2021年11月融資環境回暖，央企、地方國企成為了先發債對象。其中保利發展11月成功發行兩筆中期票據，合計規模為50億元。而臨近11月末，保利發展先后公告了兩筆融資方案，擬發行98億元公司債，以及100億元規模的租賃住房資產支持證券化產品。僅僅11月，保利發展已發行及注冊擬發行的融資規模就已達到248億。在頻繁融資之后，保利12月在第三輪土拍上頻頻出手，尤其是廣州第三批集中供地投資近百億。

01 借新還舊下降低融資成本  調整債務結構

從近期，保利發展新增融資的募集用途來看，主要是借新還舊，降低融資成本，調整債務結構。如11月3日保利發展發行的2021年度第三期中期票據，實際發行金額達30億元，主要用途為償還16年中期票據（16保利地產MTN001）的到期本金。所需償還的16年中期票據的票面利率為3.28%，而此次發行的中期票據利率為3.25%，成本略有下降。

此外11月19日發行的2021年度第四期中期票據，實際發行額達20億元，主要是為了償還銀行貸款，所需償還貸款的貸款利率在4.28%至5.23%，而此次中期票據的發行利率僅為3.55%，大幅改善了企業的融資成本。此外從年限來看，14筆待償還銀行貸款的債務久期為269天，而新發行的中期票據為5年期，進一步改善了企業的負債結構。

而此次，保利發展所公布的不超過98億元公司債券預案，除了償還有息債務之外，還將用于補充流動資金、推動項目建設等，值得注意的是，該公司債期限最長達10年，期限較長。

2021年上半年，保利發展持有現金增長6.5%至1554.22億元，有息負債規模3341億元，現金短債比和長短期債務比都有所改善；此外上半年保利的借貸利率為4.7%，而新發行的兩筆中期票據均在4%以下的低位，未來融資成本也有望進一步下降。

02 逆勢擴張，第三輪供地頻頻出手總額近300億

除了借新還舊外，在當前環境下，保利發展積極融資也有逆勢超車的意圖。2021年前三季度，保利發展新拓展項目113個，新增容積率面積2184萬平方米，同比增長10%；總拓展成本1434億元，同比增長9%。其中第三季度在土拍市場較冷，民企受制于還款壓力收縮拿地的背景下，保利發展繼續保持較為積極的拿地態勢，新增容積率面積533萬平方米，總拓展成本471億元。

值得注意的是，近期保利發展在土拍市場上依舊積極。12月2日，廣州第三批集中供地共推出17宗地，其中保利接連獲取3幅地塊，包括38.36億獲取的珠華洲路63號地塊，38.35億獲取的番禺石樓鎮利豐北地塊，以及20.54億獲取的增城朱村地塊，成交總價97.2億元，接近百億。而此后，濟南、廈門的第三批集中供地中，保利也均有布局，在廈門更是聯合了國貿、聯發以99.6億的價格獲取了高林金林片區地塊。據不完全統計，保利發展在第三輪土拍市場上獲取的土地權益前總金額已經達274億元。

03 百億租賃住房ABS，優化財務報表

除了地產主業外，保利發展擬發行的融資中還有一筆100億元的租賃住房資產支持證券化產品，其中首期發行規模約10億元，初步選定廣州天悅養老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪、沈陽溪湖林語、天津大都會、汕尾金町灣、成都 198 拉斐等項目作為首次資產標的。

此次，保利的租賃住房資產支持證券化產品項目擬采用“專項計劃/信托計劃+私募基金”的兩層架構，先將物業資產劃轉至私募基金，再轉讓至專項計劃，從而將現金流和風險報酬轉移至私募基金，這一過程或為未來的“出表”提供了可能，進而起到優化財務報表的作用。

需要注意的是，保利公寓項目存在起步時間相對較晚，業務規模較小的問題。據披露，截止2021年上半年，保利公寓在營項目 40 個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等城市，累計開業僅6120個房間，與旭輝、龍湖等同行存在顯著差距。而此次百億規模的租賃住房資產支持證券化產品將會助推保利公寓的業務規模。

整體來看，在11月融資開閘后，保利發展等一批央企、國企搶先在公開市場發債融資。從保利的財務情況看，企業依舊穩居綠檔之列，此時大筆融資對于債務償還的緊迫性并不高，更多是為了儲備糧草彈藥，以便搶占先機，在窗口期獲得更多投資機遇。