地產資管界 來源：地產資管界（ID：reamdaily）
為了降負債，富力已經開啟了賣賣賣的節奏。
11月9日晚間，富力地產發布公告稱，公司全資附屬公司富力地產（香港）有限公司（作為賣方）與The Blackstone Group Inc.聯屬的基金附屬公司Sonic Holdings I Limited（作為買方）、傲迅有限公司（目標公司，富力地產全資附屬公司）及Sonic Holdings II Limited（合并附屬公司）就轉讓位于廣州國際機場富力綜合物流園的該等物業權益訂立合并協議。
據了解，上述物業位于中國廣州花都區華東縣土地總面積為1671畝土地，其中富力地產所擁有總面積約1,276畝土地（擁有權將轉讓予鼎富作為重組事項的一部份），華維所擁有總面積約238畝土地，及空港物流所擁有面積約157畝土地，價值為63億元。
本次合并事項代價為63億元的物業價值70%，即44.1億元。如按照合并事項的最終代價等同于70%物業價值并按目標集團公司的資產凈值以及從存續公司按比例借款作出調整，富力地產將收到約41.2億元的現金付款。估計公司將錄得按將于2020年9月30日出售的資產公允值計算的出售收益約15億元。
對于資金用途，富力地產公告稱，董事會擬將合并事項所得款項凈額用于降低負債及撥作本集團的一般營運資金。
流動性告急！現金短債比創歷史新低
2020年半年報顯示，截至2020年6月底，富力地產負債情況持續惡化，有息負債達1877億元，凈負債率高達177%，持續維持在高壓水平。
與此同時，截至2020年6月底，富力地產短期負債748億，較去年年底增加約125億，而富力手持現金僅360億，手持現金僅僅能覆蓋短期負債的一半左右，短期償債壓力巨大。富力地產的現金短債比為0.48，創下了歷史新低。
圖：2020上半年富力負債情況
來源：企業財報
除自身流動性告急外，融資環境的收緊信號對富力地產來說也將是雪上加霜。按照“三道紅線”融資政策，踩中三條紅線的房企歸入紅色檔，有息負債規模將以2019年6月底為上限，有息負債規模不得增加。
從財務數據來看，富力地產“三道紅線”全部踩中，進入紅色檔。根據其2020年中期業績數據，剔除預收款后的資產負債率為70.22%，凈負債率為177%，現金短債比0.44。
為了回籠現金，降負債，關于富力要處理投資物業資產包的消息不斷傳出。8月24日，富力地產2020年中期業績會上，董事長李思廉也透露，富力已有“減磅計劃”， 無論是投資物業，或者發展項目，都有出售的計劃。
另外，富力的銷售情況也不容樂觀，根據富力公布的銷售數據顯示，2020年1-10月累計總權益合約銷售金額約為1026.8億元，銷售面積約為871.13萬平方米，同比分別下降3.71%和12.28%。
按照富力地產設定的2020年內部協議銷售金額目標1520億元，目前僅完成年度目標67.55%。
8月31日，標普將富力地產及其子公司富力地產（香港）有限公司（R&F Properties（HK）Company Limited）的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”。同一天，惠譽將富力地產的評級展望從“穩定”下調至“負面”，并確認該公司的長期外幣和本幣發行人違約評級（IDR）為“B+”。惠譽同時確認富力地產的高級無抵押評級為“B+”，回收率評級為“RR4”；此前，5月25日，穆迪就已經將富力地產的公司家族評級從Ba3下調至B1，富力香港的公司家族評級從B1下調至B2。至此，三大評級機構標普、惠譽、穆迪在2020年均對富力地產下調評級。
在標普看來，過去幾個月，富力地產在國內發行或延期方面沒有取得重大進展已經惡化了其流動性狀況。此前的5月25日，穆迪也發布報告稱，將廣州富力公司家族評級（CFR）由Ba3下調至B1，將廣州富力公司家族評級由B1下調至B2，惠譽、穆迪兩家公司的展望則從評級觀察調整至負面。
穆迪高級副總裁Kaven Tsang也表示：“富力地產企業家族評級的下調，反映出穆迪對其經營現金流疲弱以及未來12-18個月內大量債務到期的擔憂。”
評級的下調也對富力的融資產生重大影響。
9月1日，上海證券交易所披露，由富力地產申請發行的中信證券-富力酒店二期資產支持專項計劃項目（ABS）狀態變更為“終止”。該項目品種為資產支持證券-ABS，由廣州富力地產股份有限公司作為發行人，中信證券股份有限公司為承銷人，擬發行金額26億元。
黑石成為踩線房企接盤俠
有意思的是，此次富力的接盤俠號稱“地產PE之王”的黑石集團，10月份剛剛也接手了另一踩線房企融創的項目。以12億人民幣總價收購融創旗下上海香溢花園三期第四棟項目。
可以說，對于國內踩線房企急需拋售項目回籠現金之際，像黑石這種專做抄底的地產私募基金機會也來了。
其實，黑石與中國市場的緣分則是由來已久。
自2008年黑石完成第一筆投資起，據不完全統計，黑石在中國房地產市場累計投資額接近300億元，投資范圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。其中，大部分投資發生在2018年以后。
有意思的是，黑石在2013年就曾全面清盤自己持有的國內商業不動產，當時號稱是“退出中國”。
近兩年，黑石又加快了在國內收購物業的步伐，僅2019年，黑石就斥資200億四處買樓。
2019年2月，美國商業地產運營商 Taubman Centers宣布將亞洲分公司 Taubman Asia 旗下三家位于韓國和中國的購物中心 50%的股權出售給黑石集團旗下基金，交易金額為4.8億美元。
同年3月，黑石又以15億美元收購了位于上海市浦東新區的長泰廣場。
幾天后，香港國際建投宣布，黑石將向海航收購香港國際建投69.54%股份，交易價格70.23億港元。
2020年3月9日，市場傳聞稱，黑石正在與SOHO中國就私有化進行談判，交易價值40億美元，黑石提出的私有化價格為每股6港元。有消息稱當時交易達成就差臨門一腳，但在5月份，黑石卻突然暫停了與SOHO中國的談判。
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