作者：西政財富

一、信托業(yè)務(wù)分類新規(guī)出臺，融資類信托業(yè)務(wù)監(jiān)管走向未明

近日監(jiān)管部門向各信托公司下發(fā)《關(guān)于調(diào)整信托業(yè)務(wù)分類有關(guān)事項的通知（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），將信托業(yè)務(wù)劃分為資產(chǎn)管理信托、資產(chǎn)服務(wù)信托、公益/慈善信托三大類。資產(chǎn)管理信托項下分為固定收益類資產(chǎn)管理信托（相應(yīng)的投資于存款、債券等債權(quán)類資產(chǎn)的比例不低于80％）、權(quán)益類資產(chǎn)管理信托（投資于股票、未上市企業(yè)股權(quán)等權(quán)益類資產(chǎn)的比例不低于80％）、商品及金融衍生品類資產(chǎn)管理信托（投資于商品及金融衍生品的比例不低于80％）、混合類資產(chǎn)管理信托（債權(quán)類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)、商品及金融衍生品類資產(chǎn)且任一資產(chǎn)的投資比例未達到前三類產(chǎn)品標準）4類；資產(chǎn)服務(wù)信托項下分為行政管理受托服務(wù)信托、資產(chǎn)證券化受托服務(wù)信托、風險處置受托服務(wù)信托、財富管理受托服務(wù)信托4類，且4項分類下仍有細分領(lǐng)域。按照要求，信托公司應(yīng)對各項存續(xù)業(yè)務(wù)進行全面梳理，制定存量業(yè)務(wù)整改計劃。對于基于信托關(guān)系開展的私募基金管理等業(yè)務(wù)，按照嚴禁新增、存量自然到期方式有序清零。對于其他不符合分類要求的信托業(yè)務(wù)，在資產(chǎn)管理信托項下單設(shè)待整改信托業(yè)務(wù)一類，將相關(guān)業(yè)務(wù)歸入此類別，按照業(yè)務(wù)特點有序?qū)嵤┱摹?/p>

對此，有券商研報表示，總體上，該文件要求“歸本源、不交叉、財產(chǎn)獨立優(yōu)勢、統(tǒng)一于資管新規(guī)”。融資類（信托貸款）類影子銀行業(yè)務(wù)如何歸類未有明確說法。融資類（信托貸款）業(yè)務(wù)乃限制范圍，屬于存量梳理中需要歸入特殊的一類且需限期整改……業(yè)內(nèi)普遍認為，未來限額及限制在自營范圍是趨勢……該類業(yè)務(wù)，未來應(yīng)該向兩個方向同時轉(zhuǎn)型：一方面依托中信登向標準化債權(quán)融資工具轉(zhuǎn)型、業(yè)務(wù)徹底投行化；另一方面建立新的資本和流動性約束機制，限額規(guī)范發(fā)展。將融資類信托標準化為一類債權(quán)融資工具，是徹底改造融資類業(yè)務(wù)將其進行投行化的根本出路。再次，非標與標的問題亦未提及，號稱“調(diào)整信托業(yè)務(wù)分類”，那就應(yīng)該包括所有信托業(yè)務(wù)，對于非標業(yè)務(wù)是不是信托業(yè)務(wù)、是否另案處理均不明確……依據(jù)目前未有提及的業(yè)務(wù)類型，預(yù)計行業(yè)會受較大影響，如融資類、事務(wù)管理類、投資類等傳統(tǒng)分類涉及到的同業(yè)通道、類永續(xù)債、融資類業(yè)務(wù)等均會受到影響……

二、各地加大樓市政策放松力度，著力刺激樓市購買端需求，深圳、東莞樓市回暖跡象明顯

根據(jù)各地方政府網(wǎng)站，近期福州、衢州、秦皇島多地放松房地產(chǎn)政策，包括取消和放松限購、限貸等、加快項目開發(fā)、推進貨幣化安置，提升預(yù)售資金使用效率，降低土拍付款要求、降低預(yù)售條件等。這些政策中部分內(nèi)容較此前鄭州政策對需求端的刺激力度更大，一些內(nèi)容也仿照此前哈爾濱直接廢止2018年政策的做法。監(jiān)管層也逐漸意識到，僅僅依靠供給側(cè)資金流動，無法解決行業(yè)的信用、交付、投資、拿地等諸多問題，刺激需求是必然之選。

根據(jù)官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，上周深圳新房成交912套，環(huán)比大漲496.1%；像不被市場看好的觀瀾新盤、萬科啟城家園也賣出了268套，去化超過五成，二手市場終于也開始筑底反彈，關(guān)于深圳二手房的咨詢、帶看明顯增多。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳二手住宅成交量總算回升，為1117套；東莞新房成交1429套，環(huán)比更是暴增1187%，二手成交203套，環(huán)比增長150%。另外東莞政府主動為開發(fā)商“輸血”，預(yù)售款轉(zhuǎn)進開發(fā)商荷包、銀行房貸速度進一步加快——東莞城區(qū)、臨深區(qū)域的二手市場也率先回暖。

三、中國人民銀行就《中華人民共和國金融穩(wěn)定法（草案征求意見稿）》公開征求意見

為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于防范化解金融風險、健全金融法治的決策部署，建立維護金融穩(wěn)定的長效機制，人民銀行會同有關(guān)部門深入研究、反復論證，起草了《中華人民共和國金融穩(wěn)定法（草案征求意見稿）》，向社會公開征求意見。

《金融穩(wěn)定法》草案征求意見稿共六章四十八條，分為總則、金融風險防范、金融風險化解、金融風險處置、法律責任、附則。草案旨在建立健全高效權(quán)威、協(xié)調(diào)有力的金融穩(wěn)定工作機制，進一步壓實金融機構(gòu)及其主要股東、實際控制人的主體責任，地方政府的屬地責任和金融監(jiān)管部門的監(jiān)管責任；加強金融風險防范和早期糾正，實現(xiàn)風險早發(fā)現(xiàn)、早干預(yù)；建立市場化、法治化處置機制，明確處置資金來源和使用安排，完善處置措施工具，保護市場主體合法權(quán)益；強化對違法違規(guī)行為的責任追究，以進一步筑牢金融安全網(wǎng)，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。

四、土拍政策改善，政府讓利明顯，房企拿地積極性明顯上升

從3月底至今，有四個城市發(fā)布了2022年首輪集中供地公告：（1）3月31日，廣州公告首輪集中供地推出18宗地塊，總計容建面276萬㎡；（2）3月31日，深圳首輪集中供地掛牌8幅住宅用地，總建面約107.06萬㎡，4月29日15時出讓；（3）3月31日，濟南公布首輪集中供地出讓32宗地塊，總出讓面積97.28萬㎡；（4）3月28日，蘇州公布首輪集中供地掛牌15宗商品住宅地塊，總出讓面積82.68萬㎡，5月9日開始競拍。

總的來看，各地土拍規(guī)則顯著改善，地塊質(zhì)量明顯提高，優(yōu)質(zhì)房企迎來拿地窗口期。區(qū)位上看，廣州地塊主要集中于中心六區(qū)，蘇州掛牌了姑蘇平江新城、工業(yè)園區(qū)湖東和高新區(qū)獅山板塊內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地塊；利潤空間看，廣州和深圳均放寬了限價要求；參拍門檻上看，濟南與蘇州下調(diào)了保證金比例。

4月2日，成都首輪集中供地落幕，50宗地塊中，44宗土地成功出讓，成交溢價率約4.62%；3月31日，武漢結(jié)束首輪集中供地，11宗土地中成功出讓10宗，其中3宗溢價成交，1宗觸頂熔斷。競拍規(guī)則優(yōu)化下兩地土拍結(jié)果均呈現(xiàn)出穩(wěn)中向好的趨勢。成都放松了新房限價及配建要求，武漢無競配建、競自持。拿地成本的降低增強了企業(yè)參拍積極性，這反映出項目利潤是目前房企衡量是否拿地的關(guān)鍵。 

五、恒大案件或取消集中管轄

媒體報道稱，至少三家在浙江和山東的債權(quán)性金融機構(gòu)近期被告知，可向當?shù)胤ㄔ荷暾埩福渲幸恍┌讣勋@受理。此舉將有助于提升法院的資產(chǎn)處置效率。自去年8月恒大案件被要求由廣州中院集中管轄，有律師表示，這是出于防止訴訟瓜分資產(chǎn)，保全資產(chǎn)的考慮。但是至今，債權(quán)人已向該院提起了數(shù)百宗訴訟，案件積壓導致債權(quán)人在凍結(jié)恒大資產(chǎn)和挽回損失方面進展緩慢。但恒大也因此獲得了一些喘息的空間，房地產(chǎn)項目得以繼續(xù)進行。

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原標題： 地產(chǎn)金融周報：樓市與土拍政策刺激力度加大，市場回暖明顯，房企拿地熱情上升；融資類信托或?qū)⒅鸩酵顺鍪袌觯弧督鹑诜€(wěn)定法》公開征求意見