丁祖昱評樓市 作者：克而瑞租售
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年3月5日，李克強總理做“兩會”政府工作報告，對2020年工作回顧及2021年的重點工作做了詳盡部署。其中，“租賃住房”、“長租房”等關鍵詞多次被提及，再次強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位，解決好大城市住房突出問題，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
具體來看，2021年政府工作報告中，住房租賃發展方向包括：“租售并舉”仍是租賃行業最強基本面，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔等。
多年來，中央政府始終堅定“住房不炒、租購并舉”的定位基調，但細數近年來的重點租賃政策，我們發現，主要以完善市場規范和增加市場供應為主，對于租賃權益保障和金融稅收優惠方面的政策相對缺乏。此外，雖然政策的頂層設計搭建完成，但在落地實施過程中仍受到城市經濟發展差異、對租賃認可度不高等多重因素的影響，在各城市的落地情況稍有欠缺。
十四五開局之年，“租賃住房”上升到國家戰略層面，再提“房住不炒、租購同權”，從土地供應、減稅補貼、租賃企業保障等方面提出新的指導性要求，從宏觀指導到落地方向一一給出了政策實施方向，保證未來各級政府能夠根據自身城市發展情況，因城施策，進行政策的有效落實。相信未來全方位政策的實施力度和強度將得到保障，租賃住房市場也會在政策紅利下健康有序發展。
2020年1月至2021年第一季度，我國46城累計出臺租賃相關政策277條，其中權益保障類占比最高，占比39%。
各城市租賃住房政策情況
截至目前，在中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍的24個城市中，已經有16個城市（北京、上海、深圳、武漢、成都、南京、杭州、合肥、廈門、西安、寧波、天津、濟南、重慶、石家莊、南寧）已經公布了中央財政支持住房租賃市場發展試點專項資金管理辦法，因城施策，不同城市之間補貼標準差異較大。整體來看，補貼以新建、改建類項目補貼為主，部分城市對盤活類、運營類項目有補貼。
試點專項資金管理辦法出臺時間及補貼標準
資金補貼的支持在一定程度上幫助租賃企業緩解建設、經營壓力，也鼓舞了企業從事住房租賃業務的積極性。但目前補貼項目類型仍以建設類為主，補貼企業主體以國家隊為主，各城市補貼金額存在差異。
住房租賃用地不低于10%
“十四五規劃”中指出：“單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。”從土地供應端推動租賃市場持續、穩定發展。
2021年2月，重點22城供地“兩集中” 新政爆出，新政明確要求重點城市在年度計劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。截至目前，22個重點城市已有18個城市在年度供地計劃中明確租賃用地指標，并基本達標10%占比標準。
住宅用地供地情況（萬方，%）
在克而瑞租售長期關注的核心八城中，以一線城市北京為例，從2021年北京的供地計劃可以看出，2021年北京將持續增加住宅用地供應量，提高租賃住宅用地占比。具體來看，2021年計劃安排住宅用地1060公頃，較2020年計劃安排量增加60公頃。與此同時，土地供應向租賃住宅傾斜，在單列租賃住宅用地的基礎上，按照商品房供應下限等比例安排租賃住宅供應指標，將租賃住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到28.3%。
二線城市以南京為例，4月9日晚間，南京市規劃和自然資源局發布了2021年度商品住宅用地供應計劃的有關說明。說明顯示，南京全市2021年租賃住房用地供應面積目標為87.15公頃，能夠提供租賃住房205萬平方米，約3.6萬套，租賃住宅占住宅用地比重由2020年的2%提高到9.5%，供應規模顯著增加。
住房租賃市場的發展由供應側推動，如今，土地供應政策向租賃用地傾斜，未來，隨著租賃用地的分批次集中入市，特大型城市、重點城市的租賃住房供給將進一步擴大，改善住
1）租賃用地市場成交火熱，上海位居第一
新年伊始，重點城市租賃用地市場成交火熱，上海、廣州、杭州、南京、成都第一季度共成交30幅純租賃或者具有租賃屬性地塊，總建面總計達123.4萬平方米。其中上海成交量居于首位，2021年1-2月先后集中出讓15幅租賃住房地塊，成交面積約為85.2萬方，占八城總成交面積的70%。
租賃用地成交面積及幅數（㎡，幅）
此外，一季度，上海、杭州、南京、北京共計50幅含自持土地成交入市，總自持建面達57.6萬平方米，與去年同期相比，供應地塊量增長超4倍。
圖:2021年Q1核心八城
含自持住宅用地成交面積及幅數（萬㎡，幅）
3月，因“兩集中”政策出臺，為響應國家從供給端調控房地產市場的號召，相關城市涉宅用地土拍市場活躍度下滑。然而，截至3月底，22城中已有半數以上的城市明確落地了新政，4月-5月第一批次的住宅用地將集中入市，包含租賃用地，土地市場將重啟熱潮。
2）散戶市場供不應求，集中式公寓規模穩定上升
房源供應層面，由于各地城市鼓勵員工留城過春節，大大減少了房源空置現象，因此1-2月各城市新增供應房源大幅下跌：1月，55城個人房源新增供應407218間，環比下跌32.66%，2月新增供應344347間，環比下跌15.44%。伴隨疫情逐步好轉，抑制的租賃需求得以釋放，加之年底大批租賃房源租期到期，3月整體新增供應顯著提升，環比上升103.65%。
圖：2020年3月-2021年3月
全國55城新增個人租賃房源量變化情況
2021年一季度，集中式長租公寓規模增速放緩。TOP20集中式長租公寓新開業規模63.46萬間，同比增長18.32%，環比增長3.43%。2020年，我國租賃行業經歷了內外生態環境的變化，大浪淘沙，重新洗牌，各方參與者回歸理性，以審慎的態度面對企業自身與行業整體發展。因而，租賃企業整體開業增速放緩，轉向聚焦提升資產價值與精細化運營服務。
圖：2020-2021Q1TOP20
長租公寓企業開業規模變化及增速
3）個人租金止跌上揚，集中式公寓租金整體回歸理性
聚焦市場租金表現來看，開年來，全國個人房源租金止跌上揚，整體呈上漲趨勢。春節前夕，由于國內外疫情反復，為了減少春節期間人員流動集聚，各地紛紛倡議企業員工就地過春節。
這使得春節期間租賃房源較為緊缺，1-2月租金較去年年底提升顯著，1月環比提高4.76%，2月環比上升3.04%。到了3月，租金稍有下降，但同比去年仍有所上漲，增幅4%。
圖：2020年1月-2021年3月
全國55城個人房源租金變動情況
2021年3月八城品牌集中式公寓租金除個別城市外同比及較2019年同期整體均有所下滑，說明19年前后品牌企業對行業偏樂觀，隨著疫情和政府對市場的不斷監管，租金價格回歸理性。
橫向對比來看，一線城市中上海、北京租金居領先水平，二線城市中杭州、南京租金具備一定優勢，武漢集中式公寓租金在八城中墊底。總體而言，八城集中式公寓租金逐漸顯現出一定的分化性。
表：2021年3月核心八城
集中式公寓租金及同比變化（元/月/m2
居民居住消費升級、租房意愿增強
自中國經濟發展模式由投資驅動逐步轉為重視消費驅動以來，我國國民消費水平一直保持著穩定的增長速度。2020年，我國城鎮居民人均消費支出27007元，與2013年相比增長了46.08%，其中25.76%為居民居住性消費支出。
近年來，我國城鎮居民居住消費支出絕對值與占比皆有所增加，盡管受新冠疫情影響，2020年城鎮居民消費性支出出現負增長，但居住消費支出依然有所上升，我國國民居住消費升級、居住條件改善、租房意愿有所增強。
圖：2013-2020年中國城鎮居民消費性支出
1）中低端需求仍是市場主力軍
根據克而瑞租售市場調研，北京、上海兩個一線城市由于高企的房價使得租金也整體較高，相較其他重點城市，2000-5000元/月的中端需求上占比最高，而5000元/月以上的租金段也占據一定份額。
廣州、深圳由于城市特殊性，城中村較低的租金水平拉低了整體租金。而武漢、重慶兩城的房價不高，整體消費水平一般，2000元/月以下租金段占比超八成。
整體來看，北京和上海租賃市場中2000-3000元/月占比較高，其他六城2000元/月占比較高，中低端租賃需求仍是市場主力。
圖：核心八城租金段占比情況
2）85后、90后新婚夫妻是大城市主要租賃群體
目前，我國一、二線大城市的新一代城市租客群體主要為26-35歲的85、90新婚夫妻。具體來看，在城市租住人群中，26-35歲的租客群體在核心大城市中占比超50%，為租賃市場的絕對客群主體。租客婚姻狀況方面，大城市中已婚的租賃人群多于未婚人士。
由此可見，現在越來越多的城市新市民愿意“租房結婚”。年輕、消費能力強的新生代租客崇尚“租來的生活也是生活”，這無疑會對租住品質提出更高的要求。
圖：重點城市租客年齡結構
圖：重點城市租客婚配情況
3）租客結構由單一向多元轉變
從2017年與2020年租住人群年齡構成變化可以看出，我國租房群體正在向全年齡段發展，30-39歲的城市租客占比由16%上升到38%，20歲以下的租客也由3%上漲到5%。租客年齡結構由單一向多元的轉變意味著，房屋租住逐步成為更多人一生的選擇，而這也即將帶來城市住房租賃總量需求、品質化需求、多元化需求的新一輪增長。
圖：2017年中國租客年齡結構圖
圖：2020年中國租客年齡結構圖
4）有房人群也租房
八城調研數據顯示，有房租房人群占本地租房客群的54.5%，較無房租房客群占比更大。其中，多為異地有房，占比達33.6%，而本地有房客群占比也達17.8%，可見，有房仍租房是市場的常態，并非有房人群就不存在租房需求。
圖：租賃客群類型占比
其中，本地有房租房的客群多因工作便利、性價比高、裝修過渡等因素租房。在本地有房租房原因中，工作便利占比最高，約達40.4%，其次是性價比高、購房裝修過渡以及子女教育，三者各自所占比重均超過10%。伴隨著一、二線城市的房價高企，租房也成為一種性價比較高的居住方式。
圖：本地有房租房原因
市場供應從土地端開始加大傾斜
近年來，一、二線城市商品房價格一直維持在較高水平，而租金的漲幅遠低于房價的漲幅，一二線城市的租售比遠低于合理的租售比區間水平，買房門檻日益攀升。在房價高企的當下，租賃需求愈發旺盛。
圖：重點城市房價租售比
“十四五住房發展規劃”提出：“完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。”土地供應向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房。預計，地方政策和資源將向租賃市場傾斜，土地供應中商品房的供應空間可能被擠壓。
未來，租賃住房供給來源將更加多元，除租賃用地外，集體用地也將成為租賃住房的主要供應渠道之一，探索如何利用、規劃好集體用地成為下一階段的重點之一，也將成為租賃住房增量供應的主要來源之一。
當商品房價格不斷上漲的情況下，由于價格高企的擠出效應，越來越多人將以租房作為解決居住需求的主要方式。結合國家十四五關于“租購并舉”的定調，未來，以租賃的方式解決長期居住需求，將成為建設和引導租賃市場發展的主要方向。
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