作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

行業(yè)已在某家巨型房企的“暴雷”聲中風(fēng)雨飄搖數(shù)月，第一片“雪花”預(yù)示的寒冬比往常更為難熬，一位前100強(qiáng)的掌門(mén)人曾感嘆，每天睜眼第一件事，不是操心自己，而是擔(dān)心任何一家頭部企業(yè)出事，因?yàn)椤八鼈儠?huì)帶來(lái)強(qiáng)烈沖擊，無(wú)辜的企業(yè)尤其民營(yíng)企業(yè)受到很大影響”。

一語(yǔ)成讖，恒大的商票引發(fā)了第一波雷，這個(gè)首家出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的巨型房企，令整個(gè)行業(yè)進(jìn)入“信任危機(jī)”。負(fù)債高的企業(yè)們，開(kāi)始頻繁收到機(jī)構(gòu)風(fēng)控若有似無(wú)的詢(xún)問(wèn)關(guān)心，承受債券價(jià)格大幅波動(dòng)的心驚膽戰(zhàn)，甚至將流動(dòng)性較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售以換取現(xiàn)金流。

現(xiàn)在，“靴子”終于落地了。

12月3日晚，中國(guó)恒大在港交所發(fā)布無(wú)法履行擔(dān)保責(zé)任的公告，一時(shí)間，恒大事件再次引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。廣東省政府緊急約談恒大實(shí)控人許家印，并同意向其派出工作組，督進(jìn)恒大推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置工作。

恒大如愿等來(lái)工作組支援，但能夠確定的是，這一關(guān)過(guò)去后，恒大也再不是以前那個(gè)恒大。

同日，一行三會(huì)同時(shí)發(fā)聲，中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人、證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人就恒大問(wèn)題答記者問(wèn)。

央行指出，恒大集團(tuán)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要源于自身經(jīng)營(yíng)不善、盲目擴(kuò)張。境外美元債市場(chǎng)是高度市場(chǎng)化的，投資人較為成熟、甄別能力較強(qiáng)，對(duì)于相關(guān)問(wèn)題的處理也有清晰的法律規(guī)定和程序。短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。

據(jù)了解，近期境內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開(kāi)始回購(gòu)境外債券，部分投資人也開(kāi)始買(mǎi)入中資房企美元債券。

證監(jiān)會(huì)表示，恒大集團(tuán)事件屬于個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)資本市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的外溢影響可控，交易所債券市場(chǎng)違約率保持在1%左右的較低水平，涉房上市公司、債券發(fā)行人經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)總體健康。

下一步，證監(jiān)會(huì)將繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資。

民營(yíng)房企困境，很大程度源于融資端實(shí)質(zhì)收緊，而監(jiān)管層的表態(tài)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)積極信號(hào)，意味著優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)可能將迎來(lái)融資破冰。

最近，包括碧桂園、龍湖、龍光等民營(yíng)規(guī)模性房企的境內(nèi)融資得到實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具注冊(cè)信息系統(tǒng)顯示，12月1日，碧桂園及龍湖境內(nèi)主體公司均有相關(guān)融資進(jìn)展，碧桂園注冊(cè)金額50億元中期票據(jù)進(jìn)入“預(yù)評(píng)中”環(huán)節(jié)，這也是碧桂園首次在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行境內(nèi)債務(wù)融資工具。

無(wú)獨(dú)有偶，龍湖同樣計(jì)劃發(fā)行2021年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行上限30億元，注冊(cè)金額50億元，目前項(xiàng)目狀態(tài)同樣顯示“預(yù)評(píng)中”。

相比美元債，境內(nèi)債對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債要求較高。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，中期票據(jù)的發(fā)行，需要經(jīng)過(guò)審查企業(yè)提交的資料，符合一定規(guī)范才允許發(fā)行上市。

比如，具有穩(wěn)定的償債資金來(lái)源；擁有連續(xù)三年的經(jīng)審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)表；最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度盈利；待償還債券余額不超過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)的40%等。

中期票據(jù)之外，房企其他融資渠道亦逐漸暢通。近期龍光積極籌備境內(nèi)公司債發(fā)行，公司債券申請(qǐng)已獲證監(jiān)會(huì)及上交所審核批準(zhǔn)，招商蛇口、金地等企業(yè)的ABS產(chǎn)品也在交易所發(fā)行或獲準(zhǔn)發(fā)行，碧桂園擬于近期向交易所申請(qǐng)發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，獲批后將在監(jiān)管機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下盡快啟動(dòng)相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)行工作。

據(jù)此前報(bào)道，11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)曾舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，相關(guān)參會(huì)人士透露，會(huì)議中，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等房企均表示近期計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

有債券從業(yè)人士表示，座談會(huì)的召開(kāi)，意味著房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的相關(guān)政策會(huì)有所傾斜。

11月19日，保利發(fā)展成功發(fā)行2021年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行金額20億元，票面利率3.55%，發(fā)行期限為5年；同月再接連公告，擬發(fā)行公司債募資不超98億元，計(jì)劃發(fā)行100億租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品。

同樣大額融資的還有中海，在成功發(fā)行29億元公司債后，再擬注冊(cè)發(fā)行三期總計(jì)100億元中期票據(jù)。

不過(guò)，在11月，發(fā)債主體仍以國(guó)企為主。Wind顯示，11月，房企債務(wù)融資工具發(fā)行金額285億元，環(huán)比增長(zhǎng)128%，發(fā)行主體以國(guó)資背景為主，民營(yíng)規(guī)模性房企融資依然未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

一位行業(yè)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析，滿足監(jiān)管要求的優(yōu)質(zhì)房企會(huì)陸續(xù)得到融資支持，一些安全的企業(yè)會(huì)得到部分資源傾斜。

即便是優(yōu)質(zhì)房企，經(jīng)歷這個(gè)“冬天”后，也會(huì)出現(xiàn)大的改變。

上述人士指，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸適應(yīng)新規(guī)則，倒逼行業(yè)在現(xiàn)有資金不那么寬裕的情況下，開(kāi)始去注重經(jīng)營(yíng)管理、運(yùn)營(yíng)、周轉(zhuǎn)、拿地判斷。

此次獲準(zhǔn)注冊(cè)發(fā)行中票的碧桂園、龍湖，正是財(cái)務(wù)情況較好、信用評(píng)級(jí)較高的民營(yíng)房企。

2020年，碧桂園便獲得穆迪、惠譽(yù)兩家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)投資級(jí)評(píng)級(jí)，標(biāo)普確認(rèn)碧桂園“BB+”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)，展望“正面”。而早在2017年，龍湖就已經(jīng)是境內(nèi)外全投資級(jí)民營(yíng)房企。

根據(jù)最新發(fā)布的募集說(shuō)明書(shū)，2018-2020年末及2021年9月末，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有息債務(wù)余額(包括短期借款和長(zhǎng)期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、應(yīng)付債券)分別為1517.99億元、1788.27億元、1426.98億元和1503.55億元；短期債務(wù)(包括短期借款、一年內(nèi)到期應(yīng)付債券和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債)分別為539.72億元、543.77億元、434.80億元和366.88億元。

碧桂園地產(chǎn)本期發(fā)行規(guī)模不超過(guò)50億元(含)，發(fā)行期限不超過(guò)10年，擬將募集資金全部用于償還有息債務(wù)，借貸利率處于3.95%-6.18%。

同樣，2018-2020年末及2021年9月末，龍湖拓展有息負(fù)債總額分別為863.53億元、1015.57億元、1162.48億元和1326.42億元。

值得關(guān)注的是，龍湖拓展并無(wú)短期借款，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債140.26億元，長(zhǎng)期借款908.92億元，應(yīng)付債券277.24億元。

按照龍湖拓展的募資用途，計(jì)劃將本次中期票據(jù)部分募集資金用于償還銀行貸款，部分募集資金用于支付項(xiàng)目工程款。

瑞信報(bào)告指，發(fā)行所籌集的資金將用于償還貸款債務(wù)，意味對(duì)開(kāi)發(fā)商通過(guò)發(fā)行中期票據(jù)融資的監(jiān)管發(fā)生了新的變化，因此前所得資金只允許用于償還即將到期的票據(jù)。

其表示，隨著更多的非國(guó)有企業(yè)開(kāi)發(fā)商發(fā)行銀行間中期票據(jù)，以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)收益用途的控制放寬，資產(chǎn)負(fù)債表相對(duì)強(qiáng)勁的開(kāi)發(fā)商的融資環(huán)境應(yīng)該得到改善。然而，對(duì)于目前處于財(cái)務(wù)困境的開(kāi)發(fā)商而言，再融資仍然具有挑戰(zhàn)性。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 第一片雪花后 那些獲批發(fā)債的碧桂園、龍湖、龍光們