作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 站上千億臺階后，是借著這股子沖勁繼續(xù)向前，還是減速調(diào)整看清下一段路的方向？建業(yè)選擇了后者。

建業(yè)地產(chǎn)成立于1992年，那一年，胡葆森從香港回到家鄉(xiāng)河南，并選擇踏上了房地產(chǎn)的征程。

次年，建業(yè)的第一個項目“金水花園”推出，“十年還本”的售樓方式在全國引起轟動，而建業(yè)也因這個“一諾千金”的故事聲名鵲起。

自那以后，建業(yè)地產(chǎn)憑借其獨(dú)樹一幟的“省域化”模式摸索前行。

故事的轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2015年，建業(yè)提出了“輕重結(jié)合”的發(fā)展模式。隨后幾年，借力輕資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展。據(jù)悉，2019年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全河南省122個縣級以上城市全覆蓋，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模雙雙突破千億。

但在快速擴(kuò)張的同時，建業(yè)也受到了加杠桿沖規(guī)模后遺癥的影響，2020年，胡葆森再一次調(diào)整了建業(yè)的航向。

胡葆森指出，把建業(yè)地產(chǎn)未來2-3年作為戰(zhàn)略鞏固期：“就是鞏固過去三年快速成長的成果，繼續(xù)提升管理水平，讓建業(yè)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長?！?/p>

正如安東尼奧尼在電影中所言：“我們走得太快，應(yīng)該停下來等一等，等靈魂追趕上我們的步伐”。

而今，建業(yè)也在等待自己的“靈魂”。

早在2011年，胡葆森曾用“在河南，做地產(chǎn)”六個字，總結(jié)建業(yè)地產(chǎn)過去的十八個年頭。

十余年時間，始終偏安一隅，在外界看來，胡葆森是謹(jǐn)慎的。但每一個領(lǐng)導(dǎo)者的決策，都脫離不開他所經(jīng)歷的那些年代。

在上個世紀(jì)80年代初，畢業(yè)于鄭州大學(xué)英語系的胡葆森，被河南外貿(mào)廳派到香港參與組建外貿(mào)公司。熟悉香港市場的他，看到了1991年到1997年香港樓市成倍的翻漲，也看到2001年前后，地產(chǎn)泡沫破滅與香港樓市的一片哀嚎。

見過了行業(yè)的大漲大跌，胡葆森認(rèn)識到了穩(wěn)健經(jīng)營的重要。2001年，建業(yè)首次明確“省域化發(fā)展戰(zhàn)略”，提出扎根中原，逐步分級向下延伸，做專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商的目標(biāo)。

固守中原的策略，讓建業(yè)每一步都走得踏實(shí)，但也存在局限性，首先是錯失了擴(kuò)張全國的時機(jī)。

數(shù)據(jù)顯示，2015年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額2614.7億元，恒大2050.4億元，綠地為2015.1億元，和建業(yè)同一年成立的碧桂園也賣了1401.6億元。

那一年，建業(yè)的銷售額為157.44億元。

規(guī)模慢步之下，萬科、碧桂園等一線房企亦開始布局河南市場。在這樣的背景下，一向保守的建業(yè)不得不作出改變和應(yīng)對。

2015年，為了尋求新的增長極，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布新藍(lán)海戰(zhàn)略，宣布未來將以輕資產(chǎn)為主要模式，用三到五年，實(shí)現(xiàn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型。

五年時間過去，中國房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)歷了一輪完整的周期，回頭再看，建業(yè)的輕資產(chǎn)模式已初具成效。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，2016年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額201.46億元，同比增長28%；次年有了較大幅度的增長，銷售金額同比上升51%至304.15億元。

2019年，建業(yè)地產(chǎn)成為國內(nèi)首個于單一省份達(dá)成銷售額超千億元的房企，錄得物業(yè)銷售金額1011.5億元；2020年，在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期疊加新冠疫情影響下，建業(yè)地產(chǎn)錄得簽約銷售額1026.42億元。

建業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略用更通俗的話來講就是“代建”，其中包含了項目的設(shè)計、開發(fā)以及后期的銷售管理，無須投入過多資金去拿地，這就在一定程度上減輕了企業(yè)資金投入與沉淀的壓力。

另外，代建企業(yè)通常會將代建項目銷售所得歸入全年銷售業(yè)績，在一定程度上也有利于房企銷售規(guī)模的增長。

在建業(yè)千億征途中，輕資產(chǎn)無疑扮演著重要的角色，更是實(shí)現(xiàn)河南省內(nèi)深耕與突破省域化布局的抓手。

2019年12月30日，建業(yè)地產(chǎn)成功摘取封丘縣2019-15號地，這標(biāo)志著建業(yè)實(shí)現(xiàn)河南省122個縣及縣級以上城市全覆蓋。

此外，2019年亦是建業(yè)全國化擴(kuò)張元年，這一年胡葆森提出，以河南為原點(diǎn)，以500公里為半徑，以輕資產(chǎn)的模式不斷走出河南。

根據(jù)建業(yè)2020年中期財報顯示，已通過輕資產(chǎn)模式將業(yè)務(wù)擴(kuò)大至河北、山西、陜西、新疆及海南等省及自治區(qū)，省外項目共計八個，訂約總建筑面積為91.84萬平方米。

對建業(yè)而言，采用輕資產(chǎn)的模式實(shí)現(xiàn)省域化下沉，能夠降低市場消費(fèi)能力較弱帶來的風(fēng)險。同樣的道理，也減少了建業(yè)“走出去”的不確定性。

依靠輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，建業(yè)實(shí)現(xiàn)了千億、走出了河南，但伴隨而來的是盈利能力下降及杠桿水平上升。

胡葆森在2020年3月份業(yè)績會上坦言：“任何事情都有兩面性，三年增長了800億，有沒有問題呢？實(shí)際上也是有問題的。”

據(jù)悉，建業(yè)地產(chǎn)自2016年到2019年四年時間，銷售額從200億增長到了1000億，復(fù)合增長率達(dá)到71.23%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

將建業(yè)的表現(xiàn)放置于大環(huán)境來看，的確可圈可點(diǎn)，畢竟房地產(chǎn)市場已進(jìn)入深度調(diào)整和轉(zhuǎn)型期，再加上2020年上半年疫情影響，整個行業(yè)已步入下行周期，在這樣的背景下，建業(yè)依靠“輕重結(jié)合”模式保持住增長勢頭已實(shí)屬不易。

但不可忽視的是，建業(yè)整體銷售額中，輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比將近三成。

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據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，2018年至2020年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)銷售額占比分別達(dá)到25.83.%、29.02%、33.42%，呈現(xiàn)逐年拉升的態(tài)勢。

但輕資產(chǎn)銷售額更多是代建業(yè)務(wù)合并而來的銷售業(yè)績，一般來說，代建企業(yè)收取的是管理服務(wù)收入，也就意味著，輕資產(chǎn)銷售額并不是房企傳統(tǒng)意義上的銷售。

還原來看，建業(yè)地產(chǎn)2019年整體銷售額為1011.5億元，去除293.49億元輕資產(chǎn)銷售額，重資產(chǎn)銷售額為718.01億元。

同理，2020年，建業(yè)重資產(chǎn)銷售額為683.39億元。在3月份業(yè)績會上，建業(yè)地產(chǎn)公布了2020年重資產(chǎn)銷售目標(biāo)為800億元，并沒有公開列出輕資產(chǎn)目標(biāo)，從最終情況來看，重資產(chǎn)銷售目標(biāo)完成比例為85.4%。

除此之外，無論是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，建業(yè)的銷售增幅均呈現(xiàn)逐年下滑。當(dāng)下，規(guī)模增速放緩已是行業(yè)整體面臨的現(xiàn)狀，建業(yè)也沒有例外，而且凈利潤增幅亦有所放緩，盈利能力有所減弱。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年中期，建業(yè)地產(chǎn)毛利率為23.73%，較2019年同期下跌3.6個百分點(diǎn)；凈利潤率為6.04%，同比下跌2.5個百分點(diǎn)。

建業(yè)地產(chǎn)2020年盈利能力下降與疫情影響有關(guān)，在2-3月份疫情最嚴(yán)重的時候，建業(yè)地產(chǎn)同樣采用了“打折促銷”、“以價換量”的方式回流資金。彼時，建業(yè)銷售均價為0.53萬元/平方米、0.65萬元/平方米，較2019年全年0.7萬元/平方米有較大幅度下降。

但毛利率下降并非個案，從近幾年數(shù)據(jù)看，建業(yè)地產(chǎn)毛利率僅在2018年超過30%，其余幾年均在25%上下。

橫向?qū)Ρ葋砜矗?guī)模排名前五的房企，毛利率均高于建業(yè)地產(chǎn)，凈利率也僅有恒大集團(tuán)略低；與建業(yè)排名相當(dāng)?shù)姆科螽?dāng)中，也僅有遠(yuǎn)洋的毛利率低于建業(yè)。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2020年中期，上市房企平均毛利率為29.8%，平均歸母凈利率為12.8%。由此看來，建業(yè)兩項指標(biāo)均在行業(yè)平均水平之下。

對房企而言，毛利率下降源于行業(yè)高利潤時代過去，在地價上升與穩(wěn)房價背景下，企業(yè)的盈利空間逐步減小。

而建業(yè)作為省域型房企，在實(shí)現(xiàn)省市縣鎮(zhèn)村五級市場全覆蓋同時，投資重心近兩年也在向周口、許昌、新鄉(xiāng)、駐馬店等低能級城市下沉，這就導(dǎo)致企業(yè)面臨著房地比下降、購買力不足等問題，從而影響企業(yè)的盈利能力。

“我們的毛利率有所下降、負(fù)債比例略有上升、成本節(jié)約空間還存在、產(chǎn)品的溢價能力并不是十分強(qiáng)，這些就說明我們在經(jīng)營管理上還有很大提升空間?！痹?020年初見面會上，胡葆森就曾如是提到。

深耕河南這些年，建業(yè)的財務(wù)狀況整體來看還是較為穩(wěn)健，但經(jīng)過近幾年的高速生長，盈利與負(fù)債問題也逐漸抬頭。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點(diǎn)指數(shù)整理

2015年到2019年，建業(yè)地產(chǎn)負(fù)債總額分別為324.4億元、373.29億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元?？梢钥吹剑I(yè)的負(fù)債在2017年、2018年有較大幅度的提升，原因在于公司大規(guī)模增加土地儲備。

2020年上半年，建業(yè)地產(chǎn)錄得總資產(chǎn)1641.66億元，總負(fù)債為1510.78億元，資產(chǎn)負(fù)債率為92.03%，較2019年末的91.25%上升約0.78個百分點(diǎn)。此外，報告期內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)凈負(fù)債率為76.9%，相比年初提高了12.7個百分點(diǎn)。

除了拿地加速以外，建業(yè)負(fù)債水平攀升與大量融資有關(guān)。

2020年上半年，隨著國內(nèi)流動性寬松，審批發(fā)行加速，房企發(fā)債利率進(jìn)入下降通道，在這樣的背景下，多數(shù)房企融資成本再破低點(diǎn)，但以建業(yè)、明發(fā)等為代表的房企融資成本卻有所上升。

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以年初房企發(fā)債情況為例，1月6日，龍光地產(chǎn)發(fā)行了2020年首期公司債券，發(fā)行規(guī)模為10億元人民幣，債券為期5年，年利率為4.8%，創(chuàng)下該公司近三年發(fā)債利率最低紀(jì)錄；1月7日，龍湖集團(tuán)公告顯示，公司發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中，七年期2.5億美元票息為3.375%；12年期4億美元票息為3.85%。

與此同時，1月10日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為7.25%，處于行業(yè)較高水平。綜合來看，2020年上半年，建業(yè)地產(chǎn)融資成本達(dá)到3.7億元，較2019年同期上升60.87%。

有分析人士提到，由于部分房企尋求擴(kuò)張，高成本融資是無法避免的。規(guī)模上去后，把信用評級做好，財務(wù)報表表現(xiàn)穩(wěn)健，這個時候融資成本或可能出現(xiàn)下調(diào)。

過去幾年，激進(jìn)是建業(yè)籌錢越來越“貴”的重要原因，這一點(diǎn)或許能夠從其債務(wù)結(jié)構(gòu)當(dāng)中窺探一二。

建業(yè)地產(chǎn)借款構(gòu)成中，銀行和公司債券所占比例明顯偏低，而美元優(yōu)先票據(jù)的占比相對要高一些。2019年年末，公司銀行借款和公司債券合計為102.28億元，占比剛剛超過三成，而優(yōu)先票據(jù)合計為179.75億元，占比超過五成。

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2020年中期，建業(yè)地產(chǎn)優(yōu)先票據(jù)規(guī)模達(dá)到225.06億元，占比超過60%。事實(shí)上，該公司優(yōu)先票據(jù)占比從未低于50%。根據(jù)安信證券統(tǒng)計，截至2020年3月底，建業(yè)地產(chǎn)海外債存量為198億元。

前些年，國內(nèi)融資環(huán)境收緊，房企紛紛掉頭尋求海外債券以支撐自身的高速發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，2019年中資美元債發(fā)行規(guī)模達(dá)到2318億美元，從行業(yè)分布看，美元債發(fā)行以地產(chǎn)、金融和城投為主，建業(yè)也是其中一員。

2020年以來，受疫情影響，美元指數(shù)逐漸走高，部分房企有息負(fù)債中外債占比較高，可能面臨負(fù)債成本的被動提高，建業(yè)地產(chǎn)近60%債務(wù)以美元債為主，公司額外增加的負(fù)債成本由此可知。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計，2020年以來，建業(yè)地產(chǎn)共發(fā)行了五次美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率介于6.88%-7.75%，合計發(fā)行金額13億美元，用途均為債務(wù)再融資。

某種意義上而言，輕資產(chǎn)模式是建業(yè)自我迭代的新物種。因為新物種的出現(xiàn)，建業(yè)近兩年表現(xiàn)得有些“瘋狂”。

“瘋狂”并無貶義，更多是指建業(yè)異于固有常態(tài)，突破自身邊際。

建業(yè)前二十年發(fā)展中，因“保守”一再被業(yè)內(nèi)所輕視，近五年調(diào)轉(zhuǎn)船頭加速狂奔，換做任何一家企業(yè)或許都會陷入一種極端狀態(tài)之中。

2020年，建業(yè)重整裝，再出發(fā)。在年初業(yè)績會上，胡葆森首次提出鞏固策略，建業(yè)也因此來了一次“急剎車”。

彼時，胡葆森提出，建業(yè)地產(chǎn)未來2-3年為“戰(zhàn)略鞏固期”，鞏固過去三年快速成長的成果，同時要著力于降低負(fù)債率，提高盈利能力，提高成本控制能力，從而在國際市場和國內(nèi)市場還存在著不確定性時，把企業(yè)發(fā)展安全性繼續(xù)提高。

回歸理性后，胡葆森將目光放到了企業(yè)的安全性與盈利能力上，建業(yè)地產(chǎn)管理層對新一年的布局和發(fā)展也有了新的考量。

一方面，建業(yè)地產(chǎn)減少了在公開市場拿地。

此前，有投資者向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，建業(yè)地產(chǎn)2020年上半年拿地均價1200元左右，其中80%以上土地獲取來自收并購、勾地等，公開市場競價土地占比大概9%。

同時，建業(yè)地產(chǎn)也透露，近段時間與洛陽、許昌、周口等市政府在文旅方面有溝通交流，未來可能會有項目落地。

從建業(yè)土儲情況來看，期內(nèi)新增土地建筑面積366萬平方米，同比減少了19%，拿地總金額僅為43億元，相比以前更加保守。

事實(shí)上，減少拿地、多元化拿地能夠有效減少土地開支，因而通過“節(jié)流”的方式，從有息負(fù)債端實(shí)現(xiàn)降負(fù)債。

類似的案例還有很多，比如2019年下半年以來，市場相繼傳出富力地產(chǎn)、合景泰富、雅居樂等房企暫停拿地的消息，隨后融創(chuàng)也明確提出要審慎拿地。

除了節(jié)流，建業(yè)亦通過發(fā)力省會城市鄭州、加速走出去等方式“開源”。

據(jù)悉，2019年以來，建業(yè)不斷加大鄭州、洛陽等中大型城市的布局，在這類城市發(fā)展，相對村鎮(zhèn)而言，利潤更可觀。

業(yè)績會上，建業(yè)地產(chǎn)首席執(zhí)行官袁旭俊曾提到：“2020年，鄭州銷售額占比將達(dá)到25%左右，其他地級市占到50%，另外縣城占到了25%。往后2-3年，我們希望把鄭州的市場份額提高到30%-40%?！?/p>

無論是抓回款、促銷售，還是減少拿地、調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，對房企而言，2020年目的只有一個——降負(fù)債。

近兩年，監(jiān)管部門多次釋放房地產(chǎn)融資“收緊”信號，房企融資不斷承壓。除此之外，2020年下半年“三條紅線”新規(guī)出臺，監(jiān)管部門根據(jù)“踩線”情況將房企分為“紅橙黃綠”四檔，不同檔位的房企有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%-15%。

數(shù)據(jù)顯示，在上市房企當(dāng)中，踩線房企達(dá)到86家，其中22家房企被劃入“紅檔”，其中包括恒大、融創(chuàng)、綠地等房企。

至于建業(yè)地產(chǎn)，從2020年半年報看，公司剔除預(yù)收款項后負(fù)債率達(dá)到86%，凈負(fù)債率76.90%，現(xiàn)金短債比為1.64倍，腳踩一條紅線。

事實(shí)上，在中國房地產(chǎn)高速增長那些年，房企通過高杠桿、高周轉(zhuǎn)的粗放式發(fā)展取得了爆發(fā)式增長，而“三條紅線”新規(guī)，旨在控制房企的負(fù)債規(guī)模與杠桿增速，從而推動行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

新規(guī)實(shí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)無疑將面臨更大壓力，建業(yè)也不例外。

但壓力也是動力，2020年以來，建業(yè)除了表現(xiàn)在外的“戰(zhàn)略鞏固”，還正在有序地分拆旗下物業(yè)、代建等平臺上市——建業(yè)新生活、中原建業(yè)、筑友智造等。

對建業(yè)而言，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略實(shí)施后的每一步，都已經(jīng)在逐漸落實(shí)過程中。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 細(xì)細(xì)的紅線|輕資產(chǎn)建業(yè)