整新階段，地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)化解、低效無效資產(chǎn)盤活、企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、“三保”等領(lǐng)域亦將為金融AMC帶來較多的不良資產(chǎn)收購(gòu)來源和業(yè)務(wù)機(jī)遇。

（二）在系列政策支持下，金融AMC已有一系列舉措：

1、在恒大事件的處置上，信達(dá)資管的介入亦有可能會(huì)成為范例。

2、2022年1月，金融管理部門召集部分金融AMC，擬推動(dòng)后者參與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)及相關(guān)金融中介服務(wù)。

3、2022年3月，東方資管與長(zhǎng)城資管兩家金融AMC分別成功發(fā)行100億元金融債，重點(diǎn)用于部分地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置和地產(chǎn)行業(yè)紓困。

（三）我們預(yù)計(jì)，為加快化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，五家金融AMC在獨(dú)立行動(dòng)之余，亦有可能會(huì)聯(lián)合行動(dòng)。而金融AMC也應(yīng)結(jié)合當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì)的變化，改變以流動(dòng)性救助為主的傳統(tǒng)運(yùn)行模式，以“法律隔離、實(shí)質(zhì)管控、封閉運(yùn)行、重組盤活”為原則，通過將底層資產(chǎn)與債務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)隔離，完善交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和退出路徑，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目還款來源的封閉監(jiān)管。具體看，金融AMC應(yīng)積極圍繞地產(chǎn)企業(yè)上下游關(guān)系，聯(lián)合戰(zhàn)略客戶開展并購(gòu)重組，充分發(fā)揮諸如風(fēng)險(xiǎn)隔離、困境房企托管、助力出險(xiǎn)項(xiàng)目并購(gòu)、提供類共益?zhèn)戎⒔M建房地產(chǎn)重整盤活專項(xiàng)基金等多種功能，重點(diǎn)參與實(shí)施“保交房”、爛尾樓盤活、“非居改保”等宏觀政策支持鼓勵(lì)、與社會(huì)民生相關(guān)的業(yè)務(wù)，以更好服務(wù)地方風(fēng)險(xiǎn)化解，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

四、地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解亟需預(yù)期改善的加持

雖然2021年下半年以來，政策層面出臺(tái)了一系列支持政策，但目前看效果并不明顯，主要原因應(yīng)是預(yù)期太弱、難以改善所致，當(dāng)然也有一些超預(yù)期因素。

（一）金融部門對(duì)地產(chǎn)融資收的太快。2020年7月24日高層在北京召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)、8月7日交易商協(xié)會(huì)和北金所發(fā)布新政、8月12日央行出臺(tái)345規(guī)則、8月20日住建部和央行召開12家房企（分別為碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)和陽(yáng)光城）座談會(huì)等事件之后，房地產(chǎn)金融審慎管理制度便已經(jīng)基本形成（參加地產(chǎn)行業(yè)金融政策手冊(cè)）。雖然當(dāng)時(shí)345規(guī)則出臺(tái)給予了三年的過渡期，但在345規(guī)則適用范圍快速擴(kuò)大、房地產(chǎn)貸款集中度等政策、恒大等部分地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)暴露以及各地監(jiān)管部門一刀切導(dǎo)向的推動(dòng)下，各金融機(jī)構(gòu)開始對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)超出預(yù)期的一致性收縮，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境急劇惡化、融資規(guī)模急劇萎縮，房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)開始不斷暴露發(fā)酵。

目前融資環(huán)境雖有所改善，但主要針對(duì)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)，在拿地和并購(gòu)趨于謹(jǐn)慎的前提下，這些優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)的融資需求并不高。因此近期政策對(duì)融資的支持基本開始轉(zhuǎn)向一些問題地產(chǎn)企業(yè)，正考慮給予一些定向支持。

（二）由于融資是定向支持的，且很難恢復(fù)到以往，意味著銷售端與資產(chǎn)處置端對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來說便顯得很重要。雖然各地區(qū)通過降低首付比例、貸款利率、提高額度、加大各類補(bǔ)貼支持等方式給予救助，但目前市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期已發(fā)生改變，從而導(dǎo)致住房消費(fèi)者與接盤者觀望情緒較為濃厚，并反過來影響到地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，加劇了融資端的壓力。因此，目前的當(dāng)務(wù)之急應(yīng)從改變市場(chǎng)預(yù)期著手，可以考慮摒棄“房住不炒”的提法。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 12家房企獲定向支持？